ต้นทุนที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของบ้าน
(ericturner.dev)- ต้นทุนของการเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ได้มีแค่เงินต้นของสินเชื่อจำนอง แต่ยังรวมถึงค่าธรรมเนียมเงินกู้ ดอกเบี้ย ประกัน ภาษี การบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายในการขาย
- ตอนซื้อในปี 2011 ค่าใช้จ่ายในการปิดสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 3% ของมูลค่าบ้าน หรือ $12,777.92 และเงินผ่อนงวดแรกส่วนใหญ่ก็ถูกนับเป็นค่าใช้จ่าย
- จากค่างวดจำนองงวดแรก $2,329.92 มีเพียง $482.64 เท่านั้นที่เป็นเงินต้น ส่วน $1,847.28 ที่เหลือเป็นค่าใช้จ่ายล้วน เช่น ดอกเบี้ย ภาษี ประกัน และ PMI
- โดยทั่วไปแนะนำให้ออมอย่างน้อย 1% ของมูลค่าบ้านต่อปีสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซม และงานซ่อมจริงอย่าง หลังคา หน้าต่าง และวัสดุกรุผนังภายนอก ก็ใช้เงินก้อนใหญ่
- การซื้อบ้านจะเริ่มคุ้มเมื่อถือครองไว้นานพอให้ มูลค่าที่เพิ่มขึ้น สูงกว่าต้นทุนสะสม และควรพิจารณาคุณภาพชีวิต เช่น พื้นที่ที่กว้างขึ้นและความเงียบสงบด้วย
ประเด็นสำคัญของต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้าน
- คำพูดที่ว่า “การเช่าคือการทิ้งเงินไปเปล่าๆ” เป็นการสรุปแบบง่ายเกินไปที่มองข้าม ต้นทุนแฝงของการเป็นเจ้าของบ้าน
- หากจะเปรียบเทียบการซื้อกับการเช่า ต้องดูไม่ใช่แค่เงินต้นจำนอง แต่รวมถึงค่าธรรมเนียมเงินกู้ ดอกเบี้ย ประกัน ภาษี การบำรุงรักษา การซ่อมแซม การปรับปรุง ค่าสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายในการขายด้วย
- ต้นทุนจริงแตกต่างกันมากตามพื้นที่ สภาพบ้าน ระยะเวลาถือครอง และจังหวะซื้อขาย
เงินกู้และค่าใช้จ่ายรายเดือน
-
ค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อ
- กระบวนการขอสินเชื่อบ้านมีค่าใช้จ่ายสูง โดยตอนซื้อบ้านช่วงต้นปี 2011 ค่าใช้จ่ายในการปิดรายการทั้งหมดอยู่ที่ ประมาณ 3% ของมูลค่าบ้าน
- มีทั้งค่าธรรมเนียมการออกสินเชื่อ รายงานเครดิต ค่าประเมินราคา ค่าบริการภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับน้ำท่วม ค่าตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ความเห็นทางกฎหมาย ค่ารับรองเอกสาร ประกันกรรมสิทธิ์ ค่าจดทะเบียน ภาษีของรัฐและอากรแสตมป์ ค่าสำรวจ ค่าตรวจปลวก ดอกเบี้ยรายวัน เงินเอสโครว์สำหรับภาษีและประกัน และเบี้ยประกันปีแรก
- ค่าใช้จ่ายรวมในการได้สินเชื่อนี้คือ $12,777.92
-
โครงสร้างของค่างวดจำนองรายเดือน
- ค่างวดสินเชื่อบ้านรายเดือนโดยหลักประกอบด้วย เงินต้น และ ดอกเบี้ย
- การชำระเงินต้นทำให้ทั้งเงินสดและหนี้ลดลงพร้อมกัน จึงไม่ถือว่าเปลี่ยนมูลค่าสุทธิและไม่นับเป็นค่าใช้จ่าย
- ดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้ธนาคารและทำให้มูลค่าสุทธิลดลง
- ค่างวดจำนองงวดแรกประมาณ 80% เป็นดอกเบี้ย และในช่วงหลายปีแรกยอดหนี้จริงแทบไม่ได้ลดลงมากนัก
-
ตัวอย่างค่างวดเดือนแรกในปี 2011
- ค่างวดจำนองงวดแรกในเดือนมกราคม 2011 รวมทั้งสิ้น $2,329.92
- รายละเอียดคือ เงินต้น $482.64, ดอกเบี้ย $1,299.81, ภาษี $389.67, ประกัน $44.75, และ PMI $113.05
- สัดส่วนของค่างวดที่ไปลดหนี้มีไม่ถึง 21% และ $1,847.28 เป็นค่าใช้จ่ายล้วนที่จ่ายออกไป
- ตอนนั้นยอดนี้ใกล้เคียงกับค่าเช่าอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนวิวดีในย่านใจกลาง Baltimore จึงทำให้การเทียบซื้อกับเช่าไม่ได้ตรงไปตรงมานัก
-
PMI และเอสโครว์
- หากวางเงินดาวน์ไม่มากพอ อาจต้องจ่าย Private Mortgage Insurance(PMI)
- ในเวลานั้นต้องวางเงินดาวน์ 20% ของราคาบ้านจึงจะเลี่ยง PMI ได้
- เมื่อประเมินได้ว่าส่วนของเจ้าของในบ้านเกิน 20% แล้ว สามารถขอถอด PMI ออกได้ และธนาคารอาจคิดค่าประเมิน
- ภาษีและเบี้ยประกันมักถูกรวมไว้ในค่างวดรายเดือนและนำเข้าเอสโครว์ ก่อนจะจ่ายอัตโนมัติปีละหนึ่งหรือสองครั้ง
- หากยอดประมาณการเอสโครว์ไม่ตรงกับภาษีหรือเบี้ยประกันจริง ก็จะมีการปรับเพิ่มหรือลดในค่างวดรายเดือน
-
ตัวอย่างค่างวดรายเดือนปัจจุบัน
- ค่างวดจำนองรวมปัจจุบันอยู่ที่ $2,440.48
- ตอนนี้ไม่ต้องจ่าย PMI แล้ว ทำให้ลดลงเดือนละ $113.05 แต่ภาษีและเบี้ยประกันยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
- ปัจจุบันภาษีรายเดือนอยู่ที่ $515.50, เบี้ยประกัน $111.17 และส่วนขาดเอสโครว์ $31.36
ประกันและภาษี
-
ประกัน
- ประกันบ้านเป็นสิ่งที่ผู้ให้กู้กำหนด แต่แม้จะผ่อนหมดแล้วก็ควรรักษาไว้
- เบี้ยประกันเพิ่มขึ้นทุกปี
- เพื่อคงประกันไว้ คุณอาจถูกกำหนดให้ทำ งานปรับปรุง บางอย่าง เช่น เปลี่ยนหลังคา
- ปัจจุบันเบี้ยประกันบ้านอยู่ที่เดือนละ $111.17
-
ภาษีทรัพย์สิน
- บ้านสร้างใหม่อาจมีตัวเลขภาษีทรัพย์สินในประวัติที่ไม่สะท้อนยอดที่ต้องจ่ายจริง
- เมื่อมีการประเมินมูลค่าบ้านใหม่ ภาษีจะถูกคิดจากมูลค่าที่รวมโครงสร้างใหม่เข้าไปแล้ว
- ภาษีก็เพิ่มขึ้นทุกปีเช่นกัน และควรตรวจสอบว่ามีระบบที่จำกัดการขึ้นของมูลค่าประเมินหรืออัตราภาษีหรือไม่
- พื้นที่นี้มีระบบชื่อ Homestead Tax Credit
- ปัจจุบันภาษีทรัพย์สินอยู่ที่เดือนละ $515.50
การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม
- โดยทั่วไปแนะนำให้ออม อย่างน้อย 1% ของมูลค่าบ้านต่อปี สำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทั้งในปัจจุบันและอนาคต
- บ้านเก่าอาจมีงานบำรุงรักษาที่ถูกเลื่อนออกไปหรือปัญหาซ่อมที่ยังไม่พบ จึงอาจต้องออมในสัดส่วนที่สูงกว่า
- บ้านปัจจุบันซึ่งสร้างในปี 1983 เคยถูกใช้เป็นบ้านเช่ามานาน และมีงานบำรุงรักษาหลายอย่างที่ถูกปล่อยทิ้งไว้
- ค่าใช้จ่ายซ่อมและบำรุงจริงรวมถึง เปลี่ยนสกายไลต์ที่รั่ว $6,566, หลังคาใหม่ $9,390, หน้าต่างใหม่ $10,530, วัสดุกรุผนังภายนอกใหม่ $21,046, ตัดต้นไม้ที่อยู่ใกล้บ้านเกินไป $2,800, เปลี่ยนท่อน้ำ polybutylene $5,050, และทำรางระบายน้ำใหม่ $2,714
- งานซ่อมเล็กๆ และการดูแลทั่วไปก็สะสมเป็นเงินได้ เช่น เปลี่ยนปั๊มระบายน้ำเครื่องล้างจาน $95, เปลี่ยนก๊อกน้ำ $185, เปลี่ยนแผงควบคุม HVAC $65, ดูแลสนามปีละประมาณ $500, และซ่อมราวบันไดชั้นใต้ดินด้านนอก $85
- หากทำงานบางอย่างเองได้ ก็จะลดค่าใช้จ่ายด้านบำรุงรักษาและซ่อมแซมลงได้มาก
- ผู้เขียนทำเองในส่วนของการเปลี่ยนปั๊มระบายน้ำเครื่องล้างจาน ก๊อกน้ำในครัว แผงควบคุม HVAC และการดูแลสนาม
ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง
- งานอย่างติดตั้งรั้ว สร้างโรงเก็บของ ปูทางเข้าบ้านด้วยกรวด หรือรีโมเดลครัวและห้องน้ำ เป็น ค่าใช้จ่ายเพื่อการปรับปรุง ที่แยกจากการบำรุงรักษาและซ่อมแซม
- หากคุณมีแนวโน้มจะเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือสไตล์การตกแต่งภายในให้เข้ากันบ่อยๆ ค่าใช้จ่ายด้านการปรับปรุงก็จะเกิดขึ้นถี่ขึ้น
- งานปรับปรุงจริงที่ทำไปมีทั้งทาสีห้อง เปลี่ยนบัวเชิงผนัง รีโมเดลห้องน้ำรับแขก ติดตั้งพัดลมเพดานในห้องนั่งเล่น เปลี่ยนผ้าม่านและมู่ลี่ ขยายและปรับความสูงตู้ครัว เพิ่มไฟในครัว เดินท่อห้องซักล้างใหม่ ติดตั้งอ่างล้างและตู้เก็บของในห้องซักล้าง เปลี่ยนอ่างล้างครัว ติดตั้งท็อปครัวหินแกรนิต สร้างเด็คใหม่ สร้างบันไดหน้าบ้านใหม่ ติดตั้งที่บังแสงสกายไลต์ และปรับปรุงสวน
- หากทำเองได้ ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงก็ลดลงได้มากเช่นกัน
- เด็คถูกสร้างเองด้วยงบประมาณประมาณ $15,000 ซึ่งเป็นราวครึ่งหนึ่งของราคาเสนอเฉลี่ยที่ได้รับ
ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น
- บ้านมักมีขนาดใหญ่กว่าอพาร์ตเมนต์เกือบเสมอ จึงต้องใช้พลังงานสำหรับทำความร้อนและความเย็นมากกว่า
- มีการประเมินว่าประมาณครึ่งหนึ่งของการใช้ไฟฟ้ามาจาก ระบบทำความร้อนและทำความเย็น
- การขึ้นค่าไฟส่งผลทั้งกับเจ้าของบ้านและผู้เช่า แต่ภาระจะหนักกว่าหากต้องทำความร้อนหรือความเย็นให้บ้านที่ใหญ่กว่า
- ในเดือนมกราคม 2024 ค่าไฟอยู่ที่ประมาณ 17.3¢ ต่อ kWh รวมค่าธรรมเนียมและภาษีแล้ว
- ในบิลล่าสุดเดือนพฤษภาคม 2026 จ่าย 24.7¢ ต่อ kWh ทำให้ค่าไฟเพิ่มขึ้น 42% ภายใน 2 ปี
- อัตราค่าไฟในพื้นที่นี้ถูกกำหนดบางส่วนผ่านกระบวนการประมูล และกำลังได้รับผลจากความต้องการของดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่ที่รองรับการขยายตัวของ AI
ค่าใช้จ่ายในการขาย
- คนส่วนใหญ่ไม่ได้ถือบ้านไว้ตลอดชีวิต และเมื่อย้ายออกอาจต้องจ่าย มากกว่า 10% ของมูลค่าบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายในการขาย
- ตอนขายบ้านที่ Auburn, WA ในปี 2007 แม้วิกฤตที่อยู่อาศัยกำลังรุนแรงขึ้น แต่ก็ยังหาผู้ซื้อที่ยอมจ่ายราคาสมเหตุสมผลได้
- บ้านหลังนั้นซื้อมือหนึ่งและอยู่ไม่นาน จึงไม่มีค่าเตรียมบ้านเพื่อออกขาย
- ค่าใช้จ่ายในการขายจริงคือ ค่านายหน้า $17,980.00, ค่าปิดกรรมสิทธิ์ $626.18, ประกันกรรมสิทธิ์ $1,009.66, ค่าธรรมเนียมโอนเงิน $130.00, ภาษีการขายที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ $11.58, ค่าธรรมเนียมโอนกลับ $115.00, ภาษีการใช้จ่ายของเคาน์ตี $5,932.40, ค่าน้ำปรับยอด $37.92, ค่าน้ำเสียปรับยอด $135.43, และค่าธรรมเนียมโอนและเรียกเก็บของ HOA $60.00
- ค่าใช้จ่ายรวมในการขายบ้านหลังนี้ ไม่รวมค่าย้ายบ้าน อยู่ที่ $26,038.17
- ค่าย้ายบ้าน เช่น ค่าจัดเก็บและค่าขนส่ง จะเกิดขึ้นแยกต่างหาก
ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย
- หากมีความขัดแย้งกับเพื่อนบ้านเรื่องแนวเขตที่ดิน ต้นไม้ หรือประเด็นอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจต้องจ้างทนายหรือผู้สำรวจที่ดิน
- ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายและค่าผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ก็เป็นต้นทุนแฝงที่อาจเกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของบ้าน
มูลค่าที่เพิ่มขึ้นและระยะเวลาถือครอง
- แม้หลายคนคาดหวังว่ามูลค่าบ้านจะเพิ่มขึ้นตามเวลา แต่ตั้งแต่ปี 1991 มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3.8%
- ตัวเลขนี้ไม่ได้การันตี และจะแตกต่างกันไปตามช่วงเวลาซื้อขาย ทำเล และปัจจัยอื่นๆ
- บ้านที่ Auburn, WA ซื้อมาในราคา $321,000 และขายไม่กี่ปีถัดมาในราคา $333,000
- เมื่อนับรวมค่าใช้จ่ายทั้งตอนซื้อและขายแล้ว มีความเป็นไปได้ว่าบ้านหลังนั้นทำให้เสียเงินมากกว่าการเช่าอพาร์ตเมนต์
- บ้านปัจจุบันซื้อมาในปี 2011 ที่ราคา $420,000 และ Zillow ประเมินมูลค่าปัจจุบันไว้ที่ $757,000
- แม้จะใส่เงินไปมากกับการบำรุงรักษา ซ่อมแซม และปรับปรุง แต่มูลค่าที่เพิ่มขึ้น ณ เวลาขายก็น่าจะมากกว่าต้นทุนที่ลงไปอย่างชัดเจน
- จึงควรวางแผนอยู่อาศัยให้นานพอที่มูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด
การตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่
- หากคุณจะซื้อบ้านที่พอใช้ได้ในย่านที่พอใช้ได้และตั้งใจอยู่นาน การซื้อบ้านก็อาจสมเหตุสมผล
- นอกจากข้อดีข้อเสียทางการเงินแล้ว ควรพิจารณา คุณภาพชีวิต ด้วย
- บ้านในทำเลที่เหมาะสมสามารถให้ข้อดีสำคัญคือพื้นที่ที่กว้างกว่าและสภาพแวดล้อมที่เงียบกว่า
1 ความคิดเห็น
ความคิดเห็นจาก Hacker News
สิ่งที่ทำให้ประหลาดใจยิ่งกว่าค่าใช้จ่ายทางการเงินคือ เวลาที่การมีบ้านเป็นเจ้าของกลืนกินไป
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การดูแลบ้านและโปรเจกต์ต่าง ๆ กินเวลาสุดสัปดาห์แทบทุกสัปดาห์ และเพราะซื้อบ้านที่ใหญ่กว่าที่เคยเช่า ทั้งงานทำความสะอาด การบำรุงรักษา และโอกาสที่อะไรจะพังก็เพิ่มขึ้นทั้งหมด
ความต่างที่ใหญ่ที่สุดคือ ตอนนี้คนที่รับผิดชอบเรื่องบำรุงรักษาคือฉันเต็มตัว ไม่มีใครคนเดียวที่โยนทุกปัญหาให้ได้ ต้องคอยตามงานตรวจเช็กเป็นประจำและใช้เวลาเรียนรู้วิธีซ่อมเองมากพอสมควร
ต่อให้จ่ายเงินจ้าง ก็ยังต้องหาข้อมูลบริษัท ประสานราคา นัดตารางเวลา และอย่างน้อยก็ต้องเรียนรู้มากพอจะ判断ได้ว่าเขาทำงานดีหรือไม่ สุดท้ายแล้วการมีบ้านเป็นเจ้าของจึงใกล้เคียงกับ การเลือกวิถีชีวิต มากกว่าการเลือกทางการเงิน
ทั้งงานประปา ไฟฟ้า จัดสวน ติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้า ทาสี แผ่นยิปซัม หลังคา เขาทำเองคนเดียวหรือไม่ก็พาช่างเก๋า ๆ แบบเดียวกันมาด้วย
สิ่งที่ต้องการไม่ใช่ผู้รับเหมา แต่คือช่างสารพัดประโยชน์แบบนี้ ซึ่งอาจหาไม่ง่ายแต่มีอยู่แน่นอน
พูดตรง ๆ ถ้าต้องลงมือบ่อยขนาดนั้น ก็ดูเหมือนคุณจะชอบตกแต่งบ้านพอสมควรเลย
เลยสงสัยว่างานอะไรถึงกินเวลาได้มากขนาดนั้น
แค่การเป็นเจ้าของคอนโดก็ทำให้รู้ว่าฉันไม่อยากเป็นเจ้าของ “bare metal” ของตัวเอง และมองที่อยู่อาศัยเหมือน บริการคลาวด์ อย่างหนึ่ง คือยอมจ่ายเงินเพื่อทำให้ปัญหาด้านปฏิบัติการกลายเป็นเรื่องของคนอื่น และเพื่อหลุดพ้นจากภาระการถือครองหรือขายทรัพย์สินที่ต้องรับเป็นรายจ่ายฝ่ายทุน
ฉันไม่มีเวลาแม้แต่ 1/60 ของเวลาที่ต้องใช้ไปคิดเรื่องขอใบเสนอราคาทำหลังคาใหม่หรือทาสีบ้าน และถึงมีเวลาก็ยังรู้สึกว่าดึงเล็บตัวเองยังจะดีกว่าเอาเวลาไปทำแบบนั้น
อย่างไรก็ดี ฉันคิดถึงการหักลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองอยู่บ้าง ไม่ได้อยากสะสมส่วนของเจ้าของสินทรัพย์ และถ้ามีส่วนทุนมากกว่านี้ตอนปี 2008 ที่ตลาดพัง ความเสียหายก็คงมากขึ้น แต่การที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่หักภาษีได้เพราะกู้ดอกสูงนั้นถือว่าดี
ถึงอย่างนั้นนี่ไม่ใช่การหวนรำลึกถึงภาวะถดถอยครั้งใหญ่ เพียงแค่จะบอกว่าแม้แต่คอนโดก็ยังแย่งงานและแบนด์วิดท์ทางความคิดไปมากเกินไปแม้ในช่วงที่ดีที่สุด ทั้งที่ก็มีปัญหาเชิงโครงสร้างและจัดสวนแค่ประมาณหนึ่งในสิบของบ้านเดี่ยว
เลยยิ่งเคารพคนที่เรียนรู้และจัดการเรื่องพวกนี้ได้อย่างต่อเนื่อง เพราะมันยากจริง ๆ
ข้อดีของการมีบ้านเป็นเจ้าของแทบทั้งหมดมักเป็นเรื่อง จิตใจ มากกว่าการเงิน
ถ้าเอาเงินที่จะใช้เป็นเงินดาวน์และค่างวดจำนองไปลงทุนหลังจากจ่ายค่าเช่าแล้ว โดยทั่วไปก็มักไปถึงจุดที่ใกล้เคียงกันได้
แต่คุณจะควบคุมพื้นที่ที่ใช้เวลาอยู่มากที่สุดได้มากกว่า ปรับเปลี่ยนได้ตามใจ และกังวลเรื่องแบบผู้เช่าอย่างค่าเช่าขึ้นหรือเจ้าของบ้านจะย้ายเข้ามาเองได้น้อยลง
ถ้ามีลูก ก็ยังทำให้เกิดความรู้สึกถึง “บ้าน” และความผูกพันกับสถานที่ด้วย แต่ไม่ควรซื้อเพียงเพราะเหตุผลทางการเงินอย่างเดียว
แต่คุณค่าที่แท้จริงของการซื้อบ้านอยู่ที่ เลเวอเรจ คนส่วนใหญ่คงกู้เงิน 500,000 ดอลลาร์แบบไม่มีหลักประกันจากธนาคารไม่ได้ แต่การซื้อบ้านเป็นวัตถุประสงค์การกู้ที่เข้าใจกันดี จึงกู้ก้อนใหญ่ได้ค่อนข้างง่าย
สำหรับคนส่วนใหญ่ การซื้อบ้านคือวิธีเดียวที่จะได้เลเวอเรจระดับมีนัยสำคัญผ่านการกู้ยืม
ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านเช่าจะมาเปลี่ยนนโยบายสัตว์เลี้ยงแล้วไล่คุณออกไม่ได้ หรือขายบ้านที่คุณอยู่แล้วผู้ซื้อรายใหม่ไม่ต้องการปล่อยเช่า จนคุณต้องย้ายออกกะทันหันก็ไม่ได้
ฉันเคยเจอทั้งสองแบบในลักษณะที่ต้องหาที่อยู่ใหม่และย้ายภายในราวหนึ่งเดือน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่แบบไม่คาดคิด
นี่เป็นส่วนใหญ่ของ ข้อดีทางจิตใจ ของการซื้อบ้าน
โดยเฉพาะกับรูปแบบที่ผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของอย่างคอนโด และตัดกับอพาร์ตเมนต์เช่า
ปัจจัยแฝงคือ ต้นทุนค่าเสียโอกาส ของเงินที่ถูกผูกไว้ในส่วนทุนของบ้านจนเอาไปลงทุนไม่ได้ ถ้ามีเงิน 400,000 ดอลลาร์ผูกอยู่ในบ้าน และตลาดหุ้นให้ผลตอบแทนสูงกว่าเงินเฟ้อ 6% ต้นทุนค่าเสียโอกาสตามดอกเบี้ยก็เท่ากับเดือนละ 2,000 ดอลลาร์ พอ ๆ กับค่าเช่า
ในสหรัฐฯ ผู้ที่อยู่เองยังมีข้อได้เปรียบทางภาษี เช่น ดอกเบี้ยจำนองและการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายเมื่อขายออก
แน่นอนว่าคุณอาจได้ประโยชน์จากราคาที่ขึ้นและเลเวอเรจ แต่ก็อาจเกิดตรงกันข้ามได้ พื้นที่ที่ฉันอยู่ก็เคยคิดว่าจะขึ้นต่อเรื่อย ๆ แต่ตอนนี้มูลค่าประเมินนิ่งมา 4 ปีแล้ว
ภายในปีเดียว จากเดิมที่เก็บเงินได้จากเงินเดือน 4 งวดต่อเดือนถึง 2 งวด ก็กลายเป็นต้องเอา 2 งวดไปจ่ายจำนอง
เรามีลูกหนึ่งคน ตั้งใจอยู่ให้ได้อย่างน้อย 10 ปี และคุณภาพชีวิตก็ดีเยี่ยม ทั้งเขตการศึกษาดี อากาศดี กิจกรรมกลางแจ้ง ความหลากหลายทางวัฒนธรรม สิ่งให้ทำ การเข้าถึงสนามบินนานาชาติ รวมถึงเพื่อนและครอบครัว
สำหรับฉัน สิ่งสำคัญที่สุดคืออายุ 40 แล้วและมีโอกาสสูงที่รายได้จะเริ่มนิ่ง การเช่าอาจเป็นคำแนะนำที่ดี แต่ในอีก 5~10 ปีข้างหน้า เราอาจจ่ายค่าเช่าที่นี่ไม่ไหว และยิ่งซื้อไม่ไหวเข้าไปใหญ่
ในทางกลับกัน ถ้ารีไฟแนนซ์ตอนนี้ เราอาจลดค่างวดจำนองลงมาใกล้ระดับค่าเช่าเดิมได้ และในอีก 10~15 ปี เราอาจได้อยู่ในที่ที่มีข้อดีทั้งหมดที่ว่ามาโดยไม่ต้องมีจำนองแล้ว
นอกเหนือจากเรื่องการเงิน ยังมีผลทางจิตใจอย่างมากจากการที่สามารถปรับเปลี่ยนได้มากกว่าแค่การเปลี่ยนแปลงผิวเผิน และจ่าย ค่าอยู่อาศัยที่คาดการณ์ได้ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการขึ้นค่าเช่าก้อนใหญ่ไปอีกหลายปี
ทำห้องน้ำใหม่ตามที่ต้องการ รีโมเดลครัว ติดแผงกับผนัง และเพิ่มปลั๊กไฟในห้องที่ปลั๊กไม่พอ
ถ้าเป็นอพาร์ตเมนต์ก็คงไม่ทำ เพราะค่าเช่าจะขึ้นทุกปีและอาจถูกเอาเปรียบจากการที่ฉันชอบบ้านนั้น หลังซื้อมาแล้วราคาบ้านก็ขึ้น 50%
จะไม่มีบิลค่าซ่อม 20,000 ดอลลาร์ โผล่มาแบบกะทันหัน
การตกแต่งตามรสนิยมตัวเองนั้นดี แต่พอรีโมเดลก็มักจะกลายเป็นว่า “ไหน ๆ ค่าแรงก็สูงอยู่แล้ว ใช้วัสดุปิดผิวที่ดีกว่าไปเลย” แล้วครัวจะสวยอยู่ห้องเดียวก็ไม่ได้ ก็เลยเปลี่ยนพื้นด้วย ทำให้การปรับปรุงราคา 30,000 ดอลลาร์กลายเป็น 150,000 ดอลลาร์ได้อย่างรวดเร็ว
แต่เพราะมันเป็นการตัดพื้นที่จอดรถออก จึงมีโอกาสสูงว่าจะกลับกลายเป็นลบต่อราคาบ้าน ถึงอย่างนั้นเราก็ไม่มีรถ และยิ่งไม่มีถึงสองคัน ดังนั้นมันจึงเป็นโปรเจกต์ที่เหมาะกับเรา
ดูเหมือนว่าหลายคนจะกลัวการ ปรับบ้านให้เป็นตัวเอง เพราะกังวลเรื่องมูลค่าเวลาจะขายในภายหลัง
แฟนตอบว่า “งั้นก็น่าจะเหมาะกับการเช่ามากกว่านะ?”
เจ้าของบ้านสามารถไล่ออกได้โดยแจ้งล่วงหน้าไม่กี่เดือน สามารถขอตรวจตามรอบได้ และยังส่งช่างเข้ามาเพื่อ “ซ่อม” ได้แม้ฉันจะไม่ได้ยินยอมจริง ๆ
ต่อให้จะไม่รีโมเดลห้องน้ำเลยก็ตาม ความมั่นคงและความเป็นส่วนตัว ที่ไม่ต้องถูกเจ้าของบ้านมากวนใจก็คุ้มค่ามากพอแล้ว
สำหรับคนที่ซ่อมบ้านเป็นงานอดิเรก หรือเป็นช่างไม้ หรือชอบทำรถ ความต่างตรงที่สามารถซ่อมบ้านเองได้อาจดึงดูดมาก แต่ถ้ามองการเป็นเจ้าของบ้านผ่านมุมนี้ก็ดูแปลกอยู่
คอนโด ทาวน์เฮาส์ หรือดูเพล็กซ์ก็คงไม่ได้ให้พื้นที่สำหรับการคัสตอมแบบนั้นมากนัก และในเมืองของเรา สิทธิที่จะทำเรื่องธรรมดาอย่างทาสีผนังภายนอกได้ เริ่มต้นที่บ้านราคาประมาณ 2.5 ล้านดอลลาร์แคนาดา
นั่นคือแพงกว่าทาวน์โฮมใหม่ 1 ล้าน แพงกว่าคอนโดธรรมดา 1.5 ล้าน และมีค่างวดจำนองต่อเดือนสูงกว่าค่าเช่าที่ใหญ่พออยู่แล้วถึง 10,000 ดอลลาร์
ส่วนหนึ่งก็เพราะที่เช่าได้นั้นเล็กกว่ามาก และบ้านขนาดเล็กที่สุดที่ยังเปลี่ยนภายนอกได้ก็แพงมากอยู่แล้ว
ภาพแบบนี้แสดงให้เห็นว่าช่องว่างทางชนชั้นนั้นดิสโทเปียแค่ไหน ฉันไม่ได้สนใจเรื่องทาสีบ้าน แต่ถึงจะสนใจก็คงทำไม่ได้ และต่อให้มีเงินพอจะทำได้ ก็ดูเหมือนต้องขาดจินตนาการมากทีเดียวถึงจะยอมจ่ายขนาดนั้นเพื่อความเป็นไปได้สมมุติเรื่องการทาสี
บางคนอาจให้ความสำคัญสูงสุดกับแนวคิดเรื่อง “บ้าน” จนย้ายไปอยู่ในที่ที่พอซื้อได้ แต่สำหรับฉันมีเรื่องสำคัญกว่าการรื้อผนังแล้วซ่อมมันมาก การเช่าต่อไปในที่ที่อยากอยู่จึงเป็นคำตอบที่ชัดเจนมาก
Ben Felix ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอชาวแคนาดาและผู้ทำวิดีโอและพอดแคสต์ด้านการเงินส่วนบุคคล พูดมาหลายปีแล้วว่าการเช่ากับการซื้อในเชิงการเงินมักใกล้เคียงกัน จึงควรตัดสินใจด้วยเหตุผลที่ไม่ใช่เรื่องการเงิน
วิดีโอล่าสุดปี 2026: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
วิดีโอปี 2019 พูดถึง กฎคร่าว ๆ 5% ที่ใช้งานสะดวก หากค่าเช่ารายปีต่ำกว่า 5% ของราคาซื้อบ้าน ในเชิงตัวเลขการเช่าต่อแล้วนำส่วนต่างไปลงทุนจะคุ้มกว่า และหากค่าเช่าสูงกว่านั้น การซื้อก็น่าจะได้เปรียบกว่า
บริษัทที่เขาทำงานอยู่ก็ทำเครื่องมือสำหรับตรวจตัวเลขนี้ไว้ด้วย: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy
ถ้าดอกเบี้ย มากกว่า 6% การเอาเงินดาวน์ไปลงตลาดหุ้นแล้วเช่าอยู่อาจดีกว่า
ถ้าคิดว่าตอนขายจะเอาคืนได้ ก็จะรู้สึกดีขึ้นกับการเอาเงินไปปรับปรุงบ้าน และระหว่างนั้นก็ได้อยู่ในที่ที่สบายขึ้น
ในทางกลับกัน การเช่าก็มีทั้งต้นทุนที่ซ่อนอยู่และต้นทุนที่ไม่ค่อยซ่อนอยู่
สิ่งที่ใหญ่ที่สุดคือ ความไม่มั่นคง ที่ติดมากับการเช่า ไม่ว่าจะเพราะค่าเช่าขึ้นหรือเจ้าของบ้านอยากยกให้หลาน ก็ไม่มีทางรู้ได้ว่าจะอยู่ต่อได้อีกนานแค่ไหน
การต้องใช้ชีวิตกับความเครียดระดับต่ำอย่างต่อเนื่องว่าทุกปีอาจต้องกลับไปเผชิญนรกของการหาบ้านและย้ายบ้านอีกครั้งนั้นแย่มาก
ถึงจะมีค่าบำรุงรักษา แต่การมีสินเชื่อบ้านที่ยอดจ่ายรายเดือนแทบคงที่ก็ดีกว่ามาก และคาดการณ์ได้มากกว่า ทำให้มีพื้นที่ทางใจกลับไปใช้กับเรื่องอื่น
ฉันซื้อบ้านในปี 2023 แล้วหลังจากนั้นค่า HOA ก็เพิ่มเป็นสองเท่า ค่าเบี้ยประกันเกือบเพิ่มเป็นสามเท่า และภาษีทรัพย์สินก็ขึ้นอีกราว 1,000 ดอลลาร์
ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มจาก 35% ของรายได้ต่อเดือนเป็น 45% และถ้าคุณซื้อในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเป็นเจ้าของก็ใกล้เคียงกับ ภาระหนี้ อย่างชัดเจน
พี่น้องสองคนในวัย 60 กำลังเช่าอยู่ และค่าเช่าก็กำลังขึ้นเร็วกว่าสวัสดิการประกันสังคมมาก
ตอนนี้ทั้งคู่จ่ายค่าเช่าสูงกว่าสวัสดิการประกันสังคมอยู่ราว 300 ดอลลาร์ต่อเดือน และเมื่อรวมค่าอาหาร ค่าสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก็ทำให้เงินเก็บที่มีอยู่ไม่มากลดลงอย่างรวดเร็ว
ที่อื่น ๆ ค่าใช้จ่ายแบบนี้ก็น่าจะถูกผลักไปอยู่ในค่าเช่าเช่นกัน
ถึงอย่างนั้น ก็เป็นไปได้อย่างเต็มที่ที่จะมีโครงสร้างทางกฎหมายและการเงินที่ทำให้การเช่าทั้งถูกและมั่นคง
โดยเฉพาะในโลกตะวันตกที่แรงกดดันในตลาดเช่ารุนแรงถึงขั้นบ้าคลั่ง รัฐควรทำหน้าที่เป็นทั้งผู้สร้างบ้านรายสุดท้ายและเจ้าของบ้าน เพราะจะช่วยคงอุปทานและลดราคาและความเสี่ยง
คนหลายชั่วรุ่นยึดตลาดที่อยู่อาศัยไว้เป็นแหล่งลงทุน และผลลัพธ์ก็คือแรงกดดันด้านอุปสงค์ที่ทำให้ราคาถูกปั่นสูงอย่างไม่เป็นธรรมชาติ จนสังคมหายใจไม่ออกและแตกแยก
ถ้าการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของสังคมที่ถูก ปลอดภัย และยุติธรรมกว่ามาก ฉันก็ยินดีจะเช่าอยู่ไปตลอดชีวิต
ต้นทุนของการเป็นเจ้าของก็เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามเวลาอย่างแน่นอน ยอดผ่อนสินเชื่อบ้านเป็นแค่ส่วนหนึ่งของต้นทุนทั้งหมด และความเสี่ยงที่จะมีรายจ่ายก้อน 20,000 ดอลลาร์แบบกะทันหันก็มีอยู่จริง
การเป็นเจ้าของมีภาระและพื้นผิวของความเสี่ยงมากกว่าการเช่ามาก จึงคาดการณ์ได้น้อยกว่า
เพื่อนบ้านของฉันเช่าอพาร์ตเมนต์ห้องเดิมมาเกือบ 50 ปี แล้ว
คุณควรเลือกตั้งรัฐบาลที่ดีกว่า ซึ่งใส่ใจคุณและรับประกันสิทธิที่เหมาะสมให้คุณ
มีคนพูดว่า “การเช่าคือการเอาเงินไปทิ้ง” แต่ถ้าคุณไม่ได้คิดว่าเจ้าของบ้านทำการกุศล ค่าเช่าบางส่วนก็ย่อมกลายเป็นกำไรของเจ้าของบ้าน และอีกส่วนก็ถูกใช้เพื่อชดเชยต้นทุนจาก ‘ผู้เช่าแย่ ๆ’
ผู้เช่ามักไม่มีแรงจูงใจในการปรับปรุงบ้าน หรือบางครั้งก็ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำเลย
ในทางกลับกัน ถ้าเป็นเจ้าของเอง สิ่งอย่างครัวสมัยใหม่ ห้องเก็บของ หรือเครื่องซักผ้าใหม่ ไม่เพียงทำให้ชีวิตตอนนี้ดีขึ้น แต่อาจช่วยเพิ่มมูลค่าบ้านได้ระดับหนึ่งด้วย
แน่นอนว่าถ้าด้วยเหตุผลอะไรก็ตามคุณอยากทาห้องเป็นสีชมพูนีออน คุณก็มีอิสระที่จะไม่สนใจ การเพิ่มมูลค่า ได้
เช่นเดียวกัน ดอกเบี้ยที่ฉันจ่ายก็คือค่าที่ธนาคารใช้รับประกันความเสี่ยงจากลูกหนี้แย่ ๆ และฉันก็ตั้งสมมติฐานว่าฉันคงไม่ใช่คนประเภทนั้น
แม้จะเช่าอยู่ ก็ยังมีหลายวิธีที่จะทำให้สภาพความเป็นอยู่ดีขึ้น ถ้าอยากได้ครัวหรือห้องน้ำใหม่ ก็ย้ายไปอยู่ที่แบบนั้นได้
การเช่ายังให้เสรีภาพในการย้ายออกเมื่อเงื่อนไขอย่างอาชญากรรม เสียงรบกวน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกของอาคารแย่ลง
กำไรมาจากกำไรส่วนทุน และเมื่อค่าเช่าครอบคลุมดอกเบี้ยได้ ก็สามารถซื้อบ้านเพิ่มต่อไปด้วยเงินทุนเพียงเล็กน้อย สร้างอุปสงค์ และอุปสงค์นั้นก็ไปดันราคาบ้านขึ้นจนเกิดกำไร
มันทำงานได้ดีจนกว่าคนจะถูกผลักออกจากตลาดและราคาบ้านเริ่มลดลงเล็กน้อย หลังจากนั้นก็จะเหลือแต่หนี้จำนวนมากกับราคาบ้านที่ต่ำลงจนล้มละลาย แล้วคนที่รวยจริง ๆ ก็มากว้านซื้อบ้านเหล่านั้นในราคาลด
อย่างน้อยก็หวังได้ว่าคนรวยคนนั้นจะไม่ใช่คนที่รวยมาจากการขายหนังสือ “รวยจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร”
อพาร์ตเมนต์มีต้นทุนดำเนินการต่ำกว่ามาก
การเปรียบเทียบการซื้อบ้านกับการเช่าบ้านก็ยุติธรรมดี แต่ฉันเห็นหลายคนเลิกเช่าอพาร์ตเมนต์แล้วไปซื้อบ้านเพราะอยาก “หยุดทิ้งเงิน”
ซึ่งเป็นการมองข้ามว่าการเป็นเจ้าของบ้านจริง ๆ แล้วแพงกว่าการเช่าอพาร์ตเมนต์ที่เหมาะสม
แน่นอนว่าการเป็นเจ้าของบ้านมีข้อดีมากมาย แต่ก็ยังน่าสงสัยว่าข้อดีเหล่านั้นมากพอจะทำให้การตัดสินใจซื้อบางส่วนเล็ก ๆ แต่มีนัยสำคัญนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่
ถ้าเจ้าของบ้านบางคนมีค่าสินเชื่อบ้านเดือนละ 4,000 ดอลลาร์ แล้วตั้งปล่อยเช่าที่ 4,500 ดอลลาร์แต่หาผู้เช่าไม่ได้ เขาก็อยู่แบบนั้นได้นานไม่มากและต้องลดราคา
ในความเป็นจริง หลายครั้งพวกเขาตั้งราคาตามทรัพย์ใกล้เคียงที่ปล่อยกันเดือนละ 5,000 ดอลลาร์ แต่ถ้าอุปทานในพื้นที่เพิ่มขึ้นหรืออุปสงค์ลดลง ราคาก็อาจลดต่ำกว่าต้นทุนสินเชื่อบ้านของเจ้าของได้
เพราะยังไงได้เดือนละ 3,500 ดอลลาร์ก็ยังดีกว่าได้ 0 ดอลลาร์
บ้านของเราซื้อแพงกว่าบ้านข้าง ๆ อยู่ 25,000 ปอนด์ ทั้งที่สองหลังมีรูปแบบแทบเหมือนกันและขายห่างกันแค่ 4 เดือน
บ้านเรามีครัวใหม่ หน้าต่างเก่าทั้งหมดถูกเปลี่ยนเป็นกระจกสองชั้น และโรงรถก็ถูกดัดแปลงเป็นโฮมออฟฟิศ รวมถึงมีการปรับปรุงให้ทันสมัยอีกมากมาย คุณทำทั้งหมดนี้ด้วยเงิน 25,000 ปอนไม่ได้หรอก
เท่าที่ฉันเข้าใจ มันช่วยเพิ่มราคาบ้านก็จริง แต่เพิ่มน้อยกว่าจำนวนเงินที่ลงไป
ฉันเกลียดการต้องอยู่ท่ามกลางงานก่อสร้างหรือจัดการกับผู้รับเหมา ดังนั้นถ้าใครทำส่วนต่อเติมหรือดัดแปลงห้องใต้หลังคาไว้แล้ว ฉันก็ยอมจ่ายพรีเมียม แต่ดูเหมือนผู้คนก็ยังอยากให้หลายอย่างออกมาในแบบของตัวเองอยู่บ้าง
เดิมทีฉันเป็นสาย DIY และมีประสบการณ์งานก่อสร้างด้วยเลยค่อนข้างชอบ จึงย้ายจากบ้านในชานเมืองตรงถนนตันไปอยู่คฤหาสน์เก่าบนที่ดิน 10 เอเคอร์ที่ใกล้ชนบทยิ่งกว่า เพราะต้องการพื้นที่กลางแจ้งมากขึ้น
คิดว่าต่อให้ใช้เวลาก็คงค่อย ๆ ซ่อมเองได้ และก็อยากให้ลูก ๆ ได้มีประสบการณ์ลงมือกับสถานที่ที่ตัวเองอาศัยอยู่ด้วย
แต่ประเมินขนาดงานพลาดไป พอย้ายจาก 0.5 เอเคอร์เป็น 10 เอเคอร์ เวลาทั้งหมดที่เคยใช้ดูแลบ้านและที่ดินเดิมก็ถูกรวมลงตะกร้าเดียวชื่อ ธรรมชาติ
ทั้งสนามหญ้า ทุ่งหญ้า ทางเดิน และแนวต้นไม้ต่างก็ต้องตัดตามรอบเวลาที่ไม่เหมือนกัน ต้นไม้ก็ตาย ล้ม และกีดขวางทาง มีทั้งพุ่มไม้กับพืชรุกรานที่ต้องถอนและเผาในปริมาณมาก
ตอนแรกคิดว่า “คงต้องเปลี่ยนทางรถวิ่งแล้วล่ะ” แต่ทางรถวิ่งยางมะตอยยาว 1,000 ฟุต ราคาประเมินอยู่ระดับเดียวกับราคารถหรูเลย ระบบชลประทานมี 12 โซน ต้องซ่อมและเตรียมรับหน้าหนาว
ถังบำบัดน้ำเสียก็เหมือนระเบิดเวลาลูกหนึ่ง ถ้าพังขึ้นมาค่าซ่อมก็แตะเลข 5 หลัก และถ้าไม่มีตำแหน่งสำรองที่เหมาะสม ต้องใช้ระบบที่ออกแบบโดยวิศวกรซึ่งราคาแพงขึ้นราว 3 เท่า
เวลาที่เหลือหลังจากหักสิ่งเหล่านี้ออกไปเท่านั้นจึงจะเป็นเวลาที่ใช้ปรับปรุงตัวบ้านได้ ตอนนี้ก็ยังทุ่มไปมากแล้วและก็มีหลายส่วนที่สนุก แต่ถ้าย้อนกลับไปบอกตัวเองก่อนซื้อได้ ฉันคงเตือนว่าความต่างของขนาดนั้นมหาศาล และโดยเฉพาะถ้าจะเลือกบ้านซ่อมเองที่มาพร้อมที่ดินกว้าง ต้องนับเวลาในการบำรุงรักษาพื้นฐานเข้าไปด้วยเสมอ
ถ้าพยายามดูแลที่ทั้งหมดให้เนี้ยบเหมือนแปลงเล็ก ๆ ในเมือง งานจะมหาศาลมาก
พวกเราดูแลแค่รอบบ้าน ที่เหลือก็ปล่อยให้เป็นป่าโอ๊กไป เหตุที่มันดูเป็นธรรมชาติก็เพราะมันเป็น ธรรมชาติ จริง ๆ
ปล่อยให้มันโตไปเอง หรือเรียกช่างจัดสวนมาจัดการปีละไม่กี่ครั้งก็พอ ระบบชลประทานลืมมันไปได้เลย
ไม่ได้จำเป็นต้องมีทางรถวิ่งใหม่ และก็ไม่จำเป็นต้องดูแลทั้ง 10 เอเคอร์ จะดูแลแค่ครึ่งเอเคอร์เหมือนเดิม แล้วปล่อยที่เหลือให้เป็นป่าหรือให้มันโตของมันเองก็ได้
จะเอาแพะกับไก่มาช่วยจัดการพุ่มไม้ก็ได้ หรือจะให้คนที่เลี้ยงแพะกับไก่มาเช่าที่ดินก็ยังได้
แต่ถ้าถังบำบัดของฉันเสีย ฉันคงต่อเข้าระบบของเมืองเลย เพราะราคาที่ได้มาก็พอ ๆ กับการทำถังบำบัดใหม่
ในสภาพอากาศแบบที่เราอยู่ ถ้าเลิกให้น้ำ พืชก็ตายอย่างเดียว และแค่งานรดน้ำก็กลายเป็นงานเต็มเวลาได้
ฉันอยากย้อนกลับไปบอกตัวเองเมื่อ 10 ปีก่อน ที่ยังบ่นว่างานขึงตาข่ายให้ไม้ผลเล็ก ๆ 5 ต้นหรือค่าจัดสวนมันน่ารำคาญ ให้รู้สึกขอบคุณกับขนาดและค่าใช้จ่ายในตอนนั้น
ตอนนี้ต้องรับมือกับตาข่ายคลุมไร่องุ่นยาว 1 กิโลเมตร การตัดแต่งต้นไม้และเถาวัลย์หลายร้อยต้น ฯลฯ ตอนนั้นเปลี่ยนตาข่ายทั้งหมดใช้เงิน 200 ดอลลาร์ แต่ตอนนี้เกิน 5,000 ดอลลาร์แล้ว
ถึงอย่างนั้นก็ยังไม่อยากยอมแพ้
มักแนะนำให้กันเงิน 1~3% ของมูลค่าบ้านทั้งหลังไว้เป็นค่าซ่อมแซมในแต่ละปี
แต่คนส่วนใหญ่ไม่ได้ทำแบบนั้น และบ้านจำนวนมากจึงค่อย ๆ เสื่อมมูลค่าลง เป็นทางลัดสู่การทำลายความมั่งคั่งข้ามรุ่นที่อาจเกิดขึ้น
ปัญหางานซ่อมบ้านก็มักชอบมาพร้อมกันด้วย หลายปีไม่มีอะไรจนเผลอวางใจ แล้วจู่ ๆ ก็มีปัญหาใหญ่โผล่มาสามอย่างพร้อมกัน
แค่ปีนี้ก็มีค่าใช้จ่ายสุ่ม ๆ ไปเกือบ 10,000 ดอลลาร์แล้ว และเมื่อดูอายุการใช้งานของ HVAC ก็น่าจะมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อีกในปีหน้า
ถ้ามีอยู่แถวบ้าน ควรสมัคร ห้องสมุดเครื่องมือ ไว้ จะประหยัดกว่าการซื้อเครื่องมือเฉพาะทางสำหรับงานใช้ครั้งเดียวมาก และเป็นทรัพยากรชุมชนที่ยอดเยี่ยม
ต่อให้ทำเองเป็น ก็ควรมีช่างซ่อมที่ไว้ใจได้อยู่ในมือ ถ้าเป็นไปได้ควรเป็นคนที่ฝากรหัสประตูไว้ได้ เวลาคุณเดินทางแล้วเพื่อนบ้านโทรมาบอกว่ามีน้ำไหล ก็จะเรียกเขาไปดูได้ทันที
ในหลายพื้นที่ ราคาส่วนใหญ่มาจาก มูลค่าที่ดิน และดูเหมือนผู้คนจะไม่ได้สนใจประเมินมูลค่าจากสภาพตัวบ้านมากนัก
มันอาจมีผลต่อระยะเวลาขาย แต่ก็น่าจะประมาณนั้น ระหว่างเอสโครว์อาจมีการเสนอเครดิตค่าซ่อมบางส่วนได้ แต่บ่อยครั้งจำนวนเงินไม่พอ หรือไม่ก็ผู้ขายปฏิเสธไปเลย
https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
บทสัมภาษณ์ฉบับเต็มในพอดแคสต์ The Wealthy Barber: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
วิธีแก้ที่ไม่ค่อยตรงสัญชาตญาณคือทำ งบสนุกและงบฟุ่มเฟือยไร้สาระ ขึ้นมา แล้วบังคับให้ใช้ทุกครึ่งปี หรือวางแผนอย่างตั้งใจว่าจะใช้ยังไงตลอดหนึ่งปี
ถ้าตั้งงบดี ๆ มันจะบังคับให้ชีวิตดีขึ้นโดยไม่ทำให้เกิดผลเสีย
การบำรุงรักษาบ้านที่เป็นเจ้าของก็ดูคล้ายกัน ต้องมีเงินออมเผื่อเรื่องใหญ่จริง ๆ แต่ก็ควรสะสมงบสำหรับซ่อมดูแลต่อเนื่องด้วย
ถ้ามีงบซ่อมบำรุงทั่วไปสะสมครบ 6 เดือนแล้ว ก็ควรตัดสินใจว่าจะเอาไปใช้เชิงรุกกับอะไร ก่อนที่ทุกอย่างจะเละเทะ
ฤดูใบไม้ร่วงปี 2024 ต้องติดตั้งสตาร์โบลต์[1] เพื่อเสริมผนังด้านหน้า และเสียไป 24,000 ดอลลาร์
ฤดูใบไม้ผลิปี 2025 ห้องใต้ดินที่ทำเสร็จแล้วน้ำท่วม ต้องติดตั้ง French drain และซ่อมห้องใต้ดินกลับคืนมา เสียไป 18,000 ดอลลาร์
ยังมีค่าซ่อมต่อเนื่องเพื่อรับมือหลังคารั่วอีก 8,000 ดอลลาร์
มันเหมือนกระแสงานซ่อมใหญ่ที่ไม่มีวันจบ และเงินก้อนนั้นเดิมทีสามารถเอาไปใช้กับการปรับปรุงที่เพิ่มมูลค่าบ้านจริง ๆ ได้ เช่น อัปเกรด HVAC หรือติดตั้ง mini split เพิ่มฉนวน หรืออัปเกรดครัว
ตอนนี้ก็ได้แต่หวังว่างานซ่อมพวกนี้จะทนอยู่จนถึงตอนขาย เพื่อจะได้ไม่ขาดทุน
[1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
มันง่ายที่สุดตอนที่งานทางไกลแพร่หลาย แต่ตอนนี้ก็ยังทำได้ถ้าหาอย่างอดทน
แบบนั้นแล้วค่าที่อยู่อาศัยจะรู้สึกถูกมาก และถ้าไม่ได้มีปัญหาร้ายแรงเรื่องเก็บเงินไม่อยู่ เงินออมกับ กองทุนสำรองค่าซ่อม จะโตเร็วมาก
ไม่มีอะไรรับประกันได้ว่าค่าเช่าตอนนี้จะยังเท่าเดิมอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า
การเช่าอพาร์ตเมนต์ในย่านที่ชอบนั้นง่ายกว่าการเป็นเจ้าของบ้านในย่านเดียวกันมาก แต่ค่าเช่าก็สูงมาก
มันอาจพอ ๆ กับหรือแย่กว่าการเป็นเจ้าของบ้านในเขตรอบนอก
เรื่องดวงกับเจ้าของบ้านก็มีผลมาก และค่าเช่าอาจขึ้นแรงได้โดยแจ้งล่วงหน้าไม่นาน
ถ้าเจ้าของขายตึกแล้วการบริหารเปลี่ยนมือ หรือถูกเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น คุณก็ต้องหาห้องใหม่
จู่ ๆ ก็อาจมีเพื่อนบ้านที่อยู่ร่วมกันแล้วแย่โผล่มาได้ ซึ่งกับบ้านเดี่ยวก็เกิดได้ แต่ในอพาร์ตเมนต์ระยะห่างทางกายภาพใกล้กว่ามาก
คุณอาจอยากเลี้ยงสุนัขตัวใหญ่แต่ไม่ได้รับอนุญาต ไม่มีสนามให้เด็กเล่น เลี้ยงไก่ไม่ได้ และโดยมากก็ไม่สามารถติดตั้งระบบทำความเย็นเพิ่ม แอร์ หรือฮีตปั๊มได้
สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ลบล้างเหตุผลฝั่งตรงข้ามทั้งหมด แต่ การเช่ากับการเป็นเจ้าของ ก็ไม่ได้แบ่งเป็นขาวกับดำขนาดนั้น
ข้อดีใหญ่ข้อหนึ่งของการเป็นเจ้าของคือ มันบังคับให้คุณใส่เงินทุกเดือนเข้าไปใน สินทรัพย์ที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่า
เพียงแต่มีโอกาสสูงว่าจะสู้คนที่ลงทุนแบบถัวเฉลี่ยต้นทุนใน S&P 500 อย่างสม่ำเสมอไม่ได้