รับรองการสมคบคิดเรื่องค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตัดสินให้ชดใช้ 1.8 พันล้านดอลลาร์

 (wsj.com)
1 คะแนน โดย GN⁺ 2023-11-03 | 1 ความคิดเห็น | แชร์ทาง WhatsApp
  • คณะลูกขุนศาลรัฐบาลกลางใน Kansas City รัฐ Missouri เห็นว่า National Association of Realtors และบริษัทนายหน้าที่อยู่อาศัยรายใหญ่สมคบคิดกันเพื่อ คงค่าคอมมิชชันนายหน้าไว้ในระดับสูง
  • ฝ่ายจำเลยถูกตัดสินว่าต้องรับผิดชอบค่าเสียหายราว 1.8 พันล้านดอลลาร์ และคำตัดสินนี้อาจสั่นคลอนโครงสร้างค่าคอมมิชชันเก่าแก่ของอุตสาหกรรมการซื้อขายบ้าน
  • กฎที่มีมาหลายสิบปีส่งผลให้ อัตราค่าคอมมิชชันถูกตรึงไว้ แม้ราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้น ทำให้นายหน้าได้รับเงินจำนวนมากขึ้น
  • คดีนี้เป็นคดีแรกจาก คดีต่อต้านการผูกขาด 2 คดี ที่โต้แย้งแนวปฏิบัติผิดกฎหมายของอุตสาหกรรม ซึ่งทำให้ผู้บริโภคลดต้นทุนได้ยาก
  • แม้จะเข้าสู่ยุคที่ผู้ซื้อสามารถค้นหาบ้านเองทางออนไลน์ได้แล้ว แต่ประเด็นหลักยังคงอยู่ที่ต้นทุนการทำธุรกรรมบ้านไม่ได้ลดลงตามการเปลี่ยนแปลงนั้น

คำตัดสินให้ชดใช้ 1.8 พันล้านดอลลาร์

  • เมื่อวันอังคาร คณะลูกขุนศาลรัฐบาลกลางใน Kansas City รัฐ Missouri ตัดสินว่า National Association of Realtors และบริษัทนายหน้าที่อยู่อาศัยรายใหญ่ต้องรับผิดชอบค่าเสียหายราว 1.8 พันล้านดอลลาร์
  • คณะลูกขุนเห็นว่าพวกเขาสมคบคิดกันเพื่อ คงค่าคอมมิชชัน ในการซื้อขายบ้าน ให้อยู่ในระดับสูงอย่างไม่เป็นธรรม
  • หากคำตัดสินมีผลเป็นที่สิ้นสุด อาจนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงกฎและแนวปฏิบัติด้านค่าคอมมิชชันที่ดำรงอยู่ในอุตสาหกรรมการซื้อขายบ้านมาหลายสิบปี

โครงสร้างค่าคอมมิชชันที่คดีมุ่งเป้า

  • กฎที่ถูกชี้ว่าเป็นปัญหามีส่วนทำให้ อัตราค่าคอมมิชชันถูกตรึงไว้ แม้ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
  • ส่งผลให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถรับค่าคอมมิชชันเป็นจำนวนเงินมากขึ้นตามการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน
  • คำตัดสินครั้งนี้มาจากคดีแรกใน คดีต่อต้านการผูกขาด 2 คดี ที่โต้แย้งแนวปฏิบัติของอุตสาหกรรมซึ่งทำให้ผู้บริโภคลดต้นทุนได้ยาก
  • หัวใจของคดีคือ แม้การเปลี่ยนแปลงในยุคอินเทอร์เน็ตจะทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากค้นหาบ้านเองทางออนไลน์ได้ แต่ผู้บริโภคกลับไม่สามารถลดต้นทุนการทำธุรกรรมลงได้ในระดับเดียวกัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

1 ความคิดเห็น

 
GN⁺ 2023-11-03
ความคิดเห็นจาก Hacker News

  • ปัญหาไม่ได้มีแค่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แต่คือ ทั้งระบบที่ถูกออกแบบมาเพื่อทำให้ต้นทุนการทำธุรกรรมสูงสุด
    ค่าทนายกับค่าทำเอกสารกู้จะเป็น 1~2% ไปก็ไม่ค่อยมีความหมายอยู่ดี เพราะจ่ายค่านายหน้าไปแล้ว 5~6%, ค่าซ่อมอีกราว 0.5~1%, และบางครั้งยังต้องช่วยออกค่า closing costs ฝั่งผู้ซื้อบางส่วนด้วย
    ถ้ามองภาพรวม ผู้ขายเหมือนต้องจ่ายต้นทุน 8~10% ของราคาบ้าน ทุกครั้งที่ขายบ้าน ดูเหมือนน่าจะมีใครสักคนลดต้นทุนนี้ลงครึ่งหนึ่งแล้วสร้างแพลตฟอร์มที่น่าสนใจกว่านี้ได้ แต่ Opendoor ใช้วิธีที่คล้ายกันพร้อมรับความเสี่ยงของธุรกรรมไว้มากกว่า จึงสุดท้ายมักเสนอราคาต่ำ

    • สิ่งที่ผมรู้สึกว่าเป็นปัญหามาตลอดคือการคิด ค่าธรรมเนียมตามสัดส่วน กับรายการเฉพาะแบบนี้ ควรคิดเป็นราคาเหมาจ่ายไปเลย
      งานที่ใช้เวลาของนายหน้า เช่น open house ก็คิดตามเวลาที่ใช้จริงพอ ไม่ว่าจะเป็นบ้านราคา 100,000 ดอลลาร์, 500,000 ดอลลาร์ หรือ 1,000,000 ดอลลาร์ เนื้องานก็แทบไม่ต่างกันโดยพื้นฐาน ถ้าเป็นบ้านระดับ 5,000,000 ดอลลาร์ขึ้นไป ตลาดผู้ซื้ออาจเล็กกว่ามากและเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง ต้นทุนอาจสูงขึ้นได้ แต่ก็ควรเป็นจำนวนคงที่ ไม่ใช่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์
      แถวที่ผมอยู่ ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4 เท่านับจากตอนซื้อบ้านหลังแรกเมื่อ 10 ปีก่อน ไม่ใช่ว่าค่าแรงของอาชีพส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น 4 เท่าด้วย และเพราะอุปสงค์ที่อยู่อาศัยสูงขึ้น การขายก็ยิ่งง่ายขึ้นอีก ผมเลยไม่เข้าใจว่าทำไมนายหน้าต้องได้เงินมากขึ้น 4 เท่า
    • อุปสรรคใหญ่เวลาอยากลดต้นทุนก็คือ NAR และสมาคม Realtor ท้องถิ่น เอง Realtor ส่วนใหญ่สังกัดทั้ง NAR และสมาคมท้องถิ่น ซึ่งจำกัดอย่างเข้มงวดว่าคุณจะทำอะไรได้บ้าง
      ถ้าไม่เข้าร่วมสมาคมท้องถิ่น คุณจะเสียสิทธิ์เข้าถึง MLS ทำให้ยากที่จะถูกมองเห็นโดยนายหน้าคนอื่น และอาจเข้าถึงแบบฟอร์มกฎหมายระดับรัฐไม่ได้ด้วย
      ถ้าจะรวมบริการอย่างทนายปิดการขายกับผู้ตรวจบ้านเข้ามาเพื่อลดต้นทุนอีก ก็ต้องใช้ต้นทุนเริ่มต้นสูงมากและต้องใช้เงินทุนเยอะ Zillow กับ Opendoor เคยเข้าใกล้มากจริง ๆ แต่ Zillow เลิกไปแล้ว ส่วน Opendoor อย่างที่บอกไว้ ต้องแบกรับต้นทุนหลังบ้านที่เมื่อก่อนกระจายอยู่ในบริการ 4~5 อย่างด้วยตัวเอง เลยต้องยื่นข้อเสนอที่ต่ำ
    • ถามเพราะไม่ค่อยรู้ แต่ระบบแบบ For Sale By Owner ช่วยลด closing costs ที่เป็นสัดส่วนก้อนใหญ่ได้ไหม? หรือปัญหาคือยังไงก็ต้องจ่ายค่านายหน้าฝั่งผู้ซื้ออยู่ดีเลยเลี่ยงไม่ได้?
      ผมสงสัยว่าทำไมไม่มีใครทำบริการแนว “ลงประกาศ MLS แบบ DIY โดยไม่ต้องใช้นายหน้า” ให้มันเวิร์กจริง ๆ สักที หรือคนที่คิดจะทำแบบนี้สุดท้ายก็ไปสอบใบอนุญาตนายหน้ากันหมดก็ไม่รู้
    • การจ่ายเงินให้นายหน้าเป็นเปอร์เซ็นต์มันคือ การเอาเปรียบ ชัด ๆ จากประสบการณ์ของผม มูลค่าที่เพิ่มให้มีน้อยมาก
      แค่ข้อเท็จจริงที่ว่าค่าคอมมิชชันอาจถูกแบ่งให้โบรกเกอร์สองคนหรือให้คนเดียวกินทั้งหมดได้ ก็แสดงให้เห็นแล้วว่านี่คือการแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจจากมูลค่าที่คลุมเครือ
    • ปัญหาคือ นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ ต่างหาก จากมุมที่นี่ในสหราชอาณาจักร มันดูประหลาดมาก และน่าจะเป็นโครงสร้างที่ประเทศส่วนใหญ่ในยุโรปก็ไม่คุ้นเหมือนกัน

  • ค่าคอมมิชชันที่อิงตามราคาบ้านเป็นโครงสร้างที่เหมือนเรื่องตลก นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรได้ ค่าตอบแทนแบบเหมาจ่าย

    • เห็นด้วย โดยเฉพาะช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ที่แค่เอาบ้านขึ้นประกาศก็ขายได้แล้ว และมีข้อเสนอ 10~20 รายการเข้ามาที่ราคาตามประกาศหรือสูงกว่า
      แค่ลง Zillow หรือ MLS บ้านก็เหมือนขายตัวเองได้เลย ผมไม่คิดว่าจะมีนายหน้าคนไหนสมควรได้ค่าคอมมิชชัน 6%
    • ค่าคอมมิชชันของนายหน้าฝั่งผู้ขายนั้นพอรับได้ แต่ไม่ควรอิงจาก ราคาบ้านทั้งหลัง โครงสร้างแบบนี้กระตุ้นให้ขายให้เร็ว แทนที่จะพยายามขายให้ได้ราคาดีที่สุด
      ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 1,000,000 ดอลลาร์ แทนที่จะให้นายหน้าได้ 3% ตรง ๆ ควรกำหนดฐานไว้ที่ 700,000 ดอลลาร์ แล้วคิด 10% เฉพาะส่วนเกิน 300,000 ดอลลาร์จะดีกว่า สำหรับนายหน้าฝั่งผู้ซื้อก็ควรใช้หลักการแบบกลับกัน หรือไม่ก็ใช้ราคาเหมาจ่ายไปเลย โครงสร้างแรงจูงใจตอนนี้พังหมดแล้ว
    • ถ้าถึงเวลาขายบ้าน ผมตั้งใจจะจ้าง ทนายอสังหาริมทรัพย์ มาตรวจให้แน่ใจว่าเอกสารทุกอย่างถูกต้อง แล้วที่เหลือจะจัดการเอง
      ตอนซื้อบ้านผมก็ใช้ทนาย และเขาละเอียดมาก
    • ทำได้นะ แต่ใกล้เคียงกับระบบหลอกลวงอยู่พอสมควร และนั่นก็เป็นเหตุผลที่มีคำตัดสินเรื่องการฮั้วกันด้วย ถ้าคุณเสนอแค่ ค่าธรรมเนียมแบบเหมาจ่าย ก็จะไม่มีใครอยากร่วมงานด้วย
      ในตลาดส่วนใหญ่ MLS แทบถูกจำกัดไว้ให้ Realtor เท่านั้น ทำให้เส้นทางในการเอาประกาศขึ้นไปตรงนั้นแทบถูกปิดตาย ยังมีวิธีอ้อมกับโบรกเกอร์แบบเหมาจ่ายอยู่ แต่ความสามารถในการขายจะลดลง ในตลาดที่ผู้ขายได้เปรียบอาจไม่ใช่ปัญหาใหญ่ แต่ถ้าเป็นตลาดที่ผู้ซื้อได้เปรียบ ก็อาจลำบากมาก
    • เห็นด้วย และนายหน้าฝั่งผู้ขายหาเงินง่ายกว่ามาก ส่วนนายหน้าฝั่งผู้ซื้อทำงานหนักกว่า
      เท่าที่ผมรู้ ปกติคนจะเริ่มจากการเป็นนายหน้าฝั่งผู้ซื้อก่อน สร้างเครือข่ายกับชื่อเสียง แล้วค่อยมีคนมาฝากขาย ในตลาดที่ผู้ขายได้เปรียบ การชนะการประมูลเพื่อได้งานกลับยากกว่า ดังนั้นจึงดูเหมือนว่านายหน้าฝั่งผู้ซื้อควรได้ค่าตอบแทนมากกว่าด้วยซ้ำ

  • อสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาเหมือน อาณาจักรศักดินา MLS เล็ก ๆ ที่ยังโกรธไม่หายกับการที่อินเทอร์เน็ตเปิดให้ทุกคนเข้าถึงข้อมูลได้
    สุดท้ายตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะต้องปรับตัวเหมือนอุตสาหกรรมอื่น ๆ เช่นอุตสาหกรรมดนตรี ยินดีต้อนรับสู่ศตวรรษที่ 21
    โบรกเกอร์และนายหน้าโดยมากก็ใกล้เคียงกับงานขายที่ขับรถพาลูกค้าไปดูบ้าน ส่วนงานจริงหรือด้านกฎหมายทำโดยทนาย ผู้ตรวจบ้าน ผู้รับประกันภัย เจ้าหน้าที่สินเชื่อ และบริษัท title
    ถึงเวลาแล้วที่โบรกเกอร์กับนายหน้าจะลดบทบาทลงมาให้เหมาะสม แทนที่จะถ่ายรูปจากมือถือแล้วลงใน MLS ท้องถิ่นก่อนรับ 6%

    • ทนาย ผู้ตรวจบ้าน ผู้รับประกันภัย เจ้าหน้าที่สินเชื่อ และบริษัท title ได้รับค่าตอบแทนสำหรับงานนั้นแบบ ราคาเหมาจ่ายหรือคิดตามเวลา
      ในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่มีเหตุผลที่โบรกเกอร์และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องได้ค่าตอบแทนแบบคอมมิชชัน ส่วนตลาดเชิงพาณิชย์ผมคิดว่าอาจพอมีเหตุผลรองรับได้
    • อุตสาหกรรมดนตรีไม่ได้มี กฎหมายท้องถิ่นแบบปะติดปะต่อ มาคอยคุ้มครองอาณาเขตหากินของตัวเอง การปลดล็อกวงการอสังหาริมทรัพย์ยากกว่ามาก
      ไม่อย่างนั้นคงมีผู้เล่นหน้าใหม่ที่เข้ามาได้อย่างมีนัยสำคัญไปนานแล้ว เพราะมันเป็นตลาดขนาดมหาศาลอย่างชัดเจน
    • ผู้ตรวจบ้านต้องไปหน้างาน ปีนขึ้นปีนลงและคลานตรวจ ก็พอเข้าใจได้ แต่สำหรับอาชีพอื่นที่คุณไล่มา พวกเขาใช้เอกสารกับซอฟต์แวร์ชุดเดิมทุกดีล ผมไม่เข้าใจว่านั่นจะเรียกว่าเป็นงาน “จริง” ตรงไหน
    • ผมไม่ค่อยเข้าใจแนวคิดเรื่อง “พาไปดูบ้าน” เลย ทุกครั้งที่ซื้อบ้าน ผมค้น Zillow ละเอียดมาก ขับรถไป open house เอง และพอพร้อมยื่นข้อเสนอค่อยโทรหานายหน้าของผม
      บางครั้งก็มีบ้านที่ไม่มี open house และติดกล่องล็อกไว้ เลยต้องให้นายหน้ามาเปิดประตูให้ แต่พูดตามตรง การมีคนนั้นเดินตามอยู่ในบ้านคือสิ่งที่ผมไม่อยากได้ที่สุด เขาไม่ได้มีอะไรเกี่ยวกับบ้านหลังนั้นด้วยซ้ำ แค่อยู่ตรงนั้นเพราะเปิดประตูได้เท่านั้น

  • เป็นเรื่องที่ดี นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ติดอันดับต้น ๆ ได้อย่างสบายในรายชื่อคนกลางไร้ประโยชน์
    ส่วนที่โง่ที่สุดอย่างหนึ่งของกลโกงค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์คือการปล่อยข่าวโกหกว่า “ผู้ขายเป็นคนจ่ายค่านายหน้า” แค่คิดสักนิดก็รู้ว่าเมื่อเงินไหลออกจากธุรกรรม สุดท้ายมันก็คือต้นทุนการทำธุรกรรมที่ถูกผลักไปให้ผู้ซื้ออยู่ดี

    • ถ้ารู้เศรษฐศาสตร์จุลภาคสักหน่อย ก็คงจะบอกว่ามันขึ้นอยู่กับ ความยืดหยุ่น ของทั้งสองฝั่งในธุรกรรม
    • ฟังดูเหมือนเป็นการสมมติว่าราคาบ้านถูกกำหนดจากจำนวนเงินที่ผู้ขายได้รับหลังหักค่านายหน้าแล้ว ซึ่งผมไม่คิดว่าเป็นจริง
      ผมคิดว่าปัจจัยที่แรงที่สุดในการกำหนดราคาบ้านคือจำนวนเงินที่ผู้ซื้อยินดีจ่าย ในบางกรณีจำนวนเงินที่ผู้ซื้อเหลือหลังขายบ้านเดิมอาจมีผล แต่ผมไม่คิดว่านั่นเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด
      อีกปัจจัยหนึ่งคือจิตวิทยาที่รายล้อมราคาขายก่อนหักค่านายหน้า ผู้ขายหลายคนยึดติดกับราคาขายบางระดับ กลยุทธ์ที่ใช้กันบ่อยในการลดราคาขายที่แท้จริงคือทำให้ผู้ขายใส่รายการต่าง ๆ เข้าไปในราคาขายมากขึ้น ตัวอย่างที่เด่นมากคือ seller financing

  • ไม่ได้เกี่ยวกับบทความโดยตรง แต่มีเรื่องที่ผมสงสัยอยู่
    ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยแข่งขันกันหนักมาก เลยเห็นมี escalation clause ในข้อเสนอบ่อย ๆ โดยปกติจะมีราคาเสนอพื้นฐาน X ดอลลาร์ พร้อมข้อตกลงว่าจะเพิ่มทีละ 1,000–5,000 ดอลลาร์จนถึงเพดานที่กำหนด หลังจากรวบรวมข้อเสนอทั้งหมดจนถึงวันหนึ่ง นายหน้าที่เกี่ยวข้องก็ไปทำเหมือนเป็นการประมูลกันลับหลัง
    มีวิธีป้องกันไม่ให้ผู้ขายให้เพื่อนส่งข้อเสนอแบบ escalation เข้ามาไหม? แบบยื่นข้อเสนอ escalation ปลอมที่ตัวเลขสูงแบบไม่จริงจังพร้อมเงินมัดจำขั้นต่ำ แล้วถ้าข้อเสนอปลอมนั้นชนะก็ยอมทิ้งมัดจำ แต่ถ้าไม่ชนะก็เข้าเป็นอันดับสองเพื่อดัน escalation ของคนอื่นให้สูงขึ้น

    • แทบไม่มีอะไรหยุดได้เลย ตอนผมโตที่ออสเตรเลีย การประมูลเป็นเรื่องปกติมาก และเป็นแบบดั้งเดิมคือทุกคนยืนอยู่หน้าบ้านแล้วยกมือเสนอราคา
      คนดำเนินการประมูลมักถูกจับได้บ่อย ๆ ว่ารับราคาเสนอจากต้นไม้หรือรถเหมือนมีคนอยู่ตรงนั้นเพื่อดันราคา ถ้าราคาเสนอปลอมกลายเป็นราคาสูงสุดก็จะโป๊ะแตก มันเกิดบ่อยจนแทบคาดเดาได้ และสุดท้ายก็ต้องมีการปฏิรูปขั้นตอน
    • น่าเศร้าที่คำตอบคือ ต้องอาศัยมโนธรรม
      นายหน้ามีลูกเล่นที่ทำได้อีกเยอะ หลายปีก่อนผมพยายามซื้อบ้านและยื่นไปที่ 2.6 ล้าน แต่นายหน้าบอกว่ามีข้อเสนอแข่งที่ 2.8 ล้าน ต่ำกว่านั้นไม่ได้ เราปฏิเสธ แล้วบ้านหลังนั้นกลับขายที่ 2.4 ล้าน ผมสงสัยว่านายหน้าพยายามกินค่านายหน้าจากสองฝั่งหรือแค่ขู่ แต่ก็ไม่แน่ใจ สิ่งที่รู้แน่ ๆ คือเขาไม่ได้ส่งข้อเสนอของเราให้ผู้ขาย
      ตัวเลขอาจไม่เป๊ะ แต่ทิศทางและขนาดคร่าว ๆ ประมาณนี้
    • เท่าที่ผมเข้าใจคือแบบนี้
      อย่างแรก ถ้าคุณชนะการประมูล คุณมีหน้าที่ต้องซื้อบ้าน ข้อเสนอจะรวม earnest money deposit ตามจำนวนที่ระบุไว้ และถ้าไม่ซื้อจริงก็จะเสียเงินก้อนนี้ ผู้ขายเห็นข้อเสนอทั้งหมด ดังนั้นถ้าคุณใส่เงินมัดจำแค่ 500 ดอลลาร์สำหรับบ้านราคา 300,000 ดอลลาร์ มันจะดูน่าสงสัยและมีโอกาสถูกเมินสูง
      อย่างที่สอง ปัญหาใหญ่กว่าคือมันเป็นการประมูลแบบปิด คุณยื่นข้อเสนอ คนอื่นก็ยื่น แต่ไม่มีใครรู้ข้อเสนอของกันและกัน คุณไม่รู้ด้วยซ้ำว่ามีกี่คนกำลังเสนอราคา คุณอาจขอให้นายหน้าของคุณไปถามนายหน้าฝั่งผู้ขายคร่าว ๆ ว่าทรัพย์นี้ฮอตแค่ไหนได้ แต่แบบนั้นกลับเข้าทางนายหน้ามากกว่า เพราะมันทำให้คุณเดาว่าต้องเขียนราคาสูงขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นคุณก็ไม่มีทางรู้ข้อเสนออื่นอยู่ดี และแน่นอนว่ารายละเอียดของข้อเสนอปลอมที่ไม่มีใครรู้นั้นก็ยิ่งไม่รู้
      ผมอาจเข้าใจผิดได้ แต่โดยทั่วไปผมไม่คิดว่านี่เป็นกลยุทธ์ที่ใช้ได้ บริบททางกฎหมายคือสหรัฐฯ
    • ข้อเสนอของผมก็มี escalation clause เหมือนกัน แต่ผมแก้ให้มันมีผลเฉพาะกับ ข้อเสนอที่เทียบเคียงได้ เท่านั้น
      ผมกำหนดว่าข้อเสนอที่เทียบเคียงได้ต้องเป็นข้อเสนอที่ใช้สินเชื่อประเภทเดียวกัน และผ่านเงื่อนไขขั้นต่ำเรื่องเงินดาวน์กับเงินมัดจำ ผมไม่อยากให้ผู้ขายรับข้อเสนอที่สูงกว่าแต่มีแนวโน้มถูกปฏิเสธด้วยเหตุผลอื่น แล้วเอาข้อเสนอนั้นมาบังคับให้ผมจ่ายเพิ่ม
      ข้อเสียคือผมอาจแพ้ผู้ซื้อที่ถูกต้องตามกฎหมายคนอื่นซึ่งมี escalation clause ที่ไม่ดูคุณภาพของข้อเสนอ ถึงอย่างนั้น การเลี่ยงความรู้สึกว่าถูกโกงสำคัญกว่าสำหรับผม สุดท้ายผมซื้อบ้านได้หลังราคาขยับขึ้นราว 10,000 ดอลลาร์ และนายหน้าฝั่งผู้ขายก็แสดงข้อเสนอคู่แข่งให้ดู เพื่อยืนยันว่าเข้าเงื่อนไข escalation ของผมจริง
    • ถ้า escalation clause ถูกเรียกใช้ คุณสามารถขอให้แสดงข้อเสนออีกฝ่ายได้ ในทางเทคนิคแล้วมันต้องเป็น ข้อเสนอจริง

  • ตอนซื้อหรือขายบ้าน คุณต้องจ่ายเงินหลายพันดอลลาร์ให้คนกลางจำนวนมาก แต่ก็ไม่ชัดเจนว่าพวกเขาสร้างคุณค่าอะไรในกระบวนการบ้าง
    เพียงแต่ถ้าคุณไม่จ่ายให้พวกเขา คุณก็จะจ่ายให้คนถัดไปที่ต่อคิวอยู่ไม่ได้ สำหรับผมแล้ว จะเผาทั้งอุตสาหกรรมนี้ทิ้งก็ยังได้

  • สิ่งที่ผมหงุดหงิดกับนายหน้าที่กินค่านายหน้าคือ ต่อให้คุณจ่ายค่านายหน้า พวกเขาก็ไม่ได้ทำงานเพื่อคุณจริง ๆ สุดท้ายก็ทำเพื่อตัวเอง
    ตัวอย่างเช่น ถ้าปฏิเสธข้อเสนอและปล่อยบ้านไว้นานขึ้นในตลาด สุดท้ายก็อาจได้ราคาสูงกว่า จริง ๆ มีงานวิจัยด้วยว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์มักปล่อยบ้านของตัวเองค้างตลาดไว้นานกว่าค่าเฉลี่ย
    แต่การปล่อยไว้นานขึ้นหมายถึงงานเพิ่มสำหรับนายหน้า ขณะที่เปอร์เซ็นต์เล็กน้อยจากราคาที่สูงขึ้นไม่ได้ทำให้ค่านายหน้าของเขาเพิ่มมากนัก โดยเฉพาะในกรณีที่บ้านมักยังมีภาระจำนองเหลืออยู่มาก เจ้าของบ้านจึงได้ประโยชน์มากกว่าเยอะ เพราะได้ส่วน “ของธนาคาร” จากราคาขายที่เพิ่มขึ้นมาด้วย
    แล้วนายหน้าจะแนะนำอะไร? ก็คงเป็น “ตั้งราคาต่ำไว้เพื่อดึงความสนใจและสร้างสงครามเสนอราคา” ซึ่งแทบจะตรงข้ามกับสิ่งที่ควรทำ
    ในภาพใหญ่ แนวคิดเรื่องจ่ายค่านายหน้าเพื่อให้คนช่วยทำให้กระบวนการขายที่ซับซ้อนลื่นไหลขึ้นนั้นไม่ถึงกับไร้สาระ แต่ถ้านายหน้าของผมกำลังร่วมมือกันถอนขนผมอยู่ มันก็น่าหงุดหงิดมาก

    • แรงจูงใจคือ ปิดดีลให้เร็วที่สุด เงินเพิ่มอีก 100,000 ดอลลาร์สำหรับผู้ขายไม่ใช่เงินก้อนใหญ่สำหรับนายหน้า
    • คุณไม่ได้มีหน้าที่ต้องรับดีลที่ไม่ต้องการ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถรับข้อเสนอแทนคุณได้หากคุณไม่ยินยอม
      ก็จริงที่นายหน้ามักสนใจกระแสการไหลของดีลมากกว่าผลลัพธ์เฉพาะ แต่นี่ใกล้เคียงกับปัญหาเชิงโครงสร้างพื้นฐานของความสัมพันธ์แบบตัวแทนโดยรวม ที่ปรึกษาซอฟต์แวร์ก็สนใจการอนุมัติงานมากกว่ากำไรของลูกค้าเหมือนกัน การทำให้คนทำอะไรที่ขัดกับผลประโยชน์ของตัวเองนั้นยาก และสำหรับคนทั่วไป กระบวนการซื้อขายบ้านอาจซับซ้อนเกินกว่าจะฝ่าฟันได้โดยไม่มีการให้ความรู้ในระดับหนึ่ง
      การปฏิรูปที่ใหญ่ที่สุดที่พอมีโอกาสผ่านได้ ผมคิดว่าคือ การแยก NAR ออกจาก MLS

  • คดีนี้เป็นที่รู้จักในชื่อ Sitzer/Burnett ด้วย บันทึกคดีอยู่ที่ https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio...

  • ก่อนหน้านี้วันนี้มีคนถามว่าคำตัดสินนี้เปลี่ยนอะไรจริง ๆ บ้าง ผมตอบสั้น ๆ แบบนี้
    ไม่คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ตอนนี้ตลาดสมดุลมากกว่าตอนที่คดีเหล่านี้ถูกยื่นฟ้องครั้งแรกมาก ผู้ขายจำนวนมากน่าจะยังมองว่าการเสนอ ค่าตอบแทนตัวแทนฝั่งผู้ซื้อ เป็นประโยชน์ หากตลาดกลับไปเป็นตลาดของผู้ขายอีกครั้ง ผู้ซื้อบางรายอาจต้องจ่ายค่าตัวแทนของตัวเองโดยตรง และอาจต้องมีวิธีรวมค่าใช้จ่ายนั้นเข้าไปในสินเชื่อด้วย
    ปัญหาในกระบวนการนั้นผู้ให้กู้น่าจะรู้ดีกว่าผม แต่ดูเหมือนบางรัฐก็ทำกันแบบนั้นอยู่แล้ว หนึ่งในปัญหาของคดีเหล่านี้คือการเอาความสัมพันธ์แบบตัวแทนกับผู้จ่ายเงินมาปนกัน รัฐอย่าง WA และ OR กำลังพยายามแก้ปัญหาเรื่องตัวแทนที่ไม่ชัดเจนต่อผู้ซื้อหลังยุค subagency อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้ซื้อต้องจ่ายค่าตอบแทนตัวแทนฝั่งผู้ซื้อเองโดยตรง ก็ยากจะสงสัยได้ว่ามันจะเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อ

    • ส่วนสำคัญของคดีนี้คือ ค่าตอบแทนตัวแทนฝั่งผู้ซื้อ มองเห็นได้เฉพาะนายหน้าที่ลงทะเบียนใน MLS เท่านั้น
      เวลาดูออนไลน์ คุณไม่สามารถรู้ได้ว่าบ้านหลังไหนให้ 3% แก่ตัวแทนฝั่งผู้ซื้อ หรือให้ 1.5% แต่ตัวแทนของคุณรู้ และอาจชี้นำคุณไปยังบ้านที่จ่ายมากกว่าได้
    • งั้นต่อไปก็จะกลายเป็นโครงสร้างที่พวกนายหน้าที่ฮั้วกันไปเรียกเก็บจากผู้ขายแทนผู้ซื้อสินะ ยังดูพังเหมือนเดิม
    • ผมไม่เคยมีส่วนเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในสหรัฐฯ เลย อาจกำลังพลาดอะไรพื้นฐานไปก็ได้
      ผมไม่เข้าใจว่าทำไมมันถึงกลายเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อ ในภาพรวมระดับมหภาค ต้นทุนธุรกรรมมันไม่ได้ถูกรวมอยู่ในราคาแล้วหรือ? หรือคิดว่าบ้านมีมูลค่าแท้จริงแบบสัมบูรณ์ที่ดำรงอยู่โดยไม่ขึ้นกับโครงสร้างต้นทุนของตลาด และถ้าผู้ซื้อต้องจ่ายค่านายหน้าเองโดยตรง มันก็จะเป็นเงินที่ต้องจ่าย “เพิ่ม” จากมูลค่าที่ประเมินภายใต้โครงสร้างปัจจุบัน?
      ประเด็นสำคัญคือเราจัดค่านายหน้าเป็น “ต้นทุน” หรือมองว่า “มันถูกซ่อนอยู่ในราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ จึงเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าบ้าน” ใช่ไหม?
      ถ้าไม่ใช่ แล้วทำไมผู้ซื้อที่เดิมพูดว่า “ฉันมี 100,000 ดอลลาร์ เลยจะซื้อบ้านราคา 100,000 ดอลลาร์” ถึงจะไม่พูดว่า “ฉันมี 100,000 ดอลลาร์ และตัวแทนของฉันจะคิดราว 3,000 ดอลลาร์ งั้นฉันควรซื้อบ้านราคา 97,000 ดอลลาร์” ล่ะ? ถ้านั่นกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ผู้ขายทุกคนก็จะรู้ว่าคนที่เมื่อก่อนซื้อบ้านราคา 100,000 ดอลลาร์ได้ ตอนนี้ซื้อได้แค่ 97,000 ดอลลาร์ และก็ควรต้องลดราคาลงตามนั้น จนสุดท้ายหักล้างกันไม่ใช่หรือ?
      ถ้าเป็นผม ถ้าทำได้ผมอยากจ้างตัวแทนแบบค่าธรรมเนียมคงที่ มากกว่าจะให้เขายิ่งขายบ้านแพงยิ่งได้เงินเพิ่ม ผมอยากจ่ายเพื่อให้เขาหาดีลที่ดีกว่าให้ผมมากกว่า อย่างไรก็ตาม นี่อาจเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนผู้ซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างที่พูดไว้ก็ได้ คือหมายความว่าตัวแทนฝั่งผู้ซื้ออาจรีดค่าคอมมิชชันจากผู้ซื้อโดยตรงได้มากกว่าที่ตอนนี้รับจากผู้ขาย
    • ถ้าวันหนึ่งต้องขาย ผมคงทำแบบ FSBO ไปเลย การต้องจ่าย 5% ของราคาบ้านสำหรับงานป้อนข้อมูลที่จริง ๆ ใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงนั้นเป็นเรื่องโง่มากอย่างไม่น่าเชื่อ
    • การหลีกเลี่ยงไม่พูดว่าคำตัดสิน “ระบุว่าอะไร” แล้วไปพูดเหมือนทำนายว่าจะเกิดอะไรขึ้นจริง หรือพูดว่าอะไรคือสิ่งที่ผิด ดูเป็นการตีความที่ไม่ซื่อสัตย์พอสมควร
      ถ้าผมเป็นนายหน้า ปัญหาก็คือคำตัดสินนี้อาจคุกคามค่าคอมมิชชันก้อนโตของผม สิ่งที่คณะลูกขุนบอกคือ National Association of Realtors สมคบกันเพื่อคงค่านายหน้าให้อยู่ในระดับสูง และนั่นเป็นการละเมิดกฎต่อต้านการผูกขาด

  • นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องหลอกลวง
    ใช้ broker ก็พอ โครงสร้างแบบจ่าย 1.5% คงที่ให้คนคนเดียวจากทั้งสองฝั่งดีกว่า