มองโลกผ่านทฤษฎีที่อยู่อาศัย (2021)
(worksinprogress.co)- เบื้องหลังการเติบโตต่ำในโลกตะวันตก การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ สุขภาพที่แย่ลง ความไม่มั่นคงทางการเงิน ความเหลื่อมล้ำ และอัตราการเกิดที่ลดลง มีแรงกดดันร่วมกันคือ การขาดแคลนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูง
- การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านอธิบายได้ยากด้วยรายได้ที่เพิ่มขึ้นและดอกเบี้ยต่ำเพียงอย่างเดียว และในเมืองยอดนิยม ข้อจำกัดในการเพิ่มอุปทานใหม่ ทำให้ราคาสูงกว่าต้นทุนก่อสร้างอย่างมากได้เป็นเวลานาน
- หลังปี 1980 ราคาบ้านในนิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก ลอนดอน ซิดนีย์ และดับลินพุ่งสูงขึ้น โดยลอนดอนเพิ่มขึ้น มากกว่า 2,100% และซานฟรานซิสโกเพิ่มขึ้น 932%
- ที่อยู่อาศัยราคาแพงขัดขวางการย้ายไปยังเมืองที่มีผลิตภาพสูง ทำให้ค่าจ้างและนวัตกรรมลดลง และยังส่งผลถึงความเหลื่อมล้ำระหว่างภูมิภาค ความเหลื่อมล้ำด้านทรัพย์สิน การเกิดที่ลดลง โรคอ้วน และการปล่อยคาร์บอน
- ทางออกควรเป็นวิธีแบ่งปันประโยชน์จากการพัฒนาความหนาแน่นสูงกับผู้อยู่อาศัยเดิม และการบรรเทาปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ไม่เพียงบ้านที่ถูกลง แต่ยังรวมถึง งานที่ดีกว่าและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
โครงสร้างที่ทำให้บ้านขาดแคลนในเมืองที่มีอุปสงค์สูง
- ที่อยู่อาศัยส่งผลต่อแทบทุกองค์ประกอบของชีวิต ตั้งแต่งาน เวลาพักผ่อน เพื่อนและเพื่อนบ้าน จำนวนบุตรและช่วงเวลามีบุตร ไปจนถึงสุขภาพ
- สำหรับคนส่วนใหญ่ บ้านคือสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด และในภาพรวมเศรษฐกิจ บ้านเป็นตัวกำหนด ตำแหน่งที่อยู่และอุปทาน ของทรัพยากรหลักอย่างผู้คน
- ในหลายประเทศตะวันตก ราคาบ้านใหม่สูงกว่าต้นทุนการสร้างบ้านเพิ่มอย่างมาก
- ค่าจ้างสูงในเมืองดึงดูดผู้คนเข้ามา และรายได้ที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งผลักดันค่าเช่าและราคาบ้านให้สูงขึ้น
- สินเชื่อที่เข้าถึงง่ายและอัตราดอกเบี้ยต่ำก็มีส่วนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
- หากเป็นสินค้าทั่วไป รายได้สูงและดอกเบี้ยต่ำมักนำไปสู่อุปทานที่เพิ่มขึ้น แต่อุปทานที่อยู่อาศัยรอบเมืองที่มีอุปสงค์สูงกลับตามไม่ทัน
- ในหลายเมือง เช่น Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town, Zurich ราคาบ้านสูงมากเมื่อเทียบกับต้นทุนการสร้างใหม่
- ในอุตสาหกรรมที่อิง ทุนไม่มีตัวตน เช่น ซอฟต์แวร์และบริการทางการเงิน ผลิตภาพและความสามารถในการสร้างนวัตกรรมจะสูงขึ้นเมื่อผู้คนอยู่ใกล้กัน ดังนั้นพื้นที่ที่อุตสาหกรรมเหล่านี้แข็งแกร่งจึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
- San Francisco Bay Area เป็นพื้นที่ที่มีผลิตภาพสูงมากในโลกตะวันตกและเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการอยู่อาศัยสูง เมื่อรวมกับข้อจำกัดการก่อสร้างที่อยู่อาศัย จึงกลายเป็นพื้นที่ที่มีราคาแพงมาก
ขนาดของการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย
- ในช่วง 40 ปีที่ผ่านมา ภาระด้านที่อยู่อาศัยหนักขึ้นมาก และซ้อนทับกับการเติบโตของ เศรษฐกิจไม่มีตัวตน ที่เน้นซอฟต์แวร์และทรัพย์สินทางปัญญา พร้อมทั้งได้รับอิทธิพลจากสิ่งนี้บางส่วน
- ในสหรัฐฯ และสหราชอาณาจักรช่วงทศวรรษ 1960 ครัวเรือนชนชั้นกลางที่มีรายได้ทางเดียวสามารถซื้อบ้านที่อยู่สบายได้เป็นเรื่องปกติ
- เมื่อผู้คนอยากอาศัยในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งมากขึ้น จะเกิดหนึ่งในสองอย่าง
- สร้างบ้านเพิ่มเพื่อรองรับอุปสงค์
- ยัดคนเข้าไปในที่อยู่อาศัยเดิมมากขึ้น และต่างผลักต้นทุนการอยู่อาศัยให้สูงขึ้น
- ใน London ต้นทุนของการปล่อยบ้านว่างสูงขึ้นจนบ้านว่างมีเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของทั้งหมด
- การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในเขตเมืองหลักหลังปี 1980 เป็นหลักฐานชัดเจนของความขาดแคลนที่อยู่อาศัย
- ราคาที่อยู่อาศัยในเขตมหานคร New York City เพิ่มขึ้น 706% ซึ่งสูงกว่าดัชนีราคาผู้บริโภคของสหรัฐฯ 376% และสูงกว่าค่าจ้าง 326%
- San Francisco เพิ่มขึ้น 932%
- London เพิ่มขึ้น มากกว่า 2,100% และสูงกว่าค่าจ้างราว 1,500%
- Sydney เพิ่มขึ้น 1,450% ขณะที่ค่าจ้างรายชั่วโมงเพิ่มขึ้น 480%
- Ireland เพิ่มขึ้นประมาณ 800% โดยเฉพาะได้รับอิทธิพลจากการเพิ่มขึ้นของ Dublin
- ราคาดังกล่าวสูงกว่าต้นทุนการสร้างบ้านใหม่ในระดับเดียวกันราว 2–4 เท่า และส่วนต่างระหว่างต้นทุนก่อสร้างกับราคาบ้านเป็นตัวชี้วัดคร่าว ๆ ของต้นทุนเพิ่มเติมที่เกิดจากข้อจำกัดในการก่อสร้างใหม่
ที่อยู่อาศัยที่แพงขึ้น แตกต่างจากสินค้าคงทนอื่น
- สินค้าใช้ในบ้านแทบทุกชนิดดีขึ้นและถูกลงหลังทศวรรษ 1970
- ในปี 1975 แรงงานอเมริกันรายได้มัธยฐานต้องทำงาน 60 ชั่วโมงเพื่อซื้อทีวี แต่ในปี 2013 ลดลงเหลือ 7 ชั่วโมง
- ตู้เย็นและตู้แช่แข็งลดจาก 65 ชั่วโมงเหลือ 20 ชั่วโมง
- ลู่วิ่งแบบไม่ใช้ไฟฟ้าลดจาก 18 ชั่วโมงเหลือ 6 ชั่วโมง
- เครื่องซักผ้าอบผ้าลดจาก 67 ชั่วโมงเหลือ 30 ชั่วโมง
- รถยนต์ก็ถูกลงราวสามเท่าเมื่อวัดจากค่าจ้างรายชั่วโมงเฉลี่ยเมื่อเทียบกับปี 1964
- ที่อยู่อาศัยกลับแพงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ตรงข้ามกับสินค้าคงทนอื่น และหากคำนึงถึงผลของการปรับปรุงคุณภาพ ความแตกต่างเมื่อเทียบกับสินค้าอื่นจะยิ่งมากขึ้น
- แม้รายได้เพิ่มขึ้น แต่ปัจจุบันหากจะรับภาระบ้านสำหรับครอบครัวที่ดีในเมืองใหญ่ โดยทั่วไปพ่อแม่ทั้งสองฝ่ายต้องทำงาน
- หลายคนย้ายไปอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้นเพื่อหาบ้านที่พอจ่ายไหว และใช้เวลาและเงินกับการเดินทางไปทำงานมากขึ้น
- ผลโดยตรงของที่อยู่อาศัยราคาแพงคือการใช้เงินจำนวนมากไปกับการเช่าหรือซื้อจนกำลังซื้อสินค้าอื่นลดลง แต่ผลกระทบที่ใหญ่กว่าคือมันเปลี่ยนสถานที่ที่ผู้คนอาศัย งาน ขนาดครอบครัว และพฤติกรรมประจำวัน
การขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ลดผลิตภาพ
- งานที่ดีผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นพร้อมกันนั้น เมื่อที่อยู่อาศัยขาดแคลน บางคนก็ถูกผลักออกจากพื้นที่ที่มีผลิตภาพสูงโดยสิ้นเชิง
- ด้วยเหตุนี้ หลายคนจึงติดอยู่กับงานที่มีผลิตภาพต่ำ แทนที่จะได้งานที่อาจได้หากย้ายไปยังที่ที่มีผลิตภาพสูงกว่า
- บริษัทที่มีผลิตภาพสูงก็จ้างคนที่ต้องการได้ยากขึ้น และคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นอยู่แล้วก็ไม่สามารถจับคู่กับผู้มีทักษะเสริมกันได้ ทำให้ผลิตภาพลดลง
- บริษัททำให้แรงงานทักษะสูงต้องทำงานที่คนอื่นก็ทำได้เอง และปรากฏการณ์เดียวกันนี้ก็เกิดขึ้นในชีวิตส่วนตัวด้วย
- หากค่าครองชีพของช่างประปาใกล้บ้านสูงขึ้นจนราคาบริการแพงขึ้น ผู้คนจะใช้เวลาไปซ่อมท่อรั่วเองแทนที่จะเรียกช่างประปา
- แรงงานในเมืองใหญ่โดยเฉลี่ยมีผลิตภาพสูงกว่าแรงงานในเมืองเล็กที่มีทักษะและระดับการศึกษาใกล้เคียงกัน
- ความเกื้อหนุนกัน สำคัญกว่าขนาดประชากรอย่างเดียว
- วิศวกรซอฟต์แวร์ที่มีทักษะมีแนวโน้มว่ารายได้จะเพิ่มขึ้นมากกว่าเมื่อย้ายไป Berlin มากกว่า Mexico City
- งานวิจัยในสเปนพบว่าผู้ที่ย้ายจากเมืองเล็กไปเมืองใหญ่ได้รับค่าจ้างพรีเมียม และสะสมประสบการณ์ที่ดีกว่าเมื่อเวลาผ่านไป โดยผลของประสบการณ์ยังคงอยู่ในรูปของค่าจ้างสูงแม้ภายหลังจะย้ายออกไปแล้ว
- ในสหรัฐฯ เมื่อขนาดเมืองเพิ่มขึ้นสองเท่า ผลิตภาพต่อแรงงานหนึ่งคนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น มากกว่า 2%
- ความเชื่อมโยงนี้เห็นได้ชัดในเมืองที่มีแรงงานทักษะสูงและการศึกษาสูง
- เขตมหานครที่แรงงานส่วนใหญ่ไร้ทักษะ แม้จะใหญ่ขึ้นก็ไม่ได้มีผลิตภาพสูงขึ้น
ความหนาแน่นต่ำที่เกิดจากกฎระเบียบและความสูญเสียทางเศรษฐกิจ
- เมืองที่ประสบความสำเร็จในสหรัฐฯ และโลกตะวันตกอื่นในปัจจุบัน มีความหนาแน่นต่ำมากและแผ่ขยายกว้างเมื่อเทียบกับมาตรฐานทางประวัติศาสตร์และระดับโลก
- Paris ของ Haussmann, Barcelona ของ Gaudi, ย่าน Georgian และ Victorian ของ London มีความหนาแน่นมากกว่าพื้นที่แทบทั้งหมดของ Bay Area และเขตมหานคร NYC ส่วนใหญ่นอกเหนือจาก Manhattan อย่างมาก
- สาเหตุหลักคือ กฎระเบียบ ที่ห้ามอาคารซึ่งใช้ที่ดินได้มีประสิทธิภาพกว่า
- Gilles Duranton และ Diego Puga มองว่าหาก New York อนุญาตให้มีความหนาแน่นในระดับที่เคยพบได้ทั่วไปในอดีต ค่าเช่าและราคาบ้านจะเข้าใกล้ต้นทุนก่อสร้าง และประชากรอาจเพิ่มขึ้นอย่างน้อยสองเท่าเป็นมากกว่า 40 ล้านคน
- ในเมือง ‘ซูเปอร์สตาร์’ อื่นของสหรัฐฯ เช่น Bay Area, Boston, Los Angeles หากอนุญาตให้มีความหนาแน่นสูง ก็อาจเกิดการเปลี่ยนแปลงคล้ายกัน
- งานวิจัยหนึ่งระบุว่า เพียงแค่ New York City, San Jose และ San Francisco สามเมืองผ่อนคลายข้อจำกัดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูงให้อยู่ในระดับค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ GDP รวมของสหรัฐฯ ก็อาจสูงขึ้น 8.9%
- ผู้คนนับล้านจะย้ายไปสู่งานที่ใช้ทักษะของตนได้ดีกว่า
- ค่าจ้างเฉลี่ยของชาวอเมริกันจะสูงขึ้นปีละ 8,775 ดอลลาร์
- Duranton และ Puga ประเมินว่า ระบบที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างได้ง่ายอาจทำให้รายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 25% หรือ 16,000 ดอลลาร์ ต่อคนต่อปี
นวัตกรรมเกิดขึ้นได้ดีกว่าในเมืองที่หนาแน่น
- นวัตกรรมแทบทั้งหมด ทั้งในอดีตและปัจจุบัน เกิดขึ้นในเมือง
- เมืองทำงานเหมือนตลาดแรงงานขนาดใหญ่ ทำให้นักนวัตกรรมร่วมมือกันและสร้างวิธีการใหม่ ๆ ได้ง่ายขึ้น
- เมืองอย่าง Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit และ San Francisco ในปัจจุบัน เคยสร้างผลผลิตด้านนวัตกรรมที่เปลี่ยนโลกในช่วงเวลาหนึ่ง
- Bay Area, Silicon Valley และ San Francisco มีประชากรราว 7.5 ล้านคน แต่มีจำนวนสตาร์ทอัพเทคโนโลยีที่เติบโตจนมีมูลค่าบริษัทตั้งแต่ 1 พันล้านดอลลาร์ขึ้นไป มากกว่ายุโรปทั้งทวีปซึ่งมีประชากร 750 ล้านคน
- ในปี 2007 เมือง 10 แห่งของสหรัฐฯ มีประชากรรวมกันไม่ถึง 10% ของประชากรสหรัฐฯ แต่ผลิตสิทธิบัตรที่เกี่ยวกับวิทยาการคอมพิวเตอร์ได้ 70% และสิทธิบัตรที่เกี่ยวกับเซมิคอนดักเตอร์ 79%
- ความใกล้ชิดทางภูมิศาสตร์มีความสำคัญเป็นพิเศษต่อการถ่ายทอดและการผสมผสานไอเดีย
- ไอเดียที่ไม่เป็นไปตามขนบเดิมมักยากจะรู้ล่วงหน้าว่าการผสมผสานแบบใดมีคุณค่า และอาจต้องพึ่งพาการพบกันโดยบังเอิญหรือการผสมองค์ประกอบต่าง ๆ
- Bell Labs ถูกออกแบบให้ทุกคนได้เจอกันเข้าสักวันหนึ่ง และ Steve Jobs ก็จัดให้ Pixar มีพื้นที่ส่วนกลางอยู่ตรงกลาง
- London Stock Exchange และ Lloyd’s of London เริ่มต้นจากร้านกาแฟในศตวรรษที่ 17
- ข้อมูลสิทธิบัตรสหรัฐฯ มากกว่า 600,000 รายการที่ยื่นระหว่างปี 2000~2010 แสดงให้เห็นว่า พื้นที่ความหนาแน่นต่ำก็สามารถคงคลัสเตอร์เฉพาะทางไว้ได้ แต่ความก้าวหน้าแบบนอกกรอบได้รับประโยชน์จากสภาพแวดล้อมเมืองที่มีความหนาแน่นสูง
- ประโยชน์ด้านทำเลของอุตสาหกรรมที่ขับเคลื่อนด้วยไอเดียอย่างซอฟต์แวร์จะหายไปภายในระยะ 10 ไมล์ และอุตสาหกรรมที่เน้นไอเดียยิ่งกว่าอย่างโฆษณาจะหายไปภายใน 0.5 ไมล์
- นักประดิษฐ์ที่ย้ายจากคลัสเตอร์ขนาดเล็กไปยังคลัสเตอร์ขนาดใหญ่มักมีผลิตภาพด้านสิทธิบัตรเพิ่มขึ้นอย่างมาก
- หากจำกัดจำนวนที่อยู่อาศัยในพื้นที่อย่าง Bay Area อาจทำให้พลาดไม่เพียงผลิตภาพเท่านั้น แต่ยังรวมถึง ไอเดียใหม่ ที่ขับเคลื่อนสังคมให้ก้าวหน้าด้วย
ที่อยู่อาศัยกลายเป็นสินทรัพย์หายากและทำให้ความเหลื่อมล้ำรุนแรงขึ้น
- ข้อจำกัดด้านอุปทานทำให้ที่อยู่อาศัยไม่ใช่สินค้าคงทนอย่างตู้เย็นหรือรถยนต์ แต่กลายเป็นสินทรัพย์หายากอย่างพันธบัตร งานศิลปะ และโลหะมีค่า
- ในสถานที่อย่าง Tokyo, Seoul และ New York City ก่อนทศวรรษ 1920 ที่ผู้พัฒนาสามารถเพิ่มที่อยู่อาศัยได้ง่าย ความต้องการที่เพิ่มขึ้นไม่ได้นำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่ยังนำไปสู่การเพิ่มอุปทานด้วย
- เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยคงที่ หากรายได้รวมของผู้คนดีขึ้น ส่วนหนึ่งจะไหลไปสู่เจ้าของที่ดิน
- ผู้คนใช้รายได้ส่วนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น
- ข้อเสนอภาษีมูลค่าที่ดินของ Henry George ตั้งอยู่บนโครงสร้างเช่นนี้
- การปรับปรุงพื้นที่ เช่น สวนสาธารณะใหม่หรือสุขอนามัยที่ดีขึ้น ก็เพิ่มความต้องการอยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบ ทำให้เจ้าของที่ดินเดิมได้รับมูลค่าส่วนใหญ่ไป
- ความขัดแย้งเรื่อง gentrification ก็เกิดขึ้นจากโครงสร้างเดียวกัน
- ค่าจ้างสูงของนายธนาคารและแรงงานเทคโนโลยีทำให้ค่าเช่าในย่านรายได้น้อยที่กำลังเป็นที่นิยมสูงขึ้น
- ชุมชนรายได้น้อยจำนวนมากแตกสลายจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนแปลงของร้านค้า·บริการที่มุ่งไปยังลูกค้าใหม่ที่ร่ำรวย
- ความกังวลใหญ่ที่สุดของผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ใช่การพัฒนาพื้นที่ในตัวมันเอง แต่คือความเสี่ยงที่จะถูกผลักออกจากบ้านและชุมชน
- หากเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ พร้อมทำให้ผู้อยู่อาศัยเดิมได้รับประโยชน์ ก็สามารถเปลี่ยนสถานการณ์แบบผลรวมศูนย์ให้เป็นโครงสร้างที่ทุกคนดีขึ้นได้
- ตัวอย่างเช่น วิธีที่ผู้อยู่อาศัยเดิมลงคะแนนอนุมัติการเพิ่มความหนาแน่นและได้รับประโยชน์โดยตรง
- ในโลกตะวันตกส่วนใหญ่ ส่วนแบ่งจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ตกแก่เจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้น ขณะที่ส่วนที่ตกแก่คนอื่นลดลง
- การเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่งทุนที่ Thomas Piketty แสดงให้เห็น ในสหรัฐฯ อย่างน้อยก็ใกล้เคียงกับ ส่วนแบ่งที่เพิ่มขึ้นของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเกิดจากต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น และยิ่งมากเป็นพิเศษในรัฐที่มีการกำกับควบคุมการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่อย่างเข้มงวด
- ในโลกตะวันตกส่วนใหญ่ ขนาดของความเหลื่อมล้ำด้านความมั่งคั่งถูกกำหนดโดย ความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย เป็นหลัก มากกว่าความเหลื่อมล้ำด้านรายได้
ความเหลื่อมล้ำระหว่างพื้นที่และการล่มสลายของการย้ายถิ่น
- การขาดแคลนที่อยู่อาศัยยังทำให้ความเหลื่อมล้ำระหว่างพื้นที่รุนแรงขึ้น
- คนที่ไม่ได้ค่าจ้างสูงจะย้ายไปเมืองรายได้สูงได้ยากขึ้น
- กรณีของคนทำความสะอาดที่อาศัยอยู่ใน Alabama แสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงนี้
- ในปี 1960 หากย้ายไป New York City ค่าจ้างอาจสูงขึ้น 84% และแม้หักค่าเช่าแล้ว รายได้ก็ยังอาจสูงขึ้น 70%
- ในปี 2010 หากย้ายไป New York City ผลิตภาพและค่าจ้างเพิ่มขึ้น 28% แต่ค่าที่อยู่อาศัยสูงกว่ามาก ทำให้รายได้สุทธิและมาตรฐานการครองชีพลดลง
- ช่างประปา พนักงานต้อนรับ และอาชีพอื่น ๆ ก็ได้รับผลกระทบคล้ายกัน
- ทนายความระดับสูงมีค่าจ้างเพิ่มขึ้นมากพอที่จะย้ายถิ่นได้แม้ต้องรับค่าเช่าสูง ทั้งในปี 1960 และ 2010
- Peter Ganong และ Daniel Shoag สรุปว่าผลกระทบนี้ทำให้รัฐยากจนของสหรัฐฯ ไล่ตามรัฐร่ำรวยได้ช้าลงโดยตรง
- ระหว่างปี 1880~1980 รัฐยากจนไล่ตามรัฐที่ร่ำรวยที่สุดในอัตราประมาณ 2% ต่อปี
- หลังจากนั้น อัตราการบรรจบกันลดลงครึ่งหนึ่ง เหลือราว 1% ต่อปี
- ในอดีต ผู้คนทุกระดับรายได้และทักษะย้ายไปยังสถานที่ที่เจริญรุ่งเรืองกว่า แต่ตอนนี้มีเพียงผู้มีรายได้สูงระดับบนเท่านั้นที่ย้ายได้ง่าย
- ในหลายพื้นที่ของโลกตะวันตก คนที่มีผลิตภาพสูงย้ายออกไป ส่วนแรงงานทักษะต่ำที่เหลืออยู่ต้องแข่งขันกันเพื่อแย่งงานค่าจ้างต่ำที่มีจำกัด ทำให้ค่าจ้างยิ่งลดลง
- หากที่อยู่อาศัยในเมือง superstar city หายากและมีราคาแพง เมื่อเมืองใดเมืองหนึ่งซบเซา จะมีเพียงคนที่มีทักษะสูงที่สุดเท่านั้นที่ย้ายออก และผลกระทบเชิงบวกที่พวกเขาสร้างก็หายไป ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหดตัวมากขึ้น
- ในเชิงประวัติศาสตร์ เมื่อสถานการณ์ยากลำบากลง เป็นเรื่องปกติที่คนในพื้นที่ยากจนกว่าจะย้ายออก
- มีความพยายามมากมายที่จะป้องกันการไหลออกของคนเก่งเพื่อลดความสูญเสียของพื้นที่ที่ถูกทิ้งไว้ แต่มีตัวอย่างความสำเร็จน้อย และจำเป็นต้องมีทางออกที่ฟื้นฟู ความคล่องตัวในการย้ายงาน ของผู้คนทุกระดับรายได้และทักษะ ซึ่งในอดีตเคยเป็นเรื่องปกติ
ผลกระทบต่อการสร้างครอบครัวและอัตราเกิด
- ราคาที่อยู่อาศัยไม่ได้กำหนดเพียงว่าผู้คนอาศัยอยู่ในพื้นที่ใด แต่ยังกำหนดด้วยว่าอาศัยอยู่ในบ้านแบบใด
- ยิ่งต้นทุนในการเพิ่มห้องหนึ่งห้องแพงขึ้น ต้นทุนในการมีลูกก็ยิ่งสูงขึ้น
- ที่อยู่อาศัยราคาแพงอาจทำให้ผู้คนเลื่อนเวลามีลูก และเมื่อมีลูกก็ย้ายจากใจกลางเมืองไปยังชานเมืองที่ถูกกว่า
- สูญเสียข้อดีของสิ่งอำนวยความสะดวกและชีวิตสังคมในเมือง
- ต้องใช้เวลาเดินทางไปทำงานนานขึ้น
- อาจมีตัวเลือกงานลดลง
- ทั่วประเทศพัฒนาแล้ว จำนวนลูกที่ผู้หญิงมีจริงต่ำกว่าจำนวนลูกที่พวกเธอบอกว่าอยากมีมาก
- งานวิจัยล่าสุดชิ้นหนึ่งพบว่า หลังควบคุมปัจจัยอื่นแล้ว หากราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10% จำนวนการเกิดทั้งหมดจะลดลง 1.3%
- เมื่อประกอบกับต้นทุนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมากในช่วง 40 ปีที่ผ่านมา สิ่งนี้บ่งชี้ว่าจำนวนการเกิดในโลกตะวันตกลดลงอย่างมาก
- รายงานฉบับหนึ่งประเมินว่า ต้นทุนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในสหราชอาณาจักรระหว่างปี 1996~2014 อาจทำให้จำนวนทารกเกิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวลดลง 157,000 คน
- รายได้สูงอาจทำให้แบกรับค่าใช้จ่ายอย่าง childcare ได้ง่ายขึ้นและเพิ่มจำนวนลูกได้ แต่ค่าที่อยู่อาศัยอาจทำให้ผู้คนมีลูกไม่ได้มากเท่าที่ต้องการ
- สิ่งนี้มีต้นทุนทางการคลังด้วย แต่ต้นทุนส่วนบุคคลและด้านมนุษย์นั้นสูงมาก ได้แก่ การมีพี่น้องน้อยลง เวลาที่ใช้กับปู่ย่าตายายน้อยลง และความหมายที่พ่อแม่ได้รับจากลูกลดลง
รูปแบบเมือง โรคอ้วน และสุขภาพ
- อัตราโรคอ้วนของสหรัฐฯ เพิ่มจากราว 10% ในช่วงต้นทศวรรษ 1960 เป็น 35% ในปัจจุบัน แต่ยังไม่แน่ชัดว่ามีสาเหตุเดียวหรือไม่
- ญี่ปุ่นมีรายได้เพิ่มขึ้นเร็วกว่าในช่วงเวลาเดียวกัน แต่อัตราโรคอ้วนแทบไม่ขยับ และยังคงต่ำกว่า 5%
- อาหารแปรรูป ไขมันหรือน้ำตาลบางชนิด และการสูบบุหรี่ที่ลดลง อาจเป็นสาเหตุของการเพิ่มขึ้นของโรคอ้วน
- ชาวญี่ปุ่นกินอาหารแปรรูปประมาณครึ่งหนึ่งของชาวอเมริกัน
- ชาวญี่ปุ่นบริโภคกรดไขมันโอเมกา-3 มากกว่ามาก
- อัตราการสูบบุหรี่ของญี่ปุ่นสูงกว่าสหรัฐฯ เล็กน้อย
- ความแตกต่างใหญ่อีกประการคือ วิธีการก่อสร้างเมือง
- กฎระเบียบการใช้ที่ดินของญี่ปุ่นค่อนข้างเบา และแม้แต่ในพื้นที่ที่เข้มงวดที่สุดก็ยังอนุญาตให้อาคาร 3 ชั้นใช้พื้นที่ดินได้เต็มแปลง
- ด้วยเหตุนี้ superstar city ของญี่ปุ่นจึงเติบโตอย่างหนาแน่นกว่าเมืองในสหรัฐฯ มาก และรองรับประชากรได้มากกว่า
- สภาพแวดล้อมเมืองของญี่ปุ่นมีถนนแคบและแบ่งย่อยละเอียด เดินได้สะดวก ค่าจอดรถแพง ถนนสายหลักเก็บค่าผ่านทาง และค่อนข้างให้ความสำคัญกับคนเดินเท้า
- สัดส่วนการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวใน Tokyo และ Osaka อยู่ที่ 12% และ 13% ตามลำดับ
- Los Angeles อยู่ที่ 85%
- Chicago อยู่ที่ 77%
- Houston อยู่ที่ 91%
- Phoenix อยู่ที่ 87%
- เมืองจำนวนมากในสหรัฐฯ แผ่กว้างเกินไปสำหรับการเดิน การขี่จักรยาน หรือการใช้ขนส่งสาธารณะ
- เขตมหานคร Tokyo มีประชากร 38.1 ล้านคน อาศัยอยู่บนพื้นที่ 8,500㎢ ส่วนเขตมหานคร New York City มีประชากร 23.7 ล้านคน กระจายอยู่บนพื้นที่ 34,500㎢
- ในเมืองใหญ่ที่สุดสองแห่งของญี่ปุ่นอย่าง Tokyo และ Osaka มีประชากรญี่ปุ่นอาศัยอยู่ มากกว่า 45% แต่ในสหรัฐฯ แม้ใช้คำนิยามที่กว้างที่สุด ประชากรที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ที่สุดก็มีราว 12%
- คนญี่ปุ่นโดยเฉลี่ยเดินมากกว่าคนอเมริกันโดยเฉลี่ยหลายพันก้าวต่อวัน และข้อมูลจำนวนก้าวจากสมาร์ทโฟนให้หลักฐานว่าความแตกต่างนี้อธิบายโรคอ้วนทั้งระหว่างประเทศและภายในประเทศได้
- New York City ซึ่งเป็นเมืองที่หนาแน่นและเดินได้สะดวกที่สุดในสหรัฐฯ มีอัตราโรคอ้วนต่ำที่สุดในสหรัฐฯ และอยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ
- Manhattan ต่ำกว่านั้นอีกครึ่งหนึ่ง จึงอยู่ที่ระดับหนึ่งในสี่ของค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ
- การแผ่ขยายความหนาแน่นต่ำและการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่นโยบายเหล่านั้นสร้างขึ้น อาจสร้างความเสียหายต่อสุขภาพ ความเท่าเทียม ความมั่งคั่งเฉลี่ย และจำนวนบุตร แต่ผลด้านสุขภาพของที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูงมักถูกมองข้าม
การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย
- เมืองที่เดินได้สะดวกมีความสำคัญไม่เพียงต่อโรคอ้วน แต่ยังต่อการปล่อยคาร์บอนด้วย
- ในปี 2018 การปล่อย CO2 ตามฐานการบริโภคของชาวญี่ปุ่นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 10.3 ตัน ส่วนชาวอเมริกันโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 17.6 ตัน ซึ่งสหรัฐฯ สูงกว่าถึง 74%
- ในปี 2016 การปล่อยจากภาคขนส่งของญี่ปุ่นอยู่ที่ 1.63 ตัน ส่วนสหรัฐฯ อยู่ที่ 5.22 ตัน ซึ่งสหรัฐฯ สูงกว่ามากกว่าสามเท่า
- แผนที่ของสหราชอาณาจักรและชายฝั่งตะวันออกของสหรัฐฯ แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ความหนาแน่นสูงในเมืองอย่าง New York, Philadelphia, London ปล่อยคาร์บอนต่อหัวน้อยกว่าพื้นที่แผ่ขยายรอบนอกอย่างมาก
- UK Centre for Cities ประเมินว่าผู้ที่อาศัยอยู่นอกเมืองปล่อยคาร์บอนมากกว่าผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง 50%
- ในปี 2020 ประชากร California ลดลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เริ่มมีการบันทึก
- การระบาดใหญ่เป็นปัจจัยล่าสุดที่ทำให้ผู้คนออกจากเมืองใน California ที่มีค่าครองชีพสูงและอากาศอบอุ่น
- บางส่วนย้ายจากเมืองที่มีขนส่งสาธารณะและที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่นอย่าง San Francisco ไปยังเมือง Sunbelt ที่ถูกกว่า เช่น Atlanta, Phoenix, Dallas
- เมืองเหล่านี้พึ่งพารถยนต์และการทำความเย็นที่ใช้พลังงานสูงมากกว่า
- ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ประชากร Atlanta เพิ่มขึ้นเกือบ 50%, Houston กลายเป็นเมืองอันดับ 3–4 ของสหรัฐฯ และ Phoenix ขยับจากอันดับ 99 ในปี 1950 ขึ้นมาเป็นอันดับ 5 ในปัจจุบัน
- การพึ่งพารถยนต์และเครื่องปรับอากาศมีส่วนทำให้เกิดภัยพิบัติด้านสิ่งแวดล้อม
- บ้านใหม่มีฉนวนกันความร้อนดีกว่าบ้านเก่ามาก
- PassivHaus คือบ้านที่ออกแบบมาให้รักษาอุณหภูมิที่เหมาะสมได้โดยไม่ต้องใช้พลังงานเพิ่มเติม และค่าใช้จ่ายด้านความร้อน·ความเย็นอาจอยู่เพียงไม่กี่ดอลลาร์ต่อเดือน
- PassivHaus หลังหนึ่งใน Oregon รักษาอุณหภูมิภายในให้ต่ำกว่าภายนอก 30 องศาฟาเรนไฮต์ได้โดยไม่ใช้เครื่องปรับอากาศในช่วงคลื่นความร้อนเมื่อไม่นานมานี้
- อาคารอพาร์ตเมนต์มีพื้นที่ผิวภายนอกต่อหนึ่งบ้านน้อยกว่าบ้านเดี่ยว จึงสูญเสีย·รับความร้อนน้อยกว่าและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่า
- บ้านใหม่สามารถสร้างให้มีคาร์บอนฝังตัวสุทธิเป็นศูนย์ได้ด้วยการจ่ายค่าปลูกป่าทดแทนหรือใช้วิธีปรับปรุงสิ่งแวดล้อมอื่น ๆ
- หากเมืองที่เดินได้สะดวกห้ามสร้างบ้านใหม่ ผู้อยู่อาศัยก็จะย้ายไปยังที่อย่าง Atlanta ซึ่งพวกเขาจะสร้างบ้านที่ใหญ่กว่าและเข้มข้นด้านคาร์บอนมากกว่า พร้อมทั้งขับรถมากขึ้น
ความเป็นไปได้ที่โยงไปถึงวิกฤตการเงิน, Covid และความขัดแย้งทางการเมือง
- ผลกระทบของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจปรากฏในด้านอื่นนอกเหนือจากโรคอ้วน อัตราการเกิด ความเหลื่อมล้ำ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และการเติบโตของค่าจ้าง
- Scott Sumner และ Kevin Erdmann มองว่า ‘ฟองสบู่’ อสังหาริมทรัพย์ก่อนวิกฤตการเงินปี 2008 อาจไม่ใช่ฟองสบู่จริง ๆ
- เพราะมีการสร้างบ้านน้อยเกินไปในพื้นที่ที่ผู้คนอยากย้ายไปมากที่สุด ราคาที่เพิ่มขึ้นจึงอาจเป็นปฏิกิริยาที่สมเหตุสมผลมากกว่าการเก็งกำไรอย่างไร้เหตุผล
- พวกเขามองว่าการที่ Fed ขึ้นดอกเบี้ยเพื่อทำให้ฟองสบู่แตกเป็นผลจากการวินิจฉัยปัญหาผิด และเป็นสาเหตุของวิกฤตที่ตามมา
- ข้อเท็จจริงที่ว่าราคาปัจจุบันแซงจุดสูงสุดของ ‘ฟองสบู่’ ในตอนนั้นอีกครั้งแล้ว และไม่มีสัญญาณว่าจะลดลงเร็ว ๆ นี้ สนับสนุนมุมมองนี้
- Covid ก็อาจรุนแรงขึ้นเพราะการขาดแคลนที่อยู่อาศัย
- การอยู่อาศัยแออัดทำให้ผู้คนที่เบียดเสียดกันในบ้านหลังเดียวแพร่โรคสู่กันและกัน ส่งเสริมโรคติดเชื้อรวมถึง Covid
- หากความหนาแน่นที่มากขึ้นหมายถึงมีบ้านมากขึ้น ก็อาจกลับช่วยลดความแออัดได้
- ยังเร็วเกินไปที่จะกล่าวอย่างแน่ชัดว่าอุปทานที่อยู่อาศัยมีบทบาทสำคัญในช่วงการระบาดใหญ่ของ Covid หรือไม่
- สงครามการเมือง·วัฒนธรรมก็อาจมีรากมาจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัย
- การเลือกตั้งในโลกภาษาอังกฤษมีแนวโน้มแตกแยกมากขึ้นระหว่างพลเมืองในเมือง·ชานเมืองที่ค่อนข้างมั่งคั่งและมีการศึกษาสูง กับพลเมืองในชนบท·เมืองที่ซบเซา
- กลุ่มหลังอาจรู้สึกว่าระบบถูกจัดฉากให้เอื้อประโยชน์แก่คนที่ร่ำรวยอยู่แล้ว
- ชาวอังกฤษและฝรั่งเศสที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ที่ราคาบ้านหยุดนิ่งมีแนวโน้มสูงกว่าที่จะโหวตให้ Brexit หรือ National Front ตามลำดับ
- คนหนุ่มสาวจำนวนมากเลื่อนการสร้างครอบครัวออกไปเพื่ออยู่ในเมืองที่ดึงดูดทางวัฒนธรรม และยอมรับงานค่าจ้างต่ำ·ไม่มั่นคงที่แทบพอจ่ายค่าเช่าและค่าครองชีพ
- ในทางกลับกัน คนรุ่นก่อนมีสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหลายเท่าจากราคาซื้อ และบางครั้งให้ความสำคัญกับการปกป้องย่านของตนมากกว่าความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
ทางออกเพื่อหลีกเลี่ยงเกมผลรวมศูนย์
- การแก้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยทำได้ยากหากเป็นเพียงการยื้อแย่งทางการเมืองแบบผลรวมศูนย์ และโลกตะวันตกอาจมั่งคั่งขึ้นอีกหลายล้านล้านดอลลาร์หากแก้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้
- ทางออกที่ออกแบบมาดีควรสามารถกระจายผลประโยชน์ได้กว้าง รวมถึงถึงคนที่ปัจจุบันคัดค้านการก่อสร้างใหม่ด้วย
- ความเป็นไปได้หนึ่งคือ ประชาธิปไตยแบบท้องถิ่นอย่างสุดขั้ว ที่ให้ถนนแต่ละสายลงคะแนนเลือกเพิ่มความหนาแน่นได้
- จะไม่มีการก่อสร้างใดเกิดขึ้นในที่ที่เสียงข้างมากไม่เห็นด้วย
- ถนนที่เลือกเพิ่มความหนาแน่นจะมีมูลค่าสูงขึ้นมาก ดังนั้นเจ้าของบ้านในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงจึงมีแรงจูงใจมากที่จะโหวตให้ความหนาแน่นสูงขึ้น
- ยังมีแนวทางอื่นอย่าง Senate Bill 9 ของ California แต่สิ่งที่สำคัญกว่าตัวทางออกเฉพาะคือการตระหนักว่าการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอาจเป็นหนึ่งในปัญหาใหญ่ที่สุดของยุคนี้
- ดังที่การเมืองเรื่องวัคซีน Covid ในสหรัฐฯ แสดงให้เห็น เราควรระวังไม่ให้ปัญหาที่อยู่อาศัยแข็งตัวกลายเป็นการต่อสู้ระหว่างค่ายการเมือง
- ทางออกที่สร้างสรรค์และไม่เป็นจุดสนใจมากนัก ซึ่งเปลี่ยนเกมผลรวมศูนย์ให้เป็นเกมผลรวมบวก มีโอกาสสำเร็จสูงกว่า
- หากแก้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้ ไม่เพียงทำให้ราคาบ้านลดลง แต่ยังสร้างงานที่ดีกว่า คุณภาพชีวิตที่ดีกว่า ชุมชนที่เหนียวแน่นกว่า ครอบครัวที่ใหญ่ขึ้น และชีวิตที่มีสุขภาพดีขึ้นได้
1 ความคิดเห็น
ความคิดเห็นจาก Hacker News
ผลกระทบระดับมหภาค ที่เกิดจากที่อยู่อาศัยนั้นฟังขึ้นทั้งหมด ผมเป็นนักเคลื่อนไหวด้านที่อยู่อาศัยที่มีส่วนร่วมกับการเมืองท้องถิ่นใน Oak Park, Illinois และผลกระทบระดับจุลภาคกับระดับท้องถิ่นจากการจำกัดที่อยู่อาศัยก็ใหญ่ไม่แพ้กัน
เกิด การซบเซาของย่านค้าปลีก ธุรกิจค้าปลีกพึ่งพาคนสัญจรไปมา แต่คนที่อยู่ในเขตที่สงวนไว้สำหรับบ้านเดี่ยวไม่เข้าใจว่าต้องมีอะไรบ้างถึงจะรักษาธุรกิจอย่างสตูดิโอโยคะ คาเฟ่ แกลเลอรี หรือร้านหนังสือแบบที่พวกเขาอยากได้ไว้ได้ สุดท้ายแผนพัฒนาถนนการค้าก็ลงเอยเป็นถนนที่แทบเสื่อมโทรม มีปั๊มน้ำมัน ที่ดินว่างเปล่า และบางครั้งก็มีร้านทำเล็บหรือ Domino's Pizza โผล่มาบ้าง
ความปลอดภัยสาธารณะก็แย่ลงด้วย หลังพระอาทิตย์ตก ถนนการค้าที่ใช้งานต่ำแบบนั้นจะกลายเป็นพื้นที่ร้าง ไม่มีคนเดินก็ไม่มีสายตาคอยสอดส่อง จนเห็นได้ชัดบนแผนที่ว่าอาชญากรรมไหลไปรวมตรงไหน
ภาษีทรัพย์สินก็สูงขึ้น หลายคนอยากเกษียณในย่านที่ตัวเองอยู่มาตลอดชีวิต แต่ในเทศบาลที่มีโรงเรียนดีและแทบทั้งหมดเป็นเขตบ้านเดี่ยว ผู้เสนอราคาสูงสุดสำหรับแปลงที่อยู่อาศัยก็คือครอบครัวที่มีลูกวัยเรียน โรงเรียนกินสัดส่วนมากกว่าครึ่งของภาระภาษีทรัพย์สิน และในกรณีของเราคือถึงสองในสาม และยิ่งมีสัดส่วนครอบครัวที่ย้ายออกหลังลูกเรียนจบมัธยมมากเท่าไร ปัญหาก็ยิ่งหนักขึ้น ถ้ามีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ผู้เกษียณก็จะย้ายไปอยู่ที่ที่เหมาะสมทางเศรษฐกิจและยังคงอยู่ในฐานภาษีได้ แต่เรากลับห้ามสิ่งนั้น
ปัญหาของการพูดเรื่องพวกนี้คือ แทบทุกปัญหาที่เทศบาลเมืองเจอกันอาจสืบย้อนกลับไปถึงการห้ามที่อยู่อาศัยต่อเนื่องกันมาหลายชั่วอายุคน จนพอพูดไปเรื่อย ๆ ก็เริ่มฟังดูเหมือนคนเพี้ยน
ประโยคที่ว่า “พอพูดไปเรื่อย ๆ ก็เริ่มฟังดูเหมือนคนเพี้ยน” โดนใจมาก และยิ่งแย่ลงเพราะ ช่องว่างระหว่างวัย ทุกการปฏิสัมพันธ์ถูกทำให้ดูเหมือนเป็นการโจมตีคนที่อยู่มานาน ตัวอย่างเช่น ผู้คนไม่ยอมรับว่าภาษีควรขึ้นเพราะค่าดูแลโครงสร้างพื้นฐานสูงขึ้น หรือว่าผู้เกษียณที่นั่งอยู่ในบ้านราคา 2 ล้านดอลลาร์ไม่สามารถย้ายไปอยู่อพาร์ตเมนต์ที่เล็กลงได้ ทำให้คนที่ต้องเดินทางไปทำงานจริง ๆ ต้องขับรถมาจากชานเมืองที่ไกลกว่า และขนส่งสาธารณะก็ไม่ใช่ทางเลือกเพราะเห็นชัดอยู่แล้วว่าใครลงคะแนนคัดค้านมันอย่างสม่ำเสมอ
การถกเถียงที่พวก “นักอนุรักษ์” เรียกร้องให้มีลานจอดรถขนาดมหึมาสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ติดสถานีรถไฟใต้ดินนั้นเหนือจริงมาก ทั้งที่ผู้พัฒนาเห็นว่ามันเกินไป ข้อเรียกร้องนั้นก็ยังทำให้จำนวนยูนิตลดลง ราคาแพงขึ้น และสุดท้ายต้องปล่อยเช่าที่จอดรถที่ไม่มีคนใช้เป็นห้องเก็บของ เพราะคนที่เลือกอยู่ติดระบบขนส่งสาธารณะมักไม่อยากแบกรับค่าใช้จ่ายเรื่องรถยนต์ หากมองตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัย คนส่วนใหญ่ที่เข้าประชุมนั้นตอนนี้คงเสียชีวิตไปแล้ว แต่การตัดสินใจของพวกเขาจะยังมองเห็นผลได้ในปี 2050
ต่อให้เปิดเสรีที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ยังชนกับปัญหาที่แรงจูงใจทางเศรษฐกิจพยายามทำให้ที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนที่ดี ถ้าซื้ออพาร์ตเมนต์แล้วผ่อน 20 ปี คุณก็จะได้ก้อนเงินที่โตจากการใช้เลเวอเรจทับบนการออมพื้นฐาน แต่ตอนนี้ที่อยู่อาศัยในสเปน โดยเฉพาะบ้านหลังหลักแบบนั้น ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีมหาศาล ภาษีตอนขายสูงกว่าภาษีทรัพย์สินอย่างมาก ทั้งที่ภาษีทรัพย์สินเป็นภาษีที่ดีมากชนิดหนึ่ง แต่เจ้าของกลับมองว่าไม่เป็นธรรมจึงกดให้ต่ำไว้ ทำให้การปล่อยบ้านให้อยู่ในสภาพใช้งานต่ำกลับคุ้มกว่า ผลคืออาคารที่ในทศวรรษ 1980 เคยมีคนอยู่เฉลี่ยครัวเรือนละ 5-6 คน ตอนนี้เหลือราว 1.5 คน หากต้องการให้คนที่อยู่ทำเลดีไม่ต้องทำอะไรเลยนอกจากหาเงินจาก “การลงทุน” ก็ต้องสร้างเกินความต้องการอย่างมหาศาล
อเมริกาสร้างเพิ่มได้อีกมาก เพราะยังมีชานเมืองชั้นในจำนวนมากที่ควรถูกเติมเต็มและทำให้สูงราว 8 ชั้น แต่ตราบใดที่การลงทุนในที่อยู่อาศัยยังไม่สำคัญน้อยลง และราคาบ้านยังไม่กลับไปสอดคล้องกับอรรถประโยชน์แทนที่จะผูกกับราคาที่ดินข้างใต้ สุดท้ายมันก็เป็นแค่การเลื่อนปัญหาออกไป
พวก Georgist ที่อยากให้มีแค่ ภาษีมูลค่าที่ดิน เป็นภาษีเดียวของโลกอาจไปไกลเกินไป แต่ถ้าไม่ทำให้การก่อสร้างเป็นเรื่องง่ายขึ้น ควบคู่ไปกับการทำให้การเก็งกำไรมูลค่าที่ดินมีความเสี่ยงจริง ๆ ก็ยังมองไม่เห็นทางออกระยะยาวของปัญหาต่าง ๆ ที่ต่อเนื่องมาจากที่อยู่อาศัย
นโยบายที่อยู่อาศัยของเราได้ทำลายสัญญาทางสังคมนี้ไปแล้ว คนหนุ่มสาวจำนวนมากไม่สามารถอยู่ในเมืองราคาแพงที่มีโอกาสมากได้ และแม้แต่คนที่อยู่ได้ก็มักเป็นเพราะได้รับความช่วยเหลือจากครอบครัว [1]
NIMBY ครองอิทธิพลอยู่ทั้งสองฝั่งของสเปกตรัมการเมือง โดยเฉพาะในหมู่คนอายุมาก หากต้องการสร้างการเปลี่ยนแปลง คนหนุ่มสาวต้องเข้าร่วม ขบวนการ YIMBY
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
ร้านหนังสือรับค่าเช่าที่ขึ้น 30% ไม่ไหว ร้านโดนัทก็ปิดด้วยเหตุผลคล้ายกัน และธุรกิจเล็กอื่น ๆ ก็เผชิญสถานการณ์เดียวกัน ตลอด 7 ปีที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูงเข้ามามาก ทำให้ย่านนี้เดินได้ดีขึ้น แต่ก็ดูเหมือนเจ้าของอาคารพาณิชย์เลือกจะบีบเค้นผู้เช่า ธุรกิจเล็ก ๆ ไปต่อไม่ไหวกับค่าเช่าสูงจึงปิดตัว ทิ้งหน้าร้านว่างไว้ หรือไม่ก็ถูกแทนที่ด้วยเชนรายใหญ่ที่ทำลายเอกลักษณ์ท้องถิ่น แล้วสุดท้ายสถานที่ที่น่าเดินไปก็ยิ่งน้อยลง
วันจันทร์นี้ผมจะไป Salem, Oregon เพื่อให้การสนับสนุน HB 2138 ซึ่งเป็นร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหญ่ประจำปีนี้ของผู้ว่าการ Kotek
Henry George เคยพูดเรื่องนี้ไว้แล้วตั้งแต่เมื่อกว่า 100 ปีก่อนใน Progress and Poverty ทางออกของเขาคือไม่เก็บภาษีที่ตัวอาคาร แต่ให้ เก็บภาษีที่ดิน เพื่อจูงใจให้สร้างอาคารให้สูงขึ้น และนักเศรษฐศาสตร์ก็บอกว่านี่เป็นภาษีที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดประเภทหนึ่งเท่าที่เป็นไปได้
ในทางทฤษฎีอาจใช้เกณฑ์อย่างเปอร์เซ็นไทล์ที่ 80 ของมูลค่าที่ดินที่ถือครองต่อคน ก็ได้ ตามเกณฑ์นี้ก็น่าจะยังมีการเก็บภาษีกับที่ดินส่วนใหญ่ และอย่างน้อยในช่วงแรกก็น่าจะเป็นเช่นนั้น ส่วนที่เกินจากเกณฑ์นั้นก็เก็บภาษีตามมูลค่า วิธีนี้อาจหลีกเลี่ยงการลุกฮือจากเจ้าของบ้านที่เปราะบางที่สุดและคนที่น่าเห็นใจที่สุดได้ แน่นอนว่าที่ดินที่ถือผ่านโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่ไม่โปร่งใสต้องถือว่าเกินเพดาน หากเป็นนิติบุคคลที่มีโครงสร้างความเป็นเจ้าของโปร่งใส ก็อาจกระจายที่ดินตามเจ้าของแต่ละรายได้ แต่ถ้ารวมบริษัทจดทะเบียนด้วยก็น่าจะกลายเป็นปัญหาคณิตศาสตร์ที่แก้ยาก อาจต้องใช้การประมาณค่า หรือไม่ก็เก็บภาษีที่ดินตรง ๆ ไปเลย
เมื่อเทียบกับภาษีความมั่งคั่งทั่วไป เช่นแนวทางแบบ Piketty ข้อดีของภาษีความมั่งคั่งจากที่ดินคือ “อสังหาริมทรัพย์” อย่างที่ดิน ซุกซ่อนไว้ผ่านนิติบุคคลนอกอาณาเขตได้ยากกว่าความมั่งคั่งทั่วไปมาก เพราะโดยความจำเป็นแล้วมันต้องมีเอกสารกำกับทั้งหมด
ต่างจาก George ผมไม่ได้คาดหวังว่าภาษีที่ดินอย่างเดียวจะครอบคลุมงบประมาณทั่วไปได้ทั้งหมด แต่ก็น่าจะมีบทบาทสำคัญได้ ความยากใหญ่ของภาษีมูลค่าที่ดินคือการประเมินมูลค่าที่ดิน ซึ่งเป็นปัญหาที่ยาก และในอดีตก็เคยเป็นที่ถกเถียงเพราะความผันผวนและความไม่สอดคล้องกันที่เห็นได้ชัด วิธีที่ผมชอบในสหรัฐคือการ แก้ไขรัฐธรรมนูญ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพยากรของรัฐบาลกลางมารวมศูนย์ความเชี่ยวชาญที่จำเป็นได้
ถ้ามีที่ดินผืนใหญ่กลางเมืองที่ยังไม่ได้พัฒนา ภาษีทรัพย์สินสำหรับส่วนที่ยังไม่ได้ปรับปรุงก็น่าจะสูงพอสมควร แต่ปัญหาคือเพราะการกำหนดเขตการใช้ประโยชน์แบบจำกัด ทำให้มูลค่าส่วนที่ยังไม่ได้ปรับปรุงมักถูกประเมินต่ำมากในการคำนวณภาษี
ตัวอย่างเช่น ถ้าคุณอยู่บนที่ดิน 2 เอเคอร์ แต่กฎเขตการใช้ประโยชน์อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยได้เพียง 1 หน่วยต่อ 5 เอเคอร์ คุณก็แทบทำอะไรกับที่ดินส่วนที่เหลือไม่ได้เลย ดังนั้นมูลค่าของที่ดินส่วนที่เหลือจึงต่ำ และภาษีก็ต่ำด้วย โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีอุตสาหกรรมน้อย ซึ่งกฎเดียวกันอาจห้ามการใช้เพื่ออุตสาหกรรมหรือเกษตรกรรมด้วย
ดังนั้นโครงสร้างที่ตามหาอยู่อาจมีอยู่แล้ว แต่หัวใจสำคัญก็ยังคงเป็น การกำหนดเขตการใช้ประโยชน์
คนที่มีบ้านอยู่แล้วมีผลประโยชน์ร่วมกับการที่ปัญหาเลวร้ายลง ส่วนคนที่กำลังซื้อบ้านก็ตัดสินใจซื้อภายใต้สมมติฐานว่าปัญหาจะเลวร้ายลงต่อไป แม้แต่คนที่เคยบ่นเรื่องค่าใช้จ่าย พอซื้อบ้านแล้วก็เปลี่ยนจุดยืน
ปัญหาคือทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต่างต้องการให้มัน แย่ลง
แต่ถ้าคุณมีบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ และขายเพื่อไปซื้อบ้านราคา 750,000 ดอลลาร์ การขึ้นของราคาบ้าน 10% หมายถึงต้นทุนสุทธิเพิ่ม 25,000 ดอลลาร์
อุปทานที่จำกัดทำให้ตัวเลือกน้อยลง โอกาสที่จะเจอบ้านที่ตรงใจพอดีลดลง และโอกาสที่จะต้องยอมประนีประนอมก็สูงขึ้น
การขาดแคลนที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นเพราะพื้นที่นั้นดึงดูดเกินไปจากเรื่องงาน ซึ่งมันฟังดูย้อนแย้งที่ “ทางออก” เพียงอย่างเดียวคือสร้างบ้านเพิ่ม เพื่อให้แรงงานมีมากขึ้นและทำให้พื้นที่นั้นยิ่งน่าดึงดูดสำหรับบริษัทมากขึ้นไปอีก มันเหมือนกำลังสู้กับกังหันลม และสุดท้ายก็ดูเหมือนจะต้องหลุดการควบคุมอยู่ดี ความพยายามที่จะบรรเทากลับยิ่งทำให้แย่ลง
น่าสนใจดีถ้าจะลองดูแนวทางอื่น เช่นทำให้พื้นที่นั้นน่าดึงดูดน้อยลงเพื่อลดภาวะขาดแคลน ตัวอย่างเช่น อาจเก็บภาษีบริษัทที่อยู่ในพื้นที่หนาแน่นมากให้สูงขึ้นมาก หรือจำกัดรายได้รวมของบริษัททั้งหมดในบางพื้นที่ แน่นอนว่าวิธีแบบนั้นก็มีปัญหาและความท้าทายในตัวเอง แต่มีปัญหาเศรษฐกิจไม่กี่อย่างที่เลวร้ายเท่าวิกฤตที่อยู่อาศัย ทั้งที่เราก็มีที่ดินมากพอ
ผู้คนอยากอยู่ใกล้ที่ทำงานและร้านค้าที่พวกเขาอยากใช้ วิธีที่เสนอจะลดหรือผลักบริษัทเหล่านั้นออกไป ในขณะที่สต็อกที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูงยังคงอยู่ แต่คุณค่าของมันจะตกลงอย่างมากเมื่อบริษัทถูกจำกัดหรือย้ายออก นั่นแหละคือวิธีสร้าง สลัม
การสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นช่วยบรรเทาปัญหาได้จริง มันบรรเทาสำหรับคนที่ย้ายเข้ามาใหม่ และก็อาจทำให้ดูแย่ลงเพราะมีคนอยากย้ายเข้ามามากขึ้น แต่ถึงความยาวของคิวรอจะเท่าเดิม ถ้าจำนวนคนที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น ก็หมายความว่าในเชิงสัดส่วนมีคนที่มีความสุขมากขึ้น
มองจากความเป็นจริงก็เช่นกัน Tokyo มีประชากรมากกว่าประมาณ 4 เท่า แต่ค่าเช่ากลับยังจ่ายไหวมากกว่า LA และ Japan ก็เป็นประเทศที่คิดค้นแนวคิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยข้ามรุ่น
พูดจริงจัง ถ้าคุณกังวลว่าผลของเครือข่ายจาก ความหนาแน่นของประชากร เป็นต้นตอของปัญหา เป้าหมายก็ควรเป็นการทำซ้ำมันในที่อื่น ไม่ใช่ขัดขวางมัน
แต่เราไม่ได้ทุ่มเทอย่างจริงจังกับทางใดทางหนึ่งเลย ถ้ามองแบบไร้เดียงสา ก็ดูเหมือนว่าควรผลักดันทุกทางออกที่เป็นไปได้ แต่สังคมกลับเคลื่อนไปในทิศทางตรงกันข้าม
ในประเทศของฉัน มักเห็นคนหนุ่มสาวที่ย้ายเข้าเมืองเพื่อรับการศึกษาที่ดีกว่า ต้องไปแข่งขันกับบัณฑิตหนุ่มสาวคนอื่นที่ย้ายเข้าเมืองมาเหมือนกันในสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา สุดท้ายก็ตกงานหรือได้งานทางตัน
อย่างน้อยกลยุทธ์ที่ชนะได้ที่นี่คือเข้าเมืองไปเพื่อการศึกษาเท่านั้น แล้วหลังจากนั้นกลับไป ชนบทหรือเมืองเล็ก เพื่อเลือกบ้านที่ถูกกว่าและการแข่งขันหางานที่ไม่ดุเดือดเท่าเดิม ส่วนต่างค่าแรงก็ไม่ได้มากขนาดนั้น และบางอาชีพอย่างแพทย์หรือจิตวิทยา กลับได้เงินมากกว่าในพื้นที่ชนบทด้วยซ้ำ เพราะนายจ้างต้องขึ้นค่าแรงเพื่อหาผู้สมัคร
วัฒนธรรมแบบ “ฉันได้ของฉันแล้ว ที่เหลือเรื่องของแก” กำลังฆ่าพวกเรา
ทำไมคนที่ซื้อบ้านได้เพราะมีการเปลี่ยนผังการใช้ที่ดิน ถึงคัดค้านการเปลี่ยนผังการใช้ที่ดินที่จะทำให้ราคาบ้านตัวเองสูงขึ้น?
เพราะ การเหยียดเชื้อชาติ และการขาดความเข้าใจพื้นฐานทางเศรษฐกิจ
เจ้าของบ้านคิดว่าคนอื่นทุกคนก็เป็นเจ้าของบ้านเหมือนกัน เลยเชื่อว่าราคาบ้านที่สูงขึ้นเป็นผลดีกับทุกคน
สิ่งที่แย่ที่สุดของการที่ซื้อบ้านไม่ไหว คือค่าเช่าสูงจนแทบเป็นไปไม่ได้ที่จะ มีลูกเพิ่มอีกหนึ่งคน อย่างน้อยก็ทำได้ยากมากหากไม่มีปัญหาใหญ่และความเสี่ยงตามมา
ปัญหาไม่ใช่ว่าที่ดินมีไม่พอ แต่คือการขาด ระบบคมนาคมที่มีประสิทธิภาพ แนวคิดอย่างการสร้างให้สูงขึ้นหรือไอเดียสร้างสรรค์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยนั้นดี แต่ท้ายที่สุดปัญหาคือเรื่องการคมนาคม ถ้าจะแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของ LA คุณต้องทำให้คนสามารถอยู่ที่ Nevada Reno แล้วไปทำงานที่ California Santa Monica ได้ ฉันไม่ได้บอกว่ามีคำตอบแล้ว แค่กำลังชี้ขอบเขตของปัญหา
สหรัฐฯ ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมสมัยใหม่แบบที่มีในประเทศขนาดใกล้เคียงกันอย่าง China โดยทั่วไปที่อยู่อาศัยจะถูกสร้างตามแนวค่าครองชีพหรือแนวคมนาคมที่พาไปสู่พื้นที่ค่าครองชีพสูง แม้แต่ปัญหา NIMBY เองก็อาจแก้ได้ถ้าสร้างรถไฟความเร็วสูงใต้ดินที่ไม่กระทบภาพลักษณ์ภายนอก มันเป็นปัญหาที่ยาก แต่ไม่ใช่ปัญหาที่แก้ไม่ได้ สิ่งที่ต้องมีไม่ใช่แค่เศรษฐกิจต่อขนาด การลงทุนจากภาครัฐ และยุทธศาสตร์เศรษฐกิจที่ชาญฉลาดเท่านั้น แต่ต้องมีการปฏิวัติจริง ๆ ทั้งด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างและการคมนาคมด้วย เราต้องการตารางเวลาก่อสร้างระดับไม่กี่ปี ไม่ใช่หลายทศวรรษ แต่ฉันกลัวว่าการเมืองทุกวันนี้จะไม่ยอมให้เป็นแบบนั้น
การทุ่มทรัพยากรไม่จำกัดเพื่อขยายระยะเดินทางไปทำงานให้ไกลมหาศาลนั้นไม่สมจริง ถ้าผลักตรรกะไปจนสุด ทุกคนก็คงต้องเดินทางไปทำงานด้วยเครื่องบินเจ็ตส่วนตัว ยิ่งเครือข่ายคมนาคมใหญ่ ต้นทุนก็ยิ่งสูง และถ้าใช้งบเท่าเดิม ช่วงห่างระหว่างรถก็จะมากขึ้นจนความสะดวกลดลง
การคมนาคมที่มีประสิทธิภาพที่สุดคือการทำงานทางไกลเพื่อหลีกเลี่ยงการเดินทางตั้งแต่แรก รองลงมาคือการเดินหรือปั่นจักรยาน แล้วค่อยเป็นขนส่งสาธารณะที่ทำงานได้ดีที่สุดในพื้นที่ที่มีผู้ใช้จำนวนมาก หรือก็คือเมืองที่มีความหนาแน่นสูง https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
ลองนึกถึงบริการรถไฟเหมือนแพนเค้ก คุณจะใช้แป้งก้อนเดิมทำแพนเค้กขนาดปกติก็ได้ จะเกลี่ยให้บางเพื่อครอบคลุมพื้นที่กว้างก็ได้ หรือจะทำให้เล็กและหนาก็ได้ ถ้าคุณต้องการบริการที่ยอดเยี่ยมในพื้นที่ขนาดมหาศาล ก็ต้องเพิ่มทรัพยากรที่投入ลงไปอย่างมาก
จริงอยู่ว่าการคมนาคมเป็นปัญหาใหญ่ แต่ทิศทางควรเป็นตรงกันข้าม เราต้องมี ขนส่งสาธารณะและความหนาแน่นที่เพียงพอ เพื่อให้ผู้คนไม่จำเป็นต้องใช้รถทุกวัน แล้วเราจะสามารถปลดปล่อยการใช้ที่ดินในเมืองอเมริกันเกือบครึ่งหนึ่งออกมา ทำให้ที่อยู่อาศัยถูกลงได้ สิ่งที่ช่วยได้คือระบบที่ทำให้ไม่ต้องขับรถหนึ่งชั่วโมงจาก Burbank หรือ Chatsworth ไป Santa Monica หรือไม่ต้องจ่ายเงินหลายพันดอลลาร์ต่อปีเพื่ออภิสิทธิ์นั้น
ซึ่งทำได้ด้วยที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูง หรือการคมนาคมที่มีประสิทธิภาพ หรือทั้งสองอย่าง
น่าเสียดายที่ High-Speed Rail แพงขึ้นมหาศาล และเท่าที่ฉันรู้ เงินทั้งหมดมาจากภาครัฐ ในทางกลับกัน ที่อยู่อาศัยโดยรวมและเครือข่ายรถไฟเดิมจากศตวรรษที่ 19 ถูกสร้างด้วยเงินทุนเอกชน พูดนอกเรื่องนิดหนึ่ง นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมอินเทอร์เน็ต backbone จากฝั่งหนึ่งไปอีกฝั่งหนึ่งของประเทศจึงเป็นของเอกชน เพราะมันอยู่บนที่ดินของทางรถไฟ
Derek Guy เคยเขียนว่าทำไม Japan ถึงมีช่างฝีมือจำนวนมาก เพราะ ค่าเช่าต่ำและความหนาแน่นสูง
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
ต่อให้เล่าเรื่องเดียวกัน ฉันก็ยังคิดว่ารากของปัญหาคือ รถยนต์ ถ้าไม่มีอำนาจครอบงำของรถยนต์ ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยก็คงยังสูงต่อเนื่อง