- ออสตินซึ่งเคยเผชิญกับ ภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยและค่าเช่าพุ่งสูง จากการหลั่งไหลเข้ามาของประชากรอย่างรวดเร็วในช่วงทศวรรษ 2010 ได้ดำเนินนโยบายขยายอุปทานที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ตั้งแต่ปี 2015
- ผ่านการปฏิรูปกฎระเบียบ เช่น การปรับผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน การผ่อนคลายข้อบังคับที่จอดรถ และการขยายการอนุญาต ADU (ที่อยู่อาศัยเสริม) ทำให้มีการเพิ่ม ที่อยู่อาศัยใหม่ 120,000 ยูนิต (30%) ระหว่างปี 2015–2024
- ผลลัพธ์คือ ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา ค่าเช่าลดลงมากกว่า 15% โดยเฉพาะ อพาร์ตเมนต์ Class C สำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่ลดลง 11% ซึ่งเป็นการลดลงมากที่สุดในบรรดามหานครทั่วสหรัฐฯ
- ด้วยมาตรการอย่าง density bonus, พันธบัตรสาธารณะ และโปรแกรม Affordability Unlocked ทำให้ในปี 2024 มีการก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราว 4,600 ยูนิต ครองอันดับ 1 ของประเทศ
- ออสตินกำลังสร้างระบบอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนผ่านการปฏิรูปเพิ่มเติม เช่น ระบบอัตโนมัติการอนุมัติใบอนุญาตด้วย AI การอนุญาตอาคารขนาดกลางแบบบันไดเดี่ยว และการลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ
การขยายอุปทานที่อยู่อาศัยของออสตินและการลดลงของค่าเช่า
- ระหว่างปี 2010–2019 ค่าเช่าในออสติน เพิ่มขึ้น 93% และราคาซื้อขายบ้าน เพิ่มขึ้น 82% ถือเป็นหนึ่งในอัตราการเพิ่มสูงสุดของประเทศ
- หลังปี 2015 เมืองได้ใช้นโยบายอย่าง การอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ การทำขั้นตอนอนุญาตให้เรียบง่ายขึ้น และการออกพันธบัตรสาธารณะมูลค่า 250 ล้านดอลลาร์
- ระหว่างปี 2015–2024 มีการจัดหา ที่อยู่อาศัยใหม่ 120,000 ยูนิต (30%) เติบโตมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งสหรัฐฯ (9%) กว่า 3 เท่า
- ค่าเช่ากลางอยู่ที่ 1,546 ดอลลาร์ ในเดือนธันวาคม 2021 แต่ลดลงเหลือ 1,296 ดอลลาร์ ในเดือนมกราคม 2026 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ 4%
- โดยเฉพาะ ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ยูนิตขึ้นไปลดลง 7% และ อาคาร Class C ลดลง 11% ช่วยบรรเทาภาระค่าครองชีพด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย
การปฏิรูปกฎระเบียบและการกระจายประเภทที่อยู่อาศัย
- ออสตินใช้ระบบ เขตผสมผสานการใช้ประโยชน์แนวตั้ง (Vertical Mixed Use, VMU) เพื่อเพิ่มจำนวนยูนิตต่ออาคารและผ่อนคลายข้อกำหนดที่จอดรถ 60%
- ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2024 มี มากกว่า 17,600 ยูนิต ที่สร้างเสร็จหรืออยู่ระหว่างดำเนินการในพื้นที่ VMU
- ใน พื้นที่กำหนดใหม่ย่านมหาวิทยาลัยและใจกลางเมือง มีการใช้โปรแกรม density bonus เพื่อ ผ่อนคลายข้อจำกัดความสูงอาคารเมื่อมีที่อยู่อาศัยแบบจำกัดรายได้รวมอยู่ด้วย
- การ ผ่อนคลายกฎ ADU (2015) ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำจาก 7,000 เป็น 5,750 ตารางฟุต และมี การอนุญาต 2,850 รายการ ในช่วงปี 2015–2024
- ยกเลิกข้อบังคับที่จอดรถทั้งหมดในปี 2023 นับเป็นมหานครแห่งแรกในสหรัฐฯ ที่บังคับใช้กับการใช้งานทุกประเภท
นโยบายขยายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
- ใช้ density bonus และพันธบัตรสาธารณะ ร่วมกันเพื่อกระตุ้นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
- มีการออกพันธบัตรมูลค่า 250 ล้านดอลลาร์ในปี 2018 และ 350 ล้านดอลลาร์ในปี 2022 เพื่อสนับสนุนการซื้อที่ดินและการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
- โปรแกรม Affordability Unlocked (2019) ผ่อนคลายข้อกำหนดการก่อสร้าง หากมากกว่า 50% ของยูนิตทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยแบบจำกัดรายได้
- ในปี 2024 ออสตินก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 4,605 ยูนิต เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่าจากปีก่อน
- ผ่าน UNO (University Neighborhood Overlay) และ Downtown Density Bonus Program ทำให้สามารถก่อสร้างอาคารสูงในย่านมหาวิทยาลัยและใจกลางเมืองได้
ค่าเช่าลดลงและภาระค่าที่อยู่อาศัยที่เบาลง
- ระหว่างปี 2021–2025 ค่าเช่าในออสตินและพื้นที่ชานเมืองลดลง 4% และหากคิดตามมูลค่าจริง (ปรับตามเงินเฟ้อ) จะ ลดลง 19%
- ในช่วงเดียวกัน ทั้งสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 10% และรัฐเท็กซัสเพิ่มขึ้น 6% ทำให้แนวโน้มขาลงของออสตินโดดเด่นชัดเจน
- ค่าเช่าอาคาร Class C ลดลง 11.4% และ อาคาร Class A ลดลง 2.6%
- ค่าเช่ากลางในปี 2017 อยู่ที่ 95% ของรายได้มัธยฐานในพื้นที่ แต่ในปี 2024 ดีขึ้นเป็น 84%
การเปลี่ยนแปลงประเภทที่อยู่อาศัยและโครงสร้างอุปทาน
- จากที่อยู่อาศัยใหม่ 120,000 ยูนิตในช่วงปี 2015–2024 มี 47% เป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่, 25% เป็นบ้านเดี่ยว และที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดกลาง-เล็กและทาวน์โฮม
- ADU คิดเป็น 7% ของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดใหม่ทั้งหมด
- พื้นที่ชานเมืองเพิ่มขึ้น 214,000 ยูนิต ในช่วงเดียวกัน โดย 77% เป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม
- ในปี 2024 สัดส่วนบ้านเดี่ยวในออสตินอยู่ที่ ต่ำกว่า 50% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของสหรัฐฯ (71%)
- ระหว่างปี 2021–2023 ออสตินมี ใบอนุญาตอพาร์ตเมนต์ 957 รายการต่อประชากร 100,000 คน สูงสุดในเท็กซัส
การปฏิรูปในอนาคตและยุทธศาสตร์อุปทานอย่างยั่งยืน
- โครงการ HOME Initiative (2023–2024) ทำให้ ขั้นตอนการก่อสร้างและรีโนเวต duplex, triplex และ ADU เรียบง่ายขึ้น
- หากคงโครงสร้างเดิมไว้มากกว่าครึ่งหนึ่ง ก็สามารถเพิ่มจำนวนยูนิตได้
- ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำจาก 5,750 เหลือ 1,800 ตารางฟุต เป็นการปฏิรูปที่อ้างอิงกรณีของฮิวสตัน
- การผ่อนคลายเกณฑ์ความเข้ากันได้ในปี 2024 ลดข้อจำกัดความสูงอาคารใกล้บ้านเดี่ยวจาก 540 ฟุตเป็น 75 ฟุต
- ระบบ Site Plan Lite ช่วยย่นขั้นตอนอนุญาตสำหรับที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก 3–16 ยูนิต
- คาดว่าการนำ เครื่องมือพรีรีวิวด้วย AI (2025) มาใช้จะช่วยลดเวลาในการตรวจแบบลงครึ่งหนึ่ง
- อนุญาตอพาร์ตเมนต์แบบบันไดเดี่ยวสูงไม่เกิน 5 ชั้น (2025) เพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินขนาดเล็กและลดต้นทุนก่อสร้าง
บทสรุป
- ออสตินใช้แนวทางหลายชั้นที่ผสาน การผ่อนคลายกฎระเบียบ นวัตกรรมด้านการอนุญาต และการลงทุนภาครัฐ เพื่อตอบสนองต่อการเติบโตอย่างรวดเร็วและค่าที่อยู่อาศัยพุ่งสูงในช่วงทศวรรษ 2010
- ส่งผลให้สามารถ ขยายอุปทานที่อยู่อาศัยสำหรับทุกระดับรายได้ และทำให้เกิด การลดลงของค่าเช่าครั้งใหญ่ที่สุดในประเทศ
- นโยบายหลักได้แก่ ▲ขยายการอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ ▲แรงจูงใจสำหรับที่อยู่อาศัยแบบจำกัดรายได้ ▲ทำขั้นตอนอนุญาตให้เรียบง่าย ▲ส่งเสริมที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก
- ถือเป็นกรณีตัวอย่างที่ความต้องการที่แข็งแกร่งผสานกับนโยบายเชิงรุก จนทำให้เกิด การลดลงของค่าเช่ามากที่สุดในบรรดามหานครสหรัฐฯ ช่วงปี 2021–2026
1 ความคิดเห็น
ความคิดเห็นจาก Hacker News
ผมคิดว่าทางออกของปัญหาค่าที่อยู่อาศัยจริง ๆ แล้วเรียบง่าย — สร้างบ้านให้มากขึ้น และรักษากฎหมายกับความสงบเรียบร้อย
ไม่จำเป็นต้องเป็น ‘ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา’ และผมมองว่า การควบคุมค่าเช่า เป็นไอเดียที่ไม่ดี
สหรัฐฯ มีบ้านมากพออยู่แล้ว แต่ราคาจะขึ้นเฉพาะใน พื้นที่ที่อัตราอาชญากรรมต่ำ เมื่อเทียบกับโอกาสทางเศรษฐกิจ
ถ้าสร้างบ้านไปพร้อมกับที่อาชญากรรมเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับเสียเวลาของทุกคน
พวกเขาไม่ต้องการให้ราคาบ้านลดลง จึงทำให้แก้ปัญหาทางการเมืองได้ยาก
นี่ไม่ใช่ปัญหาเฉพาะของสหรัฐฯ แต่เกิดขึ้นทั่วโลก
เมื่อมาร์จินของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แทบจะเป็นศูนย์ ก็อดสงสัยไม่ได้ว่าราคาลดแบบนี้แล้วใครจะยังอยากสร้างต่อ
ตรงกันข้าม กลับระบุชัดว่า กลยุทธ์ของออสตินคือ ‘ส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา’
ถ้าอย่างนั้นก็ชวนสงสัยว่าทำไมถึงสรุปว่า ‘ไม่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา’
Housing in Vienna
การถือครองที่ดินเป็นแหล่งอำนาจมาตั้งแต่อดีต และเป็นแกนกลางของความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ
หลายรัฐในแคนาดามีการควบคุมค่าเช่าขั้นพื้นฐาน แต่ก็ไม่ได้ขัดขวางการสร้างบ้านใหม่
เสถียรภาพด้านที่อยู่อาศัย ต่างหากที่เป็นรากฐานของความรุ่งเรือง และผมคิดว่าสามารถทำให้สอดคล้องกับกฎระเบียบได้อย่างเพียงพอ
สุดท้ายแล้วปัญหาไม่ใช่อุดมการณ์ แต่คือ การบริหารจัดการที่ล้มเหลว
แคลิฟอร์เนียกำลังผลักดันการพัฒนาที่อยู่อาศัยรอบระบบขนส่ง แต่ Menlo Park กำลังคัดค้านโดยอ้างเรื่อง การอนุรักษ์ลานจอดรถกลางแจ้ง แบบยุค 1950
สำหรับชาวอเมริกันส่วนใหญ่ บ้านคือทรัพย์สินหลักและแผนเกษียณ
เหตุผลที่ไม่ยอมสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในย่านเดิมก็ง่าย ๆ คือ เพื่อกันไม่ให้ราคาบ้านตก
ถ้าไม่แก้ปัญหานี้ ภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็จะดำเนินต่อไป
เพราะพวกเขาเป็นแหล่งรายได้ภาษีหลักของเมือง จึงมีอิทธิพลมาก
Menlo Park ไม่ได้เป็นพื้นที่บ้านเดี่ยวล้วนเสียทีเดียว
ถ้ามีที่จอดรถไว้รอบนอกเมืองและเสริมระบบขนส่งสาธารณะ ใจกลางเมืองก็น่าจะน่าอยู่ขึ้นมาก
จะทำได้จริงไหมยังน่าสงสัย แต่ถ้าทำได้ก็จะเป็นสภาพแวดล้อมที่ดีกว่ามาก
ดีใจที่ไม่ต้องเขียนตำราเศรษฐศาสตร์ 101 ใหม่
การย้ายบ้านเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ และยังมี ปัจจัยที่ไม่ใช่เศรษฐกิจ อย่างการอยากอยู่ใกล้เพื่อนหรือครอบครัวด้วย
การวิเคราะห์ตลาดแบบง่าย ๆ จึงใช้ไม่ได้เสมอไป
ถ้าอุปทานเพิ่ม ราคาก็ควรลง แต่ในอีกด้านหนึ่ง ถ้าราคาสูง อุปทานก็ควรเพิ่ม ซึ่งความจริงไม่ได้เป็นแบบนั้น
มีปัจจัยซับซ้อนอย่าง NIMBY การเมือง และผลประโยชน์ทับซ้อน ที่พันกันอยู่
ผมอาศัยอยู่ในออสติน
หลังจาก บูมการก่อสร้างในยุค 1980 พังทลายลง ในปี 1990 อัตราห้องว่างพุ่งไปถึง 23%
สาเหตุไม่ใช่กฎระเบียบ แต่เป็นการปล่อยกู้เกินตัวจากวิกฤต S&L (สถาบันออมทรัพย์และเงินกู้)
หลังจากนั้นจึงมีการอุ้มจากรัฐบาลกลางและ Resolution Trust Corporation เข้ามาขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก
ผลคือออสตินมี ค่าเช่าที่ถูกมาก อยู่นาน 10–15 ปี ดึงดูดคนหนุ่มสาวเข้ามา และกลายเป็นจุดเริ่มของการเติบโตทางวัฒนธรรม
น่าสนใจที่ดูเหมือนกฎอุปสงค์และอุปทานได้รับการพิสูจน์จริง
ผมมองว่าเมืองต่าง ๆ ในสหรัฐฯ ยังมีพื้นที่ให้ เพิ่มความหนาแน่น ได้อีกมาก
มีปัจจัยรบกวนมากมายอย่างโรคระบาด และก็มีกรณีอย่างย่าน Palms ใน LA ที่สร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มมาก แต่ ค่าเช่าก็ยังสูงขึ้น
บางครั้งอุปทานก็ไปกระตุ้นอุปสงค์ด้วย
กรณีของออสตินเองก็อาจมีผลข้างเคียงมาก หากมองกันแค่ระยะสั้น
บางครั้งการรักษาสภาพแวดล้อมที่เรียบง่ายและน่าอยู่ไว้อาจดีกว่า
การที่แรงงานฝีมือหายไปหลังปี 2008 ก็เป็นหนึ่งในสาเหตุของภาวะอุปทานขาดแคลนในปัจจุบัน
ก่อนย้ายมาอยู่ยุโรป ผมเคยคิดว่าเยอรมนีเป็นประเทศที่ เป็นระบบและมีประสิทธิภาพ
แต่ออสตินสร้างบ้านได้ 120,000 ยูนิตใน 9 ปี ขณะที่เยอรมนียังสร้างได้ไม่ถึง 300,000 ยูนิตต่อปีจากเป้าหมาย 400,000 ยูนิต
ถ้าดูตามสัดส่วนประชากรจะเป็น อัตรา 1:25 แต่เยอรมนีมีขนาดใหญ่กว่าออสติน 80 เท่า
สาเหตุคือ การขาดแคลนแรงงานฝีมือ ค่าแรงสูง และขั้นตอนราชการที่มากเกินไป
บทความที่เกี่ยวข้อง
ในยุโรป อสังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สิน และ การจำกัดอุปทานคือวิธีรักษามูลค่า
นักการเมืองเองก็ไม่ต้องการให้ราคาบ้านลดลง
กรณีอุปทานล้นเกินอย่างในจีนคือภาพฝันร้ายสำหรับชาวยุโรป
ส่วนสหรัฐฯ มีวัฒนธรรมการลงทุนในหุ้น ทำให้โครงสร้างสินทรัพย์กระจายตัวมากกว่า
กฎที่กำหนดสัดส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทำให้ในทางปฏิบัติแทบไม่มีอะไรถูกสร้างเลย
ในอัมสเตอร์ดัมยังมีกรณีที่ผู้คนฉลองกันเพราะ ไล่ผู้เช่าออก แล้วทำให้ราคาบ้านลดลง
วิดีโอที่เกี่ยวข้อง
ในเท็กซัส แรงงานเชื้อสายเม็กซิกันเป็นกำลังหลักของงานก่อสร้าง แต่ในไซต์งานที่เยอรมนีแทบไม่เคยเห็นเลย
สาเหตุจริงคือ การตัดสินใจทางการเมือง ที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาแพง
แค่ไม่จำกัดสิทธิในทรัพย์สินของผู้คนมากเกินไป และ เปิดให้แรงงานไหลเข้า ก็แก้ได้
หลายเมืองกำลังเจ็บปวดจาก ราคาที่ดินที่พุ่งสูง เลยสงสัยว่าทำไมเราไม่สร้างเมืองใหม่กันไปเลย
การเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ตก็แก้ได้ด้วย Starlink แต่ อุปสรรคทางกฎหมายและการบริหาร สูงเกินไป
สุดท้ายแล้วปัญหาไม่ใช่การขาดแคลนทรัพยากร แต่เป็น ข้อจำกัดที่มนุษย์สร้างขึ้น
ถ้าซื้อบ้านด้วยเงินกู้ ก็ย่อมไม่อยากให้ มูลค่าตลาดลดลง
ผลประโยชน์แบบนี้เองที่ขวางการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง
เพราะแบบนี้เราจึงสร้าง ชานเมือง (suburb) ติดกับเมืองเดิมแทน
ถ้าไม่มี แรงจูงใจทางเศรษฐกิจ ก็ไม่มีใครเริ่มทำ
การควบคุมค่าเช่า ในสหรัฐฯ แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ จึงอันตรายที่จะเหมารวม
ที่อยู่อาศัยสาธารณะก็มีหลายโมเดล เช่น รัฐเป็นเจ้าของ สหกรณ์ หรือการซื้อรวมกันในชุมชน
ผมคิดว่าคงยากจะนำบทเรียนของออสตินไปใช้กับทั้งโลกแบบตรง ๆ
ออสตินเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยด้วย การปรับผังการใช้ที่ดิน พันธบัตรที่อยู่อาศัยสาธารณะมูลค่า 250 ล้านดอลลาร์ และการทำขั้นตอนอนุญาตให้ง่ายขึ้น
แต่เพราะนโยบายแบบนี้ กระทบเจ้าของบ้านเดิม จึงยากที่เมืองอื่นจะลอกแบบ
ถึงอย่างนั้นก็ยังมีความหมายในฐานะแนวทางที่สมเหตุสมผล
เท็กซัสไม่มีภาษีเงินได้และมี ภาษีทรัพย์สินสูง ดังนั้นราคาบ้านที่ต่ำลงอาจดีกว่าด้วยซ้ำ
เพียงแต่ผมไม่เห็นด้วยกับวิธีแบบ ADU (ที่อยู่อาศัยเสริมในที่ดินเดิม) ที่ทำให้โครงสร้างพื้นฐานแย่ลง
กระแสพูดเรื่องขาดแคลนที่อยู่อาศัยก็มีมาตั้งแต่ปี 2006 แต่สุดท้ายก็กลายเป็น อุปทานล้นเพราะอุปสงค์ลดลง
ถ้าจำนวนประชากรลดลงและการย้ายถิ่นถูกจำกัด เราอาจกลับไปเจอภาวะอุปทานล้นอีกครั้ง
ผมเคยอยู่ที่ออสตินช่วงปี 2017–2021
ค่าเช่าถูกมาก และช่วงโควิดยังลดลงไปอีก 200 ดอลลาร์
หลังจากนั้นราคาก็ทรงตัว
แต่ในช่วงต้นทศวรรษ 2020 มี กระแสซื้อบ้านเพื่อทำ Airbnb และเมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น การแข่งขันก็รุนแรงขึ้น
ผมรู้สึกได้จริง ๆ ถึง ผลของอุปทานที่เพิ่มขึ้น