ผู้คนที่ถูกผลักออกจากการเป็นเจ้าของบ้าน
(bbc.co.uk)- ในสหรัฐฯ นับตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมา ราคาบ้าน·ค่าเช่า·อัตราดอกเบี้ยจำนอง ต่างปรับตัวสูงขึ้นพร้อมกัน ทำให้คนรุ่นที่กำลังเตรียมซื้อบ้านหลังแรกถูกผลักออกจากตลาดการเป็นเจ้าของ
- ราคาขายบ้านมัธยฐานเพิ่มขึ้นเกือบ 30% นับจากปลายปี 2019 จนแตะ $420,000 ในฤดูใบไม้ผลิปี 2024 และอัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีเพิ่มจากราว 3% ในปี 2020 มาอยู่ที่ราว 7% ในปัจจุบัน
- Zillow และ Bankrate มองว่า ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐฯ หากจะซื้อบ้านโดยไม่ฝืนกำลังมากเกินไป จำเป็นต้องมีรายได้ต่อปี มากกว่า $100,000 ซึ่งสูงกว่ารายได้ครัวเรือนมัธยฐานราว $75,000 อย่างมาก
- จากการสำรวจของ New York Federal Reserve สัดส่วนผู้เช่าที่คาดว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านในสักวันอยู่ที่ 40.1% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เริ่มสำรวจในปี 2014
- ภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยกำลังเชื่อมโยงกับความไม่พอใจทางเศรษฐกิจในการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ปี 2024 และในช่วงที่การลดดอกเบี้ยล่าช้า ปัจจัยด้านอุปทาน ค่าเช่า และเงินเฟ้อก็ทำให้การผ่อนคลายภาระเป็นไปได้ยาก
ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ที่เปลี่ยนไปนับจากปี 2019
- Nathan Wilkins กลับไปอยู่บ้านแม่และน้องสาวในปี 2019 เพื่อเก็บเงินซื้อบ้าน แต่หลังจากนั้นตลาดก็เปลี่ยนไปมากจาก ค่าเช่าที่สูงขึ้น, ราคาบ้านที่พุ่ง และดอกเบี้ยจำนองที่ทะยานขึ้น
- เขาทำงานเป็นผู้ประเมินค่าสินไหมประกันใน Utah และแม้จะมีรายได้มากขึ้นกว่าก่อนพร้อมน้องสาว แต่ค่าเช่ารายเดือน $2,500 ทำให้เหลือเงินเก็บไม่มาก
- ราคาขายบ้านมัธยฐานในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นเกือบ 30% นับจากปลายปี 2019 จนแตะ $420,000 ในฤดูใบไม้ผลิปี 2024
- ตามเกณฑ์ของ IMF การปรับขึ้นของราคาบ้านในสหรัฐฯ ก็ถือเป็นหนึ่งในกรณีที่รุนแรงที่สุดของช่วงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้นทั่วโลก
- อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีซึ่งพบได้ทั่วไปในสหรัฐฯ เพิ่มจากราว 3% ในปี 2020 มาอยู่ที่ราว 7% ในปัจจุบัน
ค่าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มเร็วกว่ารายได้
- สถาบันสำรวจอย่าง Zillow และ Bankrate มองว่า ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐฯ หากจะซื้อบ้านโดยไม่ฝืนกำลังมากเกินไป จำเป็นต้องมีรายได้ต่อปี มากกว่า $100,000
- รายได้ครัวเรือนมัธยฐานของสหรัฐฯ อยู่ที่ราว $75,000
- ค่างวดรายเดือนของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นราว สองเท่า ภายในเวลา 4 ปี
- Megan Holter ได้รับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีจากธนาคารที่ราว 4.75% ตอนดูบ้านใน Austin, Texas เมื่อปี 2019
- หลังโรคระบาด เมื่อวัสดุก่อสร้างและราคาบ้านปรับขึ้น เธอจึงหยุดการซื้อไว้ก่อน และในปี 2024 หลังยอมรับดอกเบี้ย 6.625% เธอก็ย้ายขึ้นเหนือ 1,200 ไมล์ไปซื้อบ้านที่ Columbus, Ohio
- เธอทำสเปรดชีตเพื่อหามืองที่มีค่าครองชีพต่ำกว่า และยังเลือกย้ายงานจากภาครัฐไปสู่ภาคเอกชนด้วย
ความไม่มั่นคงของทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้าน
- จากการสำรวจของ New York Federal Reserve สัดส่วนผู้เช่าที่คาดว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านในสักวันอยู่ที่ 40.1% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่เริ่มถามคำถามนี้ในปี 2014
- เจ้าของบ้านที่มีจำนองระยะยาวหลีกเลี่ยงแรงกระแทกทางการเงินได้ในทันทีและยังได้ประโยชน์จากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น แต่ ภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกัน ที่สูงขึ้น รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้าน ก็กำลังเพิ่มขึ้น
- ตามข้อมูลของ Harvard Joint Center for Housing Studies เกือบ หนึ่งในสาม ของครัวเรือนทั้งหมดใช้รายได้มากกว่าหนึ่งในสามไปกับค่าที่อยู่อาศัย
- โดยทั่วไป หนึ่งในสามของรายได้ถือเป็นเกณฑ์แบ่งว่าภาระค่าที่อยู่อาศัยยังรับไหวหรือไม่
- สัดส่วนนี้สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2015
- ใน Harris Poll ชาวอเมริกัน มากกว่า 70% มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะย่ำแย่ลงอีก
- ปัญหาค่าที่อยู่อาศัยยังเชื่อมโยงกับความกังวลเรื่องค่าครองชีพโดยรวมที่เพิ่มขึ้น 20% นับตั้งแต่ปี 2021
ความไม่พอใจเรื่องค่าที่อยู่อาศัยที่ลามไปถึงการเลือกตั้งปี 2024
- ภาระค่าที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในโจทย์เศรษฐกิจใหญ่ที่ประธานาธิบดี Joe Biden กำลังเผชิญ
- การเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นตลอดช่วงที่เขาดำรงตำแหน่ง และผลสำรวจทั่วประเทศก็ให้คะแนนการรับมือเศรษฐกิจของเขาในระดับต่ำ
- Donald Trump โยนความรับผิดชอบเรื่องเงินเฟ้อให้ Biden และแม้จะไม่ได้พูดถึงค่าที่อยู่อาศัยโดยตรงบ่อยนัก แต่ก็มักย้ำเรื่องดอกเบี้ยที่ “พุ่งสูง” ว่าเป็นหลักฐานว่าเศรษฐกิจกำลังไปผิดทาง
- Brian Connolly จาก University of Michigan Ross School of Business มองว่าเงินเฟ้อเป็นแรงกดดันทางการเมืองต่อ Biden ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และค่าที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกด้านที่ผู้คนรู้สึกถึงแรงกดดันทางการเงิน
- ทำเนียบขาวเพิ่งเสนอแนวทางที่พยายามรับมือภาระการซื้อบ้านโดยตรง
- กฎเพื่อจำกัด closing costs
- เครดิตภาษี $10,000 สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
- อย่างไรก็ตาม เครื่องมือที่ Biden ใช้ได้ทันทีมีจำกัด และยังไม่ชัดเจนว่ามาตรการเหล่านี้จะสร้างแรงสะท้อนกับผู้มีสิทธิเลือกตั้งได้มากแค่ไหน
- การสนับสนุนในกลุ่มคนรุ่นใหม่ซึ่งมีส่วนช่วยให้ Biden ชนะการเลือกตั้งในปี 2020 อ่อนแรงลงอย่างชัดเจน โดยคนกลุ่มนี้มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านต่ำกว่าและมีแนวโน้มมองภาระการซื้อบ้านเป็นประเด็นสำคัญ
ทางเลือกที่ตีบตันของผู้ซื้อบ้านหลังแรก
- Braiden Dogherty ใน Florida ทำงานในภาคการผลิตและติดตามดูบ้านทุกวันมาตลอด 3 ปี แต่ก็ยังหาบ้าน 2 ห้องนอนที่พอจ่ายไหวใกล้ครอบครัวแถว Orlando ไม่ได้
- แม้จะมี เงินมรดก $50,000, ไม่มีหนี้ และมีงานที่พอใช้ได้ การซื้อบ้านก็ยังเป็นเรื่องยาก
- เขาไม่ได้มองว่าปัญหาค่าที่อยู่อาศัยเป็นความรับผิดชอบของนักการเมืองหรือพรรคการเมืองใดเพียงฝ่ายเดียว แต่เห็นว่าสภาพที่เหมือนไม่มีทางออกนี้ได้ส่งผลต่อความเบื่อหน่ายทางการเมืองในวงกว้าง
- เขายังไม่แน่ใจว่าจะลงคะแนนอย่างไรในการเลือกตั้งเดือนพฤศจิกายน
ความหวังและความล่าช้าในการลดดอกเบี้ย
- เมื่อความไม่พอใจต่อภาระค่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แรงกดดันให้ Federal Reserve หรือธนาคารกลางสหรัฐฯ ลดดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้น
- ประธาน Jerome Powell กล่าวว่าการลดดอกเบี้ยย่อมเป็นไปได้ในช่วงใดช่วงหนึ่ง แต่ความคาดหวังต่อการลดดอกเบี้ยในช่วงต้นปี 2024 ก็ถูกเลื่อนออกไปเรื่อย ๆ
- เงินเฟ้อเดือนเมษายนอยู่ที่ 3.4% ซึ่งยังสูงกว่า เป้าหมาย 2% ของ Fed และสะท้อนความกังวลว่าความคืบหน้าในการชะลอตัวของราคาสินค้าอาจหยุดชะงัก
- นับจากเดือนมกราคม อัตราดอกเบี้ยจำนองโดยรวมส่วนใหญ่ปรับสูงขึ้น
- Mimi Than ซึ่งซื้อคอนโด 3 ห้องนอนในย่าน Boston พบว่าค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มขึ้นอีกราว $200 เมื่อเทียบกับตอนขอ pre-approval ในเดือนมีนาคม
- ตอนนั้นเธอไม่ได้ล็อกดอกเบี้ยไว้ และเมื่อกลับไปหาผู้ให้กู้ในเดือนเมษายน อัตราที่เสนอขยับจาก 6.5% เป็น 6.9%
- เธอหวังว่าดอกเบี้ยจะลดลงภายในปลายปีนี้เพื่อให้รีไฟแนนซ์ได้ และยังคอยเช็กอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่อง
โอกาสของการผ่อนคลายและฉากทัศน์ที่มืดมนกว่าเดิม
- นักวิเคราะห์จำนวนมากมองว่า หากเงินเฟ้อชะลอลง การเปิดทางไปสู่การลดดอกเบี้ยก็เป็นเพียงเรื่องของเวลา
- ข้อมูลจากภาคเอกชนชี้ว่า ค่าเช่าซึ่งมีสัดส่วนสูงในการคำนวณเงินเฟ้อของสหรัฐฯ กำลังชะลอจากความร้อนแรงในช่วงโรคระบาด ท่ามกลางอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้น
- Orphe Divounguy จาก Zillow มองว่า ความสามารถในการซื้อ อาจดีขึ้นได้จากการเติบโตของค่าจ้าง การก่อสร้างบ้านใหม่ที่เพิ่มขึ้น และการชะลอตัวของค่าเช่ากับราคาบ้าน
- แต่เขาบอกว่าคงยากที่จะเห็นการผ่อนคลายนี้ก่อนการเลือกตั้งเดือนพฤศจิกายน
- อย่างไรก็ตาม ยังมีมุมมองที่มืดมนกว่านั้นอยู่
- หากคนที่ถูกผลักออกจากการเป็นเจ้าของบ้านมีมากขึ้น ค่าเช่าอาจทรงตัวได้ดีกว่าที่คาดและทำให้เงินเฟ้อยังคงสูง
- หากดอกเบี้ยจำนองไม่ลดลงมากพอ ผู้พัฒนาโครงการอาจถอย และเจ้าของบ้านที่กู้ไว้ด้วยดอกเบี้ยต่ำก็อาจไม่ยอมย้าย ทำให้อุปทานถูกจำกัดในระยะยาว
- Braiden Dogherty กังวลว่า Fed ที่คงดอกเบี้ยไว้ในระดับต่ำผิดปกตินาน 10 ปีหลังวิกฤตการเงินปี 2008 มีส่วนทำให้เกิดวิกฤตปัจจุบัน และไม่ว่าดอกเบี้ยจะขึ้น ลง หรือทรงตัว เขาก็มองว่า 10 ปีข้างหน้าจะยังเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับผู้คนจำนวนมาก
1 ความคิดเห็น
ความเห็นจาก Hacker News
คนมักสรุปตามสัญชาตญาณว่าสาเหตุคือ การก่อสร้างไม่เพียงพอ แต่ถึงการสร้างเพิ่มจะช่วยได้ ก็ยังมองว่าไม่ใช่สาเหตุหลัก
ต้องดูว่า Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland ฯลฯ ต่างก็เผชิญปัญหาสร้างไม่ได้เหมือนกันจริงหรือไม่ หรือมีสาเหตุร่วมอย่างอื่นอยู่
โดยพื้นฐานแล้ว นี่คืออาการของ เงินเฟ้อราคาสินทรัพย์ทั่วโลก ที่เกิดจากระบบการเงินซึ่งถูกทำให้พองตัวอย่างผิดธรรมชาติด้วยสินเชื่อราคาถูก และที่อยู่อาศัยก็เป็นพื้นที่ที่ผลกระทบนี้กระทบชีวิตประจำวันโดยตรง
จำนวนที่อยู่อาศัยต่อประชากร 1,000 คนของแต่ละประเทศดูได้จากกราฟแรกที่ https://www.oecd.org/els/family/HM1-1-Housing-stock-and-cons...
ผมคิดว่าปัญหาใกล้เคียงกับ การใช้ประโยชน์ต่ำ มากกว่าการขาดแคลนที่อยู่อาศัย มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเกินไปที่ไม่ได้ถูกใช้เพื่ออยู่อาศัย แต่ใช้เป็นสินทรัพย์ลงทุน ทำให้เกิดอุปสงค์การลงทุนแบบปรุงแต่งขึ้น เช่น การปล่อยเช่าระยะสั้น บ้านหลังที่สอง และการกักตุนที่ดิน
บ้านที่เจ้าของอาศัยอยู่เองจะปล่อยว่างไม่ได้อยู่แล้ว ดังนั้นการใช้ประโยชน์ต่ำจึงเกิดขึ้นได้เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สิ่งที่ทำให้ราคาลดลงคืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และสิ่งนั้นกำลังเกิดขึ้นใน New Zealand
ระบบผังเมืองและเศรษฐกิจของแต่ละประเทศต่างกัน แต่ใน US ความหลากหลายของรัฐบาลท้องถิ่นสูง จึงดูเหมือนว่าเมืองที่สร้างเยอะอย่าง Austin หรือ Houston ราคาจะไม่พุ่งแรงเท่า California
ต้นทุนสินเชื่อมีแนวโน้มคล้ายกันโดยรวม แต่ราคาบ้านเคลื่อนไหวต่างกันไปตามภูมิภาค และอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงปัจจัยที่เปลี่ยนระดับราคาที่รายได้เท่าเดิมยังพอรับไหว ไม่ได้อธิบาย ความสามารถในการซื้อที่เปลี่ยนไป ในระยะยาวได้ดีนัก
จากกราฟที่ลิงก์ไว้ก็ยังเห็นได้ว่าประเทศ EU ที่พัฒนาแล้วมีจำนวนบ้านต่อหัวมากกว่าประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษราว 20% ดังนั้นคงบอกว่าไม่มีความแตกต่างไม่ได้
การที่ความสามารถในการซื้อแย่ลงทั่ว US ในช่วงหลังน่าจะมาจากผลของดอกเบี้ยเป็นหลัก เพราะสินเชื่อจำนองดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีทำให้ผู้กู้เดิมไม่อยากย้ายบ้านเพราะไม่อยากเสียอัตราดอกเบี้ยต่ำเดิม ส่งผลให้อุปทานลดลงด้วย
พื้นที่น่าอยู่ของ Canada มีอัตราห้องว่างของที่อยู่อาศัยต่ำมานานแล้ว และก็แทบไม่มีเมืองไหนที่อัตราห้องว่างของอพาร์ตเมนต์เกิน 3% ส่วนระดับ 5% ที่ถือว่าสุขภาพดียิ่งแทบเป็นไปไม่ได้ https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=341001...
CMHC ประเมินว่าภายในปี 2030 จำเป็นต้องมี บ้านเพิ่มอีก 3.5 ล้านหลัง นอกเหนือจากปริมาณอุปทานที่คาดการณ์ไว้ https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2023/estimating-how-much-ho...
Canada ถ้าจะรักษาระดับราคาปัจจุบันไว้ ก็เท่ากับว่าต้องสร้างบ้านใหม่ให้เสร็จประมาณ 1 หลังทุก ๆ 50 วินาที และนี่เป็นวิกฤตหลายปัจจัยที่พัวพันกัน ทั้ง zoning, โครงสร้างพื้นฐาน, การพึ่งพารถยนต์, แรงงาน ไปจนถึงขีดความสามารถในการจัดหาวัตถุดิบก่อสร้าง https://thoughtleadership.rbc.com/the-great-rebuild-seven-wa...
Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland ฯลฯ ล้วนมีปัญหาสร้างไม่พอจริง แม้จะต่างกันแค่ระดับความรุนแรง และระบบการใช้ที่ดินของโลกที่ใช้ภาษาอังกฤษก็นับว่าเกือบเป็นหายนะ
แม้ทั่วประเทศค่าเช่าจะขึ้น แต่ Seattle กลับลดลงมากกว่า 7% และถ้าไปที่นั่นช่วงนี้จะเห็น งานก่อสร้างใหม่กับเครน เต็มไปหมด
https://www.forbes.com/sites/hyunsoorim/2024/05/20/here-are-...
สำหรับเหตุผลที่หลายประเทศเผชิญปัญหาคล้ายกัน ผมคิดว่ามีอยู่ 2 ข้อที่ไม่ค่อยถูกพูดถึง ข้อแรกคือวิกฤตการเงินและปัญหา subprime ที่ทำให้อุตสาหกรรมก่อสร้างบ้านใน US พังทลาย และอีกข้อคือคนรุ่น millennial เข้าสู่วัย 20-30 ปี กลายเป็นกลุ่มประชากรขนาดใหญ่ที่เริ่มมองหาบ้านหลังแรก
ฉันอาศัยอยู่ใน Portugal และสถานการณ์มันเหลือเชื่อจริง ๆ
เวลาเดินในเมืองใหญ่ บางครั้งแม้แต่ในย่านแพง ๆ ก็ยังเห็นอาคารที่ดูเหมือนปิดทิ้งไว้เกินครึ่งได้เลย จนรู้สึกว่ามี อสังหาริมทรัพย์ร้าง อยู่มากมาย
แต่ฉันเพิ่งตกงาน และเงินช่วยเหลือว่างงานที่ได้ก็มีค่าแค่ครึ่งเดียวของค่าเช่า เลยกลัวว่าจะกลายเป็นคนไร้บ้านในไม่ช้า และก็ไม่มีทางเลือกให้ย้ายไปที่ที่แย่กว่าแต่ถูกกว่าได้ด้วย
ตอนนี้ก็อยู่ในอพาร์ตเมนต์ “0” ที่จำนวนห้องเป็นศูนย์อยู่แล้ว ซึ่งจริง ๆ ก็คือพื้นที่สี่เหลี่ยมโล่ง ๆ ที่มีซิงก์กับห้องน้ำติดอยู่ด้วย และตอนนี้ก็ไม่มีพื้นที่ทางกายภาพพอจะวาง workstation สองชุดแล้ว
ทุกคนพูดกันว่าให้สร้างเพิ่ม แต่จำนวนอสังหาริมทรัพย์ร้างกับที่ดินเกษตรร้างมีมากกว่าจำนวนครัวเรือนที่ต้องการอยู่เสียอีก ที่ดินที่ไม่มีการดูแลยังก่อปัญหาไฟป่า การลักลอบล่าสัตว์ และการค้ายาอีกด้วย
คือเข้าร่วมกลุ่มสควอตเตอร์จนกว่าจะตั้งหลักได้ หรือไม่ก็อาศัยอยู่ในรถที่ใหญ่พอ เวลานอนในรถจำเป็นต้องมีพื้นที่ที่ราบเรียบจริง ๆ
อีกทางคือไปอาศัยบ้านเพื่อนสนิทชั่วคราว ซึ่งพอทำได้ในระยะสั้นมาก ๆ แต่จะเป็นภาระต่อความสัมพันธ์ จึงไม่ควรพึ่งนานเกินไป
Europe และ US มีหลักนิติธรรมที่เข้มแข็ง ทำให้รัฐยึดทรัพย์ได้ไม่ง่าย และจึงกลายเป็น ที่เก็บสินทรัพย์ ที่ปลอดภัยกว่าประเทศของตน
ต่อให้ไม่ได้ผลตอบแทนหรือมูลค่าลดลงเล็กน้อย ก็อาจยังดีกว่าสินทรัพย์อื่นที่เข้าถึงได้ในประเทศตัวเอง และอย่างที่มีคนชี้ไว้ด้านล่าง ถ้าเป็น การฟอกเงิน ก็ไม่จำเป็นต้องมีรายได้จากค่าเช่าเลย
ในบรรดาบ้านเดี่ยวเหล่านั้น มีอยู่หลังหนึ่งที่เจ้าของอยู่เอง 1 ปีตอนพวกเราย้ายมา แต่หลังจากนั้นก็ล็อกทิ้งไว้และไม่มีผู้เช่าเลย คู่สามีภรรยาคู่นั้นมีบ้านหลายหลังทั่วเมือง และทั้งย่านก็สงสัยกันหมดว่าพวกเขารับภาระเงินกู้เพื่อการลงทุนโดยไม่มีผู้เช่าได้อย่างไร
ในทางกลับกัน บ้านใกล้ ๆ สองหลังเป็นบ้านยึดทรัพย์ที่เคยมีคนติด meth อาศัยอยู่ จนต้องรื้อถอนตั้งแต่อาคารไปจนถึงหน้าดิน และสุดท้ายก็น่าจะกลายเป็นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูง แต่คงไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จำเป็น น่าจะเป็นห้องเดี่ยวราคาแพงที่ใช้ชื่อว่า “lofts” หรือ “studios” มากกว่า
บ้านสองหลังที่อายุมากกว่า 50 ปีอาจหายไปพร้อมกับความสามารถของถนนเส้นนั้นในการรองรับปริมาณจราจรตามที่ออกแบบไว้แต่แรก
แม้แต่กลางใจเมืองก็ยังเห็นอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยว่างมาหลายปีจำนวนมาก
ปัญหาคือการขาดแคลน อุปสงค์เทียบกับอุปทาน ไม่สมดุล ในปี 2022 England และ Wales สร้างที่อยู่อาศัย 254,000 ยูนิต มีการย้ายถิ่นสุทธิเพิ่มขึ้น 745,000 คน มีคนอายุครบ 21 ปีจำนวน 600,000 คน และมีผู้เสียชีวิต 577,160 คน
ถ้าจำนวนคนเพิ่มขึ้นมากกว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมาก ราคาก็จะสูงขึ้นและพื้นที่อยู่อาศัยต่อคนก็จะเล็กลง มันไม่ใช่ปัญหาที่ซับซ้อน
https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/357082-0
https://www.bbc.co.uk/news/uk-politics-67612106
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
แรงจูงใจทางการเงินและภาษีสร้างอุปสงค์ต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่างมาก และอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จำนวนมากก็ไม่ได้ถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัย
ไม่ได้หมายความว่าการเพิ่มอุปทานด้วยการสร้างเพิ่มจะไม่ช่วย แต่เราควรมองทางเลือกที่ใช้แรงน้อยกว่าและให้ผลทางเศรษฐกิจได้กว้างกว่า เช่น การปรับภาษีหรือการชี้นำสินเชื่อเพื่อผลักเงินไปสู่การลงทุนที่ก่อให้เกิดผลิตภาพ
ในช่วงเวลาเดียวกัน ประชากร UK ถูกประเมินว่าอยู่ที่ 67 ล้านคน เพิ่มขึ้น 3.7 ล้านคน หรือ 5.9% จากช่วงกลางปี 2011 https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populati...
กล่าวคือในช่วงปี 2011~2021 จำนวนครัวเรือนเพิ่มขึ้นเร็วกว่าจำนวนประชากรเล็กน้อย
ในระดับชาติ ควรหยุดการอุดหนุนฝั่งอุปสงค์ และในระดับท้องถิ่น ควรหยุด ข้อจำกัดด้านอุปทาน
ในปี 2022 ฉันซื้อบ้านสร้างใหม่ในเมืองเล็กที่กำลังเติบโตทางตะวันตกเฉียงเหนือของ Houston ซึ่งก็เป็นแค่บ้านระดับกลางเท่านั้น
ไม่ได้ตกแต่งหรูอะไรเลย แต่ถ้าย้อนกลับไปบอกราคาที่ฉันซื้อให้ตัวเองเมื่อ 10 ปีก่อนฟัง ก็คงถูกถามว่าบ้านนี้มีคนใช้ชื่ออะไร
ฟังดูดี แต่ราคาที่ดินและบ้านในย่านที่เราอยากย้ายไปกลับเพิ่มเกือบสามเท่าในช่วงเดียวกัน
ฉันก็สงสารผู้เช่าที่ถูกผลักออกจากตลาด แต่แม้แต่เจ้าของจำนวนมากที่ “ได้ประโยชน์” จากราคาที่ขึ้น ก็ยังติดหล่มอยู่ลึกมากเมื่อวัดจากตัวเลือกที่พวกเขาอยากได้ เบี้ยประกันเพิ่มเป็นสองเท่า และภาษีทรัพย์สินก็ขึ้นราว 25% ใน 5 ปี
จนถึงตอนนี้ก็ยังไม่เสร็จ และฉันก็ไม่มีทั้งเงินและแรงใจเหลือแล้ว เสียใจมากที่ซื้อมา
ตามหน้า 7 ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มจาก $485,128 ในปี 2019 เป็น $644,750 ในปี 2022 ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างเฉลี่ยเพิ่มจาก $296,792 ในปี 2019 เป็น $392,241 ในปี 2022
ในอดีต การใช้ชีวิตในเมืองอย่างมีประสิทธิภาพต้องอาศัยโครงการสาธารณะขนาดใหญ่
เมืองต่าง ๆ ทั่วโลกสร้างระบบระบายน้ำเสียเพื่อให้คนไม่ต้องเทของเสียออกนอกหน้าต่าง และที่ Chicago ถึงขั้นเปลี่ยนทิศทางการไหลของแม่น้ำสายใหญ่
ยังมีการสร้างเครือข่ายขนส่งสาธารณะเพื่อให้คนเดินทางได้โดยไม่ต้องพึ่งรถส่วนตัวอย่างเดียว
ตอนนี้เมืองต่าง ๆ ก็ควรสร้าง เครือข่ายที่อยู่อาศัยสาธารณะราคาย่อมเยา แบบ Vienna เช่นกัน เพื่อให้ประชาชนไม่ตกเป็นเหยื่อของการเอารัดเอาเปรียบโดยนักเก็งกำไรและความบิดเบี้ยวที่เรียกว่า “ตลาดที่เป็นธรรม”
ถ้าอยากสร้างเมืองที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนพอจะอยู่ได้ ที่อยู่อาศัยสาธารณะราคาย่อมเยาก็เป็นโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นพอ ๆ กับระบบระบายน้ำและการคมนาคม
UK ได้ลดความคุ้มค่าในการถืออสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าลงอย่างมากเมื่อไม่กี่ปีก่อน เป็นเพราะการปฏิบัติทางภาษีของอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าที่มีเงินกู้ และผลก็คือเจ้าของบ้านปล่อยเช่าพากันขายบ้าน ซึ่งดูเหมือนนั่นจะเป็นเจตนาเสียด้วย
ผลคือที่ให้เช่าลดลง และค่าเช่าก็ขยับขึ้นไปจนถึงจุดสมดุลใหม่
มันอาจกดราคาบ้านลงได้บ้าง แต่คนเรามักไม่อยากขายบ้านต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาอย่างหนักมาก ดังนั้นเจ้าของบ้านจำนวนมากคงจะยื้ออยู่ได้อีกหลายปีกว่าจะยอมรับการเปลี่ยนแปลง
ยิ่งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลงเท่าไร ก็อาจยิ่งเป็นช่วงที่ดีในการซื้อบ้านเช่าเก่ามาอยู่เอง
โดยรวมถือว่าดีกับสิ่งแวดล้อม แต่เมื่ออพาร์ตเมนต์เหล่านั้นหายออกจากตลาด ก็ส่งผลต่อค่าเช่าไปแล้ว
ใน Paris ยังมีปัจจัยซ้อนอีกคือเจ้าของบางรายกักห้องว่างไว้เพื่อปล่อยช่วง Olympics แทนการให้คนท้องถิ่นเช่า ทำให้ประเมินผลกระทบที่แท้จริงได้ยาก
สำหรับเจ้าของส่วนใหญ่ที่มีเงินกู้ เท่ากับว่าการลดหย่อนภาษีหายไปประมาณครึ่งหนึ่ง
เจ้าของบ้านเอกชนที่เก็บค่าเช่า £1000 และจ่ายดอกเบี้ย £800 ก็ยังถูกเก็บภาษีจาก £1000 ทั้งก้อน ไม่ใช่จากกำไรที่แท้จริง
ประเด็นนี้มีเหตุผลทั้งสองฝั่ง ฝั่งหนึ่งบอกว่าเจ้าของบ้านที่อยู่เองก็หักไม่ได้ แล้วทำไมเจ้าของบ้านปล่อยเช่าต้องหักดอกเบี้ยเงินกู้ออกจากรายได้ได้ อีกฝั่งก็บอกว่าทำไมถึงสมเหตุสมผลที่จะไม่ให้หัก ต้นทุนธุรกิจ ออกจากรายรับก่อนคำนวณกำไร เหมือนธุรกิจอื่น ๆ
การปฏิรูปล่าสุดแค่เปลี่ยนเจ้าของบ้านปล่อยเช่าบางส่วนให้กลายเป็นเจ้าของอยู่เอง แต่ไม่ได้ย้อนกลับ สงครามกับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา และแค่ทำให้เจ้าของบ้านปล่อยเช่าได้กำไรจากมันน้อยลง
ตรงข้ามกับสิ่งที่สื่อซึ่งเจ้าของเป็นเจ้าของบ้านปล่อยเช่าพยายามปั้นว่า การทำให้เจ้าของแบบ buy-to-let สูญพันธุ์นั้นไม่ดีกับผู้เช่า แท้จริงแล้วตัวมันเองเป็นเรื่องดี
โดยเฉพาะถ้าทางเลือกคือย้ายไปเช่าบ้านที่แย่กว่าแต่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนแพงขึ้น
ฉันเห็นด้วยว่าราคาบ้านมันบ้าคลั่งมาก ในเมืองที่ฉันอยู่ แม้แต่ครอบครัวที่มีรายได้สองคนก็ยังซื้อบ้านได้ยาก
แต่ถ้ามองระยะยาว อัตราการมีบ้านเป็นของตนเองใน US อยู่ราว 65% และแทบไม่เปลี่ยนไปมากตลอด 50-60 ปีที่ผ่านมา จุดสูงสุดในปี 2005 คือ 69% และจุดต่ำสุดในปี 1965 คือ 63%
ตลาดเปลี่ยนไปมาก บ้านก็ใหญ่ขึ้นมาก และครอบครัวรายได้สองคนที่พอรับราคาบ้านที่แพงขึ้นได้ก็มีมากขึ้น
https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2024/04/3...
คนอายุ 25 ที่อยู่กับพ่อแม่ไม่ได้ถูกนับว่าแย่ลงในอัตราการมีบ้านเป็นของตนเอง เช่นเดียวกับคนเช่าห้องหรือคนอยู่ร่วมกัน แนวโน้มคือคนกลุ่มนี้อาจเพิ่มขึ้นในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาเพราะการซื้อบ้านยากขึ้น
ถ้าดูเฉพาะครัวเรือนหรือบุคคลที่มีรายได้สูงกว่ามัธยฐาน อัตราการเป็นเจ้าของบ้านจะขึ้นไปถึง 79%
เมื่อคำนึงว่ามันเป็นตัวเลขที่ไม่ได้สะท้อนความต่างด้านความต้องการ ก็ถือว่าสมเหตุสมผลพอสมควรที่จะมองว่าแทบทุกคนที่มีรายได้เฉลี่ยขึ้นไป หรือก็คือมากกว่า 80% นั้น เป็นเจ้าของบ้าน
ฉันคิดว่าการเขียนบทความทั้งชิ้นโดยไม่พูดถึง อุปสงค์และอุปทาน เป็นความผิดพลาด
ประชากรศาสตร์เป็นหนึ่งในด้านที่คาดการณ์ได้มากที่สุดในทางสถิติ จึงสามารถคาดผลกระทบได้ล่วงหน้าหลายสิบปีก่อนที่มันจะเกิดขึ้นจริง และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยก็เป็นสิ่งที่สังเกตได้ง่าย
โดยส่วนตัวฉันคิดว่ากำลังเกิดความไม่สมดุลแบบค่อยเป็นค่อยไประหว่างพลังงานที่คนทั่วไปพอจะเข้าถึงได้ กับพลังงานที่ต้องใช้ในการสร้างและดูแลบ้าน และนี่อาจเป็นอาการของแรงกดดันด้านพลังงาน
แต่อาจไม่ใช่ก็ได้ และบทความนี้ก็ไม่ได้ให้ข้อมูลมากพอที่จะพิสูจน์หรือหักล้างว่าปัญหาที่แท้จริงคืออะไร
ถ้ามองเฉพาะคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ มันไม่ใช่ปัญหาอุปสงค์-อุปทาน
แต่มีอุปสงค์จากนักลงทุนที่ต้องการเครื่องมือลงทุนซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านภาษีและสินทรัพย์แบบที่ที่อยู่อาศัยมอบให้ ผลคืออำนาจซื้อของคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ อ่อนแอกว่าเมื่อแข่งขันกับบริษัทลงทุนทางการเงิน
ฉันไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์ แต่ถ้ามองว่าการเป็นเจ้าของบ้านเป็นสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อสังคมโดยรวม เช่น ช่วยลดการเดินทางไปทำงานและลดคนไร้บ้าน เราน่าจะตัดการเก็งกำไรและการลงทุนจากต่างชาติในตลาดที่อยู่อาศัยออกได้ไหม
จะเป็นอย่างไรถ้าเก็บภาษีสูงกับบ้านทุกหลังที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เก็บภาษีหนักกับนักลงทุนต่างชาติ และให้ลดหย่อนภาษีหากปล่อยเช่าในราคาต่ำกว่าราคากลางต่อหนึ่งตารางเมตร
ฉันอยากเข้าใจว่าทำไมวิธีแบบนี้ถึงใช้ไม่ได้
Greater Dallas กำลังก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าทั้งรัฐ California เสียอีก จนกว่าสิ่งนี้จะเปลี่ยนไป ค่าที่อยู่อาศัยของ California ก็ไม่มีทางแก้ได้
https://x.com/JosephPolitano/status/1794495929266983191
ต่อให้เริ่มใช้จริง ก็จะมีช่องทางให้จ่ายเงินให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยหาทางเลี่ยงได้เหมือนระบบภาษี
แทนที่จะเล็งไปที่อาการอย่างการลงทุนเชิงเก็งกำไร จะดีกว่าไหมถ้าเล็งไปที่ สาเหตุรากฐาน ที่ทำให้ราคายังขึ้นต่อเนื่องจนผู้คนซื้อที่อยู่อาศัยไม่ไหว
พื้นที่อื่นบางแห่งทำแบบนั้นจริง แม้จะสำเร็จน้อยอย่างน่าตกใจ แต่ปัญหาที่ซ่อนอยู่ข้างใต้ก็ไม่ได้ถูกแก้อย่างน่าอัศจรรย์ จึงทำให้ผลลัพธ์ไม่ได้เปลี่ยนไปมากอย่างที่หวัง
การเปลี่ยนกฎล่าสุดทำให้มีบ้านอีก 300,000 หลังถูกเพิ่มเข้าไปอยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า และเจ้าของบ้านที่ฉันรู้จักก็กำลังพยายามขายออก
ถึงอย่างนั้น ราคาบ้านก็ยังขึ้นต่อไป เพราะอุปทานถูกจำกัดมากเกินไป เมืองต่าง ๆ ต้องหยุดการเติบโต หรือไม่ก็ต้องสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกมาก