การวิจารณ์แนวคิดต่อต้านความอุดมสมบูรณ์ในที่อยู่อาศัยเป็นข้ออ้างที่ผิด
(derekthompson.org)- ข้อความที่ว่า ข้อจำกัดทางกฎหมาย คือสาเหตุหลักของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้รับการสนับสนุนจากนักเศรษฐศาสตร์กระแสหลักและแวดวงวิชาการ
- ข้อโต้แย้งของฝ่าย ต่อต้านการผูกขาด เรื่อง การที่ผู้พัฒนาบ้านรายใหญ่จำกัดอุปทานเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง ไม่สอดคล้องกับข้อมูลจริงและความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญภาคสนาม
- ยังพบว่าบางงานวิจัยหลักยืนยันว่าเกณฑ์ที่ใช้สำหรับการอ้างอิงกับดัลลัสและเมืองใหญ่ส่วนใหญ่ แทบใช้ไม่ได้
- การกำหนดการกระทำผูกขาดจากสัดส่วนการรวมตัวของตลาดเพียงอย่างเดียวทำได้ยาก และในทางปฏิบัติขนาดทางเศรษฐกิจอาจก่อให้เกิดประโยชน์ได้
- หลักฐานที่ถูกหยิบยกเช่น การวิเคราะห์อุตสาหกรรม การอ้างอิง และงานวิจัย จำนวนมากถูกนำเสนอโดยขาดบริบทหรือบิดเบือน จึงยากที่จะเชื่อถือเป็นหลักฐานที่หนักแน่น
บทนำ: ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและมุมมองเชิงวิพากษ์
- ข้อวิจารณ์ที่คมชัดที่สุดต่อหนังสือที่เกี่ยวกับการต่อต้านความอุดมสมบูรณ์ในที่อยู่อาศัยมักมาจากขบวนการ ต่อต้านการผูกขาด
- กลุ่มนี้มองว่าปัญหาหลักของสหรัฐฯ คือ การผูกขาดและการคอร์รัปชันของบรรษัทใหญ่
- ผู้เขียนและ Ezra Klein ย้ำมานานหลายทศวรรษว่าคอขวดหลักของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมาจาก กฎระเบียบเขตพื้นที่และข้อจำกัดด้านขนาดที่ดินขั้นต่ำ ซึ่งเป็นมุมมองที่นักเศรษฐศาสตร์และนักวิชาการจำนวนมากเห็นด้วย
- ฝ่ายต่อต้านการผูกขาดโต้แย้งว่า ผู้พัฒนาบ้านขนาดใหญ่ลดการจำหน่ายเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง และจึงเรียกร้องการใช้เครื่องมือเชิงนโยบายต่อต้านการผูกขาด
- ผู้เขียนเห็นว่าข้ออ้างเหล่านี้ขาดพลังโน้มน้าวและชี้ว่า อัตราผลตอบแทนของผู้พัฒนาไม่ได้เพิ่มขึ้นพิเศษ
การโต้แย้งการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยดัลลัส
ข้อกล่าวหาของ Musharbash: ดัลลัสคือ ตลาดผู้ก่อสร้างผูกขาด
- Musharbash อ้างว่าราคาที่อยู่อาศัยในดัลลัสขึ้นสูงมาก และบริษัทก่อสร้างรายใหญ่ผูกขาดตลาดจนการแข่งขันลดลง
- เขาเรียกร้องให้หน่วยงานกำกับดูแลใช้มาตรการเข้มงวดกับบริษัทก่อสร้างรายใหญ่
ผลการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญ
- เมื่อสัมภาษณ์นักเศรษฐศาสตร์และนักวิเคราะห์ตลาดชั้นนำที่ Musharbash อ้างถึง ผู้เชี่ยวชาญหลายรายระบุว่า มีการนำทฤษฎีไปใช้ผิดหรือบิดเบือนบริบท
- ยืนยันได้ว่าเกณฑ์จากข้อเสนอหลักของศาสตราจารย์ Quintero ที่ใช้สนับสนุนข้ออ้างว่าดัลลัสเป็นตลาดผูกขาด ไม่สอดคล้องกับสภาพตลาดจริงของดัลลัส
การยืนยันข้อเท็จจริงแบบเจาะจง
- ศาสตราจารย์ Quintero ระบุว่าอาจเกิดความเสียหายจากการผูกขาดได้ต่อเมื่อผู้ประกอบการ 5–6 รายครองการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองถึง 90%
- สำหรับดัลลัส บริษัทยอดนิยม 2 รายแรกมีสัดส่วน 30% และ 6 รายแรกมี 50% เท่านั้น จึง ไม่เข้าเกณฑ์ตลาดผูกขาดตามคำจำกัดความดังกล่าว
- ใน 50 เมืองหลักทั่วประเทศ 49 เมืองมีสัดส่วนต่ำกว่าเกณฑ์ของ Quintero และไม่มีหลักฐานการผูกขาดที่เชื่อถือได้
- ข้ออ้างและการอ้างอิงของ Musharbash ไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้เขียนงานวิจัยต้นฉบับเองยืนยัน
ข้อจำกัดของงานวิจัย Quintero และคำถามเพิ่มเติม
- งานวิจัยของ Quintero ใช้ปี 2006 (ช่วงหนึ่งซึ่งไม่ใช่ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม) เป็นปีฐาน ทำให้ ความน่าเชื่อถือของผลลัพธ์ถูกตั้งคำถาม
- เมื่อ 49 ใน 50 เมืองขนาดใหญ่ทั่วประเทศไม่ผ่านเกณฑ์ แล้วการสรุปถึง การสูญเสียการผลิตปีละ 106,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จึงขาดความสอดคล้องกัน
- งานวิจัยเองยังยอมรับว่าความเข้มข้นของผู้พัฒนาขนาดใหญ่สามารถเกิดได้อย่างมีนัยสำคัญในชนชั้นชานเมืองใหม่และเมืองเล็กได้
สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่นในดัลลัส: คัดค้านข้อกล่าวหาเรื่องผูกขาดและตลาดที่ครอบงำ
- John McManus จาก Builder’s Daily คือบุคคลที่ Musharbash อ้างอิงหลายครั้ง
- เขา ไม่เห็นด้วย กับข้ออ้างที่ว่าบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่เป็นสาเหตุหลักของการขึ้นราคาบ้าน แต่เห็นว่าปัญหาสำคัญกว่าอยู่ที่ ข้อจำกัดด้านผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- เขาอธิบายว่ากฎระเบียบดังกล่าวทำให้ ต้นทุนเข้าตลาดเพิ่มขึ้น จึงปิดกั้นการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำ
- คำกล่าวที่ Musharbash ยกมาระบุว่าเป็นข้อกล่าวหาเรื่อง 'ตลาดผูกขาด' ในกรณีนี้ มักมีความหมายเพียงแค่ เสถียรภาพของกำหนดการดำเนินงาน และไม่ได้มีนัยทางการเมืองตามที่ถูกตีความ
ข้อจำกัดของการอ้างอิงการวิเคราะห์ผู้เชี่ยวชาญภาคเอกชน
- Lance Lambert แห่ง ResiClub ก็ไม่เห็นว่าการรวมตัวของผู้พัฒนาขนาดใหญ่เป็น ปัจจัยหลักที่ทำให้การจัดหาที่อยู่อาศัยหดตัว
- เขาเห็นว่าตลาดที่ขับเคลื่อนโดยผู้เล่นรายใหญ่สามารถจ้างทุนและใช้ประโยชน์จากขนาดทางเศรษฐกิจเพื่อเพิ่มจำนวนบ้านในระยะยาวได้มากขึ้น
- หากเหลือเพียงผู้ประกอบการรายเล็ก อาจเกิดความเสี่ยงต่อการ ลดทนทานต่อวิกฤต ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจได้
- เขาเน้นว่าการมีบริษัทขนาดใหญ่สามารถสร้างผลดีต่อสังคมได้ในบางอุตสาหกรรม
การประเมินการกระทำผูกขาดจากตัวเลขการรวมตัวของตลาดเพียงอย่างเดียวทำได้ยาก
- ศาสตราจารย์ James Roberts จาก Duke University อธิบายว่าตัวเลขอย่างเดียวว่า "บริษัทไม่กี่แห่งครองสัดส่วนเท่าใด" ไม่เพียงพอในการสรุปการผูกขาดอย่างมีนัยสำคัญ
- การพิสูจน์ว่าผูกขาดก่อให้เกิดผลลบจริง เช่น การขึ้นราคาจริง ความเสื่อมของคุณภาพ หรือความเสียเปรียบต่อผู้รับเหมาช่วง จำเป็นต้องตรวจสอบรายกรณีอย่างละเอียดเสมอ
การขาดหลักฐานเชิงประจักษ์ในวาทกรรมผูกขาด-ที่อยู่อาศัย
- ในทางปฏิบัติยังแทบไม่มีงานวิจัยเชิงประจักษ์ที่ยืนยันว่า ผู้พัฒนาบ้านขนาดใหญ่ได้จำกัดการจัดหาของตนเพื่อดันราคา
- งานวิจัย บทความ และข่าวหลายชิ้นที่ถูกอ้างอิงมักยืนอยู่บนการอ้างถึงกันเอง โดยขาดข้อมูลรองรับอย่างเป็นรูปธรรม
- แม้การวิจัยใหม่ก็ยังอาศัยงานก่อนหน้าเป็นหลัก และยังขาดการพิสูจน์เชิงประจักษ์เพิ่มเติม
ข้อสรุปและข้อเสนอแนะ
- โดยจริง การผูกขาดสามารถก่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้บริโภค การกดดันนวัตกรรม และความสูญเสียทางสังคม ได้
- อย่างไรก็ดี การผลักดันมาตรการคุมการผูกขาดที่เกินหลักฐานอาจนำไปสู่ ความเสียหายต่อภาคอุตสาหกรรม และความเสี่ยงในการลดความน่าเชื่อถือของนโยบาย
- ในข้อถกเถียงเรื่องการกำกับผูกขาดในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย จึง ต้องอาศัยข้อมูลเชิงประจักษ์และการตรวจสอบเชิงวัตถุวิสัย อย่างเคร่งครัด
- ในแง่คุณภาพของงานของ Musharbash งานเขียนนี้แสดงให้เห็นถึง การขาดความน่าเชื่อถือในสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ การอ้างอิงงานวิจัย และการตีความ
- ผู้กำหนดนโยบายควรตัดสินใจหลังจาก สืบสวนข้อเท็จจริงอย่างนักสืบ และขบวนการต่อต้านการผูกขาดก็ต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย
ในบทความต่อไปจะอธิบายว่าเกิดอะไรขึ้นจริงในดัลลัส และปัจจัยใดที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงนอกจากการผูกขาด
1 ความคิดเห็น
ความคิดเห็นจาก Hacker News
ยิ่งตระหนักว่าบทความสายวารสารศาสตร์ส่วนใหญ่ที่เราอ่านกันมักถูกเรียบเรียงมากเกินไปและแทบไม่ได้ลงพื้นที่ทำข่าวเลย ทำให้เห็นชัดว่าการรายงานภาคสนามพื้นฐานทรงพลังแค่ไหน Derek Thompson เป็นนักเขียนที่ฉลาดมาก แต่ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ที่อยู่อาศัย เขาแค่อ่านงานวิจัยแล้วโทรหาผู้เชี่ยวชาญที่งานวิจัยนั้นอ้างถึง แล้วเรื่องเล่าของงานวิจัยเหล่านั้นก็พังลง Hacker News มักวิจารณ์งานสื่อ แต่ผมคิดว่าจริง ๆ แล้วเป็นเพราะงานสืบค้นเชิงลึกมีน้อยเกินไป ช่วงนี้ผมก็อ่าน Substack ของ Thompson อย่างเพลิน
สมัยก่อนนักข่าวมักเริ่มอาชีพจากที่อย่าง City News Bureau ที่ชิคาโก City News Bureau ของชิคาโกทำข่าวภาคสนามมานาน 100 ปี นักข่าวใหม่จะตระเวนไปทุกสถานีตำรวจ ทุกเหตุการณ์ใหญ่ ทุกที่เกิดเหตุไฟไหม้ และทุกศาล เพื่อเช็กข้อเท็จจริงอย่างละเอียด คำขวัญดังของที่นั่นคือ “ถึงแม่คุณจะบอกว่าเธอรักคุณ ก็ต้องตรวจสอบเอง” ผมคิดว่าเราต้องการระบบแบบนี้กลับมา ทุกวันนี้ข่าวจำนวนมากเริ่มจากข่าวประชาสัมพันธ์ จึงควรถามตัวเองหลังอ่านว่า จุดตั้งต้นคืออะไร แต่ก่อนนักข่าววิ่งลงถนนไปทำข่าวเอง ตอนนี้สัดส่วนของนักวิจารณ์มีมากเกินไป ขอแนะนำหนังสือ "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite" ที่พูดถึง City News Bureau ด้วย
เวลาพูดถึงบทความของ The Atlantic ผมเห็นด้วยกับคำวิจารณ์ที่ว่าสื่อเทไปทางวิเคราะห์กระแสความเห็นมากกว่าการทำข่าวภาคสนามพื้นฐาน แม้แต่สื่อใหญ่ก็ไม่ค่อยลงลึก และมักไล่ตามแต่ประเด็นที่กำลังเป็นกระแสเหมือนกันหมด มีหลายอย่างที่น่าเรียนรู้จากวารสารศาสตร์แบบเก่า และแม้จะยังมีคนที่ทำงานแนวนั้นอยู่จริง แต่ความจริงที่น่าขมขื่นคือบทบาทนั้นกลับตกไปอยู่กับพลเมืองนักข่าวธรรมดา ไม่ใช่นักข่าวอาชีพ ตัวอย่างเช่น กรณีที่สำนักงานอัยการ D.C. ปล่อยคดีอาญาไป 2/3 นั้น ถูกเปิดโปงโดยบัญชีอินเทอร์เน็ตนิรนาม DCCrimeFacts ที่ไปคุ้ยข้อมูลเอง แล้วหลังจากนั้นสื่อใหญ่ถึงค่อยเริ่มรายงาน จนนำไปสู่การปฏิรูป ตอนเกิดเรื่องอื้อฉาวของ FAA ข้อมูลสำคัญที่สุดก็กลับมาจากบล็อกของนักศึกษากฎหมายคนหนึ่ง อีกครั้งที่โครงการส่วนตัวของพลเมืองสร้างความเปลี่ยนแปลงได้จริงมากกว่านักข่าวอาชีพ ซึ่งทั้งน่าทึ่งและน่าเศร้าไปพร้อมกัน
Abundance YIMBYism (แนวคิดสนับสนุนที่อยู่อาศัยและการขยายอุปทาน) มีข้อเสียมากมาย มันยังตอบประเด็นหลักอย่าง gentrification การผลักคนดั้งเดิมออกจากพื้นที่และการย้ายถิ่นแบบบีบบังคับ ผลของตลาดที่อยู่อาศัยราคาตลาดที่ส่งลงมาถึงคนล่างได้เพียงเล็กน้อย และความจำเป็นของที่อยู่อาศัยสาธารณะสำหรับผู้มีรายได้น้อย ได้ไม่เพียงพอ ผมไม่คิดว่านักข่าวควรได้รับคำชม หากเลือกโจมตีแค่ตรรกะที่อ่อนที่สุดของอีกฝ่ายแล้วเมินคำวิจารณ์ที่เป็นแก่นจริง ๆ
มีคนประเมินว่าพลังของการพังทลายของเรื่องเล่านี้มาจากการที่ Derek Thompson โทรหาผู้เขียนงานวิจัยโดยตรง แต่ Matthew Stoller โทรกลับไปหาคนเดิมอีกทีแล้วบอกว่า Derek ดูจะถ่ายทอดมุมมองของพวกเขาผิดไป สรุปคือการทำข่าวภาคสนามจริง ๆ ได้พังทลายอำนาจและชื่อเสียงลงไปอีกชั้น
ผมเคยคุยเรื่อง “วารสารศาสตร์ที่แท้จริงคืออะไร” หลายครั้ง และ Ian Betteridge เคยบอกว่า “นักข่าวคือคนที่หยิบโทรศัพท์ขึ้นมา” ฟังดูเชยไปหน่อยในผิวเผิน แต่ผมคิดว่าความดื้อดึงที่โทร อีเมล และตามเรื่องซ้ำเป็นสิบ ๆ ครั้งเพื่อยืนยันเนื้อหานั่นแหละคือมาตรฐานของวารสารศาสตร์ที่แท้จริง อิทธิพลของอินเทอร์เน็ต ค่าตอบแทนที่ลดลง และแรงกดดันด้านปริมาณงาน ล้วนทำให้เกิดภาวะขาดการลงพื้นที่แบบนี้ แต่สุดท้ายวารสารศาสตร์ก็คืองานฝีมือที่ต้องใช้ทักษะ จึงยิ่งทำให้ความหายากของวารสารศาสตร์จริง ๆ แบบนั้นมีคุณค่ามากขึ้นในทุกวันนี้
ทุกครั้งที่บทความใช้คำว่า “anti-trust left” ซ้ำ ๆ ผมจะหลุดจากอารมณ์ร่วมทันที ในฐานะผู้อ่าน มันให้ความรู้สึกแรงมากว่าบทความนี้กำลังพยายามจัดวางตัวเองให้อยู่ฝั่ง “ที่รู้ดีกว่าและไม่เหมือนฝ่ายซ้ายต่อต้านการผูกขาด” รู้สึกเหมือนกำลังปั้นฟางตัวแทนอีกฝ่ายและส่งสัญญาณเข้ากลุ่ม ยิ่งไปกว่านั้นผมก็ไม่ค่อยเชื่อใจว่ามีการโทรตรวจสอบแหล่งข้อมูลจริงหรือไม่ และแม้เจ้าตัวจะอ้างว่ากำลังเปิดเผยความจริงเชิงวัตถุวิสัย แต่กลับโทษแต่ “anti-trust left” อย่างเดียว จึงอดสงสัยไม่ได้ว่ามันมองได้แค่นั้นจริงหรือ
แม้ผมจะเป็นฝ่ายซ้ายมาก ๆ เองด้วยซ้ำ (อนาธิปไตยแบบ syndicalist) ก็ยังรู้สึกแบบที่ว่าเล็กน้อยอยู่บ้าง แต่ก็ไม่คิดว่าเป็นระดับที่ต้องกังวลมากนัก เพราะผมมองว่าเขาวิจารณ์จุดยืนเฉพาะ ไม่ได้เหมารวม “ฝ่ายซ้ายทั้งหมด” และแม้แต่ในหมู่ฝ่ายซ้ายเอง ความเห็นเรื่องนโยบายที่อยู่อาศัยก็หลากหลายมาก มีทั้งแนวต่อต้านการผูกขาด การจำกัดการถือครองทุน การลดความเป็นสินค้า การทำที่อยู่อาศัยสาธารณะแบบเต็มรูปแบบ ฯลฯ ที่เห็นต่างกันเต็มไปหมด ถึงขั้นมีมุกว่าคนที่เกลียดฝ่ายซ้ายที่สุดก็คือฝ่ายซ้ายด้วยกันเอง
มีกลุ่ม “anti-trust left” ตัวแทนเด่น ๆ ในสื่ออย่าง Matt Stoller และก็มีกลุ่ม “abundance liberals” อย่าง Dereck Thompson และ Ezra Klein ในวงการพรรคเดโมแครต/ฝ่ายซ้าย-สื่อ-วิชาการ-นโยบาย ทั้งสองขั้วนี้กำลังแข่งขันกันอย่างหนักเพื่อแย่งความสนใจและความเชื่อถือจากสาธารณะ ทรัพยากรระหว่างพวกเขามีจำกัด และผมมองว่าแทบเป็นเกมผลรวมศูนย์
ผมคิดว่าปัญหาที่อยู่อาศัย 90% มาจากการกำกับดูแลที่มากเกินไป ถ้าตลาดสมเหตุสมผล เมื่อคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์เก่าลง มันก็ควรถูกลง และเมื่อคนชั้นบนย้ายออก ที่อยู่อาศัยเดิมก็ควรถูกปล่อยออกมา แต่องค์กรปกครองท้องถิ่นจำนวนมากไม่ยอมรับวงจรเชิงบวกแบบนั้น พวกเขาบังคับโควตาที่อยู่อาศัยราคาถูกในโครงการใหม่ ยูนิตสำหรับคนไร้บ้านหนึ่งยูนิตมีต้นทุนสูงถึง 600,000 ดอลลาร์(ตัวอย่างอาคาร) โครงการคูปองสำหรับผู้มีรายได้น้อยและ Section 8 ก็เหมือนฝันร้าย(รายชื่อรอ 11 ปี) สาเหตุมีสองอย่าง หนึ่งคือการสร้างบ้านกลายเป็นเรื่องยากเกินไป ในแคลิฟอร์เนีย แค่บอกว่า “ตึกใหม่บังแสงแดดฉัน” ก็ทำให้โครงการล่าช้าได้ ข้อบังคับเรื่องที่จอดรถทำให้พื้นที่สำหรับรถมาก่อนที่อยู่อาศัย และต้นทุนก่อสร้าง 30% ก็หมดไปกับที่จอดรถ เมืองต่าง ๆ ก็ควรจัดการปัญหานี้ล่วงหน้ามาหลายสิบปีแล้ว แต่สายเกินไป สำหรับแต่ละคน ทางเลือกเดียวคือย้ายไปอยู่ที่ที่รับไหว ผมอยู่ใน LA มา 4 รุ่นคนในครอบครัว แต่ครึ่งหนึ่งก็ย้ายออกไปแล้ว เงินเดือนระดับชนชั้นกลางยังใช้ชีวิตได้สบาย แต่คุณต้องเลือกเมืองที่จะอยู่เอง จะอยู่ในเมืองแพงแล้วหวังให้นักการเมืองมาแก้ให้คงไม่ได้
สำหรับคำกล่าวที่ว่า “90% มาจากการกำกับดูแลที่มากเกินไป” ผมมองว่าวิกฤตที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นในประเทศพัฒนาแล้วแทบทั้งหมดอยู่แล้ว ทั้งยุโรป ญี่ปุ่น และสหรัฐฯ ปัญหาน่าจะเป็นปัจจัยระดับโลกที่กว้างกว่ากฎระเบียบมาก
ตรรกะเรื่อง “ตลาดสมเหตุสมผล” เองก็อาจเป็นสิ่งที่เกิดจากกฎระเบียบได้ ถ้าต้องใช้เงินก้อนใหญ่สร้างอพาร์ตเมนต์ ก็ย่อมมีการล็อบบี้ให้มีกฎเพิ่มเพื่อคุ้มครองการลงทุน หรือเจ้าของก็อาจต้องการกฎเพิ่มเรื่องการรักษาทัศนียภาพ การกันเสียง ฯลฯ อย่างสมเหตุสมผล ตรรกะทั้งหมดนี้ก็เป็นพฤติกรรมของมนุษย์ที่เข้าใจได้
ในวอชิงตัน ดี.ซี. มีคนคนหนึ่งไปเข้าร่วมประชุมชุมชนทุกครั้ง แล้วขัดขวางการสร้างที่อยู่อาศัยหลายร้อยยูนิตได้สำเร็จ
ถ้าราคาที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนตามกฎระเบียบ พื้นที่หนาแน่นน้อยกว่าก็ควรถูกกว่าเสมอ แต่ในความเป็นจริง ที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่แพงกว่าอยู่ตลอด และแม้แต่เมืองใหญ่ที่กฎน้อยกว่าก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น “ตลาดสมเหตุสมผล” ที่มนุษย์สร้างขึ้นเป็นแนวคิดที่เป็นไปไม่ได้พอ ๆ กับ “น้ำแห้ง” ปัญหาแก่นจริงคือที่อยู่อาศัยถูกมองเป็นสินทรัพย์ และนโยบายก็มุ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์สร้างผลตอบแทนเหมือนหุ้น หุ้นขึ้นราคาได้เพราะผลิตภาพสูงขึ้น แต่ที่อยู่อาศัยจะมีมูลค่าเพิ่มก็ต่อเมื่อมันแพงขึ้นเท่านั้น
มีกลุ่มล็อบบี้ขนาดใหญ่ที่อยากให้ราคาบ้านขึ้นหรืออย่างน้อยไม่ตก นั่นคือเจ้าของบ้าน และนักการเมืองระดับสูงก็มักมีบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง จึงอยากให้ราคาคงอยู่เหมือนกัน
ยิ่งไปกว่าการที่นักการเมืองระดับสูงถือครองที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้านยังออกไปลงคะแนนมากกว่าผู้เช่าถึง 50% อีกด้วย แถมในหมู่ผู้เช่ายังมีคนจำนวนมากที่ไม่มีสิทธิเลือกตั้งเลย(ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง).
ไม่ใช่แค่เจ้าของบ้านที่ไม่อยากให้ราคาบ้านตก ธนาคารก็เสียหายเช่นกัน หากราคาบ้านลด การผิดนัดชำระหนี้จะเพิ่มขึ้น และความต้องการกู้ก็จะลดลง เมืองต่าง ๆ ก็พึ่งพารายได้ภาษีทรัพย์สินและผู้พัฒนาโครงการ จึงไม่ได้ยินดีกับราคาที่ลดลงเช่นกัน
หากราคาบ้านตก ผลกระทบต่อเศรษฐกิจก็ใหญ่ ผู้ทำสินเชื่อ บริษัทก่อสร้าง และซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้างล้วนเสียหาย สำหรับผม ทางออกที่ดีที่สุดคือให้ราคาที่อยู่อาศัยทรงตัว เพื่อให้ค่อย ๆ ถูกลงเมื่อเทียบกับเงินเฟ้อทั่วไป
ก็มีกลุ่มล็อบบี้ขนาดใหญ่ที่ทุ่มกับการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เช่นกัน นั่นคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักการเมืองต้องพึ่งเงินสนับสนุนทางการเมืองก้อนใหญ่ จึงพัวพันกับเรื่องนี้อย่างลึกซึ้ง
ในขบวนการ NIMBY (ต่อต้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย) ผมแทบไม่เห็นใครพิจารณาอย่างจริงจังว่าราคาบ้านที่ลดลงจริง ๆ จะหมายถึงอะไร การปล่อยให้ราคาบ้านลดลงในพื้นที่ขนาดใหญ่เป็นเวลานานดูแทบเป็นไปไม่ได้เลย ถ้าจะคาดหวังอย่างสมจริงและไม่หดหู่เกินไป สถานการณ์ที่มีโอกาสที่สุดคือราคาขยับขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเงินเฟ้อ
ผมอยากคุยว่ารากของปัญหาที่อยู่อาศัยคือความไม่เท่าเทียมทางความมั่งคั่ง ต่อให้มีอุปทานเพียงพอ คนรวยก็จะกว้านซื้ออุปทานในตลาดเพิ่มแล้วปล่อยเช่าให้คนจน กลไกแบบ Piketty จะทำงาน โดยเอากำไรไปลงทุนซ้ำจนช่องว่างความมั่งคั่งยิ่งกว้างขึ้น สุดท้ายแม้บ้านจะมีมากขึ้น แต่ก็จะกลายเป็นว่าคนส่วนน้อยถือครองทั้งหมด ผมคิดว่าควรมีกฎหมายจำกัดการลงทุนในบ้านเดี่ยวหลังแรกที่มีผู้อยู่อาศัยจริง และผ่อนคลายกฎการก่อสร้างใหม่
ผมรู้สึกว่าปรากฏการณ์ที่คนรวยกว้านซื้อทรัพย์สินปล่อยเช่ามหาศาลอาจไม่ได้เกิดบ่อยขนาดนั้น ผมเคยอยู่แวนคูเวอร์ บ้านส่วนใหญ่ในละแวกนั้นเป็นของเจ้าของที่อยู่เองจริง ๆ แต่จำนวนที่อยู่อาศัยแทบไม่เพิ่มมา 100 ปีแล้ว ขณะที่คนที่อยากอยู่แวนคูเวอร์เพิ่มขึ้นสิบเท่า ปัญหาไม่ใช่ว่าของถูกซื้อไปหมด แต่คืออุปทานใหม่ไม่ได้เพิ่มขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น แวนคูเวอร์เป็นจุดหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก จึงต้องแข่งขันกับคนรวยจากทั่วโลก ผมย้ายออกไปเมื่อไม่กี่ปีก่อน และรู้สึกว่าแวนคูเวอร์ไม่ใช่ที่สำหรับชาวแคนาดาอีกต่อไป ถ้ารัฐบาลไม่ทำมาตรการที่ได้ผล เช่น เก็บภาษีการลงทุนจากต่างชาติ การถือครองที่ไม่ได้อยู่อาศัยจริง ผ่อนคลายข้อกำหนดอนุญาต และขึ้นดอกเบี้ย ก็คงเห็นผลยาก
ทฤษฎีของ Piketty ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าอุปสงค์ไม่มีที่สิ้นสุด ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้รุนแรงในเมืองอเมริกาเหนือเพราะตลอด 100 ปีที่ผ่านมาได้ทำให้ที่อยู่อาศัยแทบทุกรูปแบบนอกจากบ้านเดี่ยวผิดกฎหมาย แต่อุปสงค์ไม่ได้ไม่มีที่สิ้นสุดจริง ๆ ถ้า Piketty ถูกต้อง ราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยพื้นที่หลังปรับเงินเฟ้อก็ควรสูงขึ้นตลอดทุกแห่งเสมอ แต่ความจริงคือช่วงที่ก่อสร้างบูม ค่าเช่ากลับทรงตัวหรือลดลง และราคาพุ่งแรงที่สุดในที่ที่สร้างบ้านน้อยที่สุด ถ้าใช้ตรรกะเดียวกันกับรถยนต์ คนรวยก็ควรซื้อทั้งหมดแล้วปล่อยเช่าได้เช่นกัน แต่เพราะไม่มีข้อจำกัดเทียมกับอุปทานรถยนต์ อุปทานจึงปรับตามได้ทัน ผมคิดว่าที่อยู่อาศัยก็ควรเป็นแบบเดียวกัน
ถ้าสร้างบ้านต่อไปเรื่อย ๆ สักวันหนึ่งจำนวนบ้านก็จะมากกว่าที่คนต้องการ เมื่อนั้นราคาจะลดลง ถ้าไม่มีใครอยากปล่อยเช่า ก็ต้องตั้งราคาถูกลงหรือขายออกไป สุดท้ายแล้ว ถ้าอุปทานมากเกินอุปสงค์จริง ๆ เมื่อไรก็เกิดราคาลดลงได้เสมอ
ถ้าคนรวยซื้อยูนิตใหม่ที่เพิ่มเข้ามาทั้งหมด พวกเขาก็ต้องปล่อยเช่า และมันก็จะไปแข่งขันกับสต็อกเดิม จากนั้นราคาก็จะลดลง
ไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าความไม่เท่าเทียมทางความมั่งคั่งคือสาเหตุรากของวิกฤตที่อยู่อาศัย ผมคิดว่าหัวใจคืออุปทานบ้านจริง ๆ ที่ขาดแคลน และต่อให้คนรวยซื้ออุปทานไปปล่อยเช่า การเพิ่มของยูนิตให้เช่าก็ย่อมนำไปสู่ค่าเช่าที่ลดลง
ปัญหาที่อยู่อาศัยจริง ๆ แล้วเป็นปัญหาทางวัฒนธรรม เราต่อต้านการพัฒนาความหนาแน่นสูงและการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมมาโดยตลอด เพราะเจ้าของบ้านจำนวนมากไม่ต้องการให้ราคาบ้านตก เศรษฐกิจก็ไม่มั่นคง และนักการเมืองก็เสี่ยงแพ้เลือกตั้ง นี่เองจึงทำให้อุปทานบ้านใหม่ในอเมริกาเกิดที่ชานเมืองหรือรอบนอก มากกว่าในเมืองใหญ่ ถ้าคุณขยายการจัดสรรในเมืองเกษตรแล้วตัดทางหลวงเข้าไป ก็ไม่มีใครต้องขาดทุนจากราคาบ้านตก และผู้พัฒนา ธุรกิจรถยนต์ และอุตสาหกรรมพลังงานก็ได้ประโยชน์ เท็กซัสและที่อื่น ๆ เติบโตด้วยรูปแบบนี้ แต่ชานเมืองและรอบนอกของ SF หรือ NYC ไม่มีแม้แต่โมเดลแบบนั้น วัฒนธรรมของเมืองก้าวหน้ามีความพอใจใน “รั้ว” และ “อภิสิทธิ์” ที่ตัวเองสร้างขึ้นมา ผมส่วนตัวคิดว่าโครงสร้างนี้คลี่ไม่ได้ เมืองอย่าง SF/NYC ไปถึงขีดจำกัดแล้ว และถ้าจะแก้ปัญหา ต้องเริ่มเพิ่มความหนาแน่นจากที่อื่นแทน เราต้องมีนโยบายเชิงนวัตกรรม เช่น ใช้งานทางไกลอย่างจริงจัง โครงสร้างพื้นฐานแบบ off-grid และต้นทุนต่ำ เมืองที่เน้นขนส่งสาธารณะ และแรงจูงใจการย้ายถิ่นโดยตรง การปฏิรูปขั้นตอนอนุญาตเล็ก ๆ น้อย ๆ อย่างเดียวไม่พอเลย
ตาม Gary’s Economics เหตุที่ที่อยู่อาศัยแพงคือความไม่เท่าเทียมทางความมั่งคั่ง เมื่อทุนกระจุกตัวมากขึ้น มหาเศรษฐีระดับบนสุดก็ผลักราคาสินทรัพย์ขึ้น และที่อยู่อาศัยก็แพงขึ้นเช่นเดียวกับราคาทองที่พุ่งแรงในช่วงหลัง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐก็สุดท้ายถูกดูดซับไปโดยคนรวย เมืองใหญ่ทั่วโลกส่วนมากก็อยู่ในโครงสร้างนี้
วิดีโอที่เกี่ยวข้อง
ที่จริงราคาโลหะทุกชนิดและวัตถุดิบแทบทั้งหมดเพิ่มขึ้นมากกว่าตัวเลข CPI ทางการของ BLS มาก เรื่องนี้จึงชวนตั้งคำถามกับความน่าเชื่อถือของตัวเลขเงินเฟ้อทางการ มากกว่าตลาดสินค้าโภคภัณฑ์เสียอีก
เหตุและผลกลับด้านกันต่างหาก กฎระเบียบที่อยู่อาศัยอธิบายความไม่เท่าเทียมได้ถึง 100% แค่ผ่อนคลาย FAR ความเหลื่อมล้ำส่วนเกินก็แทบจะหายไป(งานวิจัย Brookings)
ผมไม่ได้เก่งเศรษฐศาสตร์มากนัก แต่ทุกครั้งที่เห็นคนพูดถึง Gary ไม่ว่ามาจากฝั่งไหน ทุกคนดูจะเห็นตรงกันว่า Gary ไม่ใช่บุคคลที่น่าเชื่อถือทางเศรษฐศาสตร์นัก
ต่อให้รวยแค่ไหน หนึ่งครอบครัวก็อยู่บ้านพร้อมกันได้แค่หลังเดียว ต่อให้มหาเศรษฐีถือครองบ้านพักตากอากาศหรือเพนต์เฮาส์หลายแห่ง บ้านแบบนั้นแต่แรกก็ไม่ใช่สินค้าที่คนทั่วไปเข้าถึงได้อยู่แล้ว การกว้านซื้อบ้านหรูสุด ๆ จึงไม่ใช่สาเหตุหลักของวิกฤตที่อยู่อาศัย
ถ้าเทียบข้อถกเถียงบนออนไลน์กับความขัดแย้งเรื่องที่อยู่อาศัยในชุมชนจริง เสียงของ NIMBY (กังวลมูลค่าทรัพย์สินและความปลอดภัย) ในภาคพื้นดินดังยิ่งกว่า “ฝ่ายซ้ายต่อต้านการผูกขาด” บน Twitter มาก ในชุมชนออฟไลน์ การต่อต้านการพัฒนาเป็นแรงต้านหลักมากกว่า และดูเหมือนนักวิจารณ์ฝ่ายซ้ายที่ไม่ได้จมกับโลกออนไลน์มากนักก็ค่อย ๆ ยอมรับว่า “การ upzoning และที่อยู่อาศัยสาธารณะไม่จำเป็นต้องขัดแย้งกันเสมอไป”
การวิจารณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันจะไม่สมบูรณ์ถ้าไม่พูดถึง ‘คุณภาพ’ ของที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ที่ผมไปดูเมื่อไม่นานนี้แคบมากและมีแค่หน้าต่างกับประตูที่ทำอย่างลวก ๆ บ้านที่ผมอยู่เพดานสูง 9 ฟุต แต่ที่ใหม่ที่ไปดูน่าผิดหวังมาก บ้านเช่าที่สร้างใหม่ช่วงหลังก็เก็บเสียงไม่ได้ วัสดุประตูก็เหมือนกระดาษ และกำแพงทุกด้านก็เอียง อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องที่ผมเคยอยู่เมื่อ 30 ปีก่อน วันนี้มีมูลค่าเกิน 1.5 ล้านแล้ว เงินเฟ้อด้านคุณภาพก็เป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้
บทความที่เกี่ยวข้อง
การจำกัดอุปทานคือสาเหตุของปรากฏการณ์นี้ ถ้าปล่อยใบอนุญาตมากขึ้นสัก 10 เท่า ยูนิตคุณภาพแย่แบบนี้ก็แข่งขันไม่ได้ ปัญหาหลักคืออุปทานขาดแคลน
อพาร์ตเมนต์ที่ผมต้องย้ายเข้าไม่นานมานี้ (สร้างใหม่ปี 2023~2024 ทำตลาดว่า “หรูหรา”) ก็ไม่มีน้ำอุ่นใช้เป็นเดือน และผนังกับพื้นก็บางมากจนได้ยินเสียงฝีเท้าของเพื่อนบ้านชั้นบนทั้งหมด
คุณภาพอาจไม่ได้ดีขึ้นในแบบที่เราคาดหวัง แต่ก็ยังต้องผ่านข้อกำหนดตามโค้ดสารพัดอย่าง (ปลั๊กทุก 12 ฟุต ความร้อนในแอริโซนา แผ่นดินไหวในแคลิฟอร์เนีย พายุเฮอริเคนในฟลอริดา ความหนาวจัดในมินนิโซตา และภัยพิบัติอื่น ๆ) ดังนั้นความจริงคือวัสดุควรถูกลง เมื่อมาตรฐานตามกฎหมายอาคารขยายใหญ่ขึ้น สุดท้ายตัวเลือกที่เหลือก็มีแต่วัสดุคุณภาพต่ำสำหรับบ้านเริ่มต้น
อพาร์ตเมนต์แทบจะถูกประเมินได้แค่ว่า “แคบ” หรือ “หรู” นอกจากนั้นแล้วไม่ว่าจะทำอะไรก็โดนด่าอยู่ดี
ในออสเตรเลีย วิกฤตที่อยู่อาศัยมักถูกอธิบายด้วยการขาดแคลนอุปทานและตรรกะ NIMBY (ต่อต้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย) แต่เมลเบิร์นกลับเปลี่ยนจากเมืองแพงอันดับ 4 ของประเทศไปเป็นเมืองที่เข้าถึงได้มากขึ้นเรื่อย ๆ โดยสาเหตุหลักคือการแก้ภาษีที่ดินซึ่งยับยั้งการลงทุนเก็งกำไรซื้อขาย ทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ย้ายไปยังรัฐอื่นและการขึ้นราคาชะลอลง อุปทานก็สำคัญ แต่ผมคิดว่าสิ่งที่ดันราคาในทางปฏิบัติคืออุปสงค์จากการลงทุน