แทบไม่มีใครยอมจ่ายค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 6% นอกจากชาวอเมริกัน

 (wsj.com)
1 คะแนน โดย GN⁺ 2023-11-18 | 1 ความคิดเห็น | แชร์ทาง WhatsApp

ความแปลกของตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ

  • สหรัฐฯ มีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มากกว่าประเทศอื่น ๆ
  • ในสหรัฐฯ เมื่อมีการซื้อขายบ้าน โดยทั่วไปจะมีการเก็บค่าคอมมิชชันราว 5% ถึง 6% ซึ่งนายหน้าฝั่งผู้ขายและผู้ซื้อจะแบ่งกัน
  • ในประเทศส่วนใหญ่ ค่าธรรมเนียมลักษณะนี้ต่ำกว่ามาก

ความเห็นของ GN⁺

  • ลักษณะสำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ คืออัตราค่าคอมมิชชันที่สูงและการมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก
  • โครงสร้างตลาดเช่นนี้เป็นจุดที่ทำให้สหรัฐฯ แตกต่างจากประเทศอื่นอย่างมากในด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และอาจเป็นข้อมูลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่สนใจวงการอสังหาริมทรัพย์

บทความที่เกี่ยวข้อง

1 ความคิดเห็น

 
GN⁺ 2023-11-18
ความเห็นจาก Hacker News

  • ตั้งคำถามต่อคุณค่าของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

    ไม่แน่ใจว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สร้างมูลค่าเพิ่มมากน้อยแค่ไหนในเรื่องอย่างการประมูลแข่งขันหรือการเข้าถึงประกาศขายแบบไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ แต่ก็ยังไม่เข้าใจเหตุผลที่สมควรต้องจ่ายค่าคอมมิชชันสูง ตอนขายบ้านในปี 2011 ได้คุยกับนายหน้าหลายคน แต่พวกเขาแทบไม่ได้แสดงความพยายามอะไรนอกจากลงประกาศใน MLS และประสานงานการเข้าชม นายหน้าไม่ต้องการเข้าร่วมการพาชมด้วยตัวเองด้วยซ้ำ แค่ให้กล่องล็อกกุญแจและบอกโค้ดกับนายหน้าฝั่งผู้ซื้อเท่านั้น ในการขายบ้านระดับราคากลาง นายหน้าหรือโบรกเกอร์ฝั่งผู้ขายได้เงินประมาณ $12,400 ทั้งที่ค่ากล่องล็อกกุญแจกับค่าลงประกาศใน MLS รวมกันไม่ถึง $500 จึงสงสัยว่ามูลค่าเพิ่มอีก $12,000 มาจากตรงไหน

  • สถานการณ์ค่าคอมมิชชันนายหน้าในพื้นที่ชายฝั่งแคลิฟอร์เนีย

    ในพื้นที่ชายฝั่งแคลิฟอร์เนีย ค่าคอมมิชชันนายหน้าสูงมากจนเป็นผลดีกับนายหน้าระดับท็อปอย่างมาก บ้านหลังหนึ่งขายได้ในราคา $25,000,000 เพื่อนคนหนึ่งเป็นนายหน้าฝั่งผู้ซื้อ อีกคนเป็นนายหน้าฝั่งผู้ขาย นายหน้าฝั่งผู้ซื้อคาดว่าปีนี้จะมีส่วนเกี่ยวข้องกับดีลมูลค่าราว $200,000,000 ซึ่งถือว่าเป็นปีที่ซบเซา ในพื้นที่นี้มีดีลมูลค่าเกิน $20,000,000 อยู่มาก นายหน้าคนหนึ่งดูแลทั้งสองฝั่งของดีลมูลค่า $50,000,000 ในระดับนี้ ค่าคอมมิชชันมักอยู่ที่ 2.5%/2.5% โดย 5% ของ $25,000,000 คือ $1,250,000 การขายบ้านหรูต้องใช้ความพยายามน้อยกว่าการขายบ้านราคาถูกมาก และแทบไม่มี open house เลย

  • ค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี

    ในเยอรมนี ค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Maklerprovision) อยู่ที่ 7% โดยทั่วไปผู้ขายจะรับภาระครึ่งหนึ่ง แต่บางกรณีผู้ซื้ออาจต้องจ่ายทั้งหมด นอกจากนี้ยังต้องจ่ายค่า Notar (ทนายรับรองเอกสาร) และภาษีให้รัฐ ทำให้ต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์รวมเกิน 12% อีกทั้งหากขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในเวลาประมาณ 10 ปี ก็ต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย แต่ถ้าถือครองเกิน 10 ปีแล้วค่อยขาย ก็ควรไม่ต้องเสียภาษีดังกล่าว ภาษีอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างต่ำ และเมื่อพิจารณาถึงประกันสุขภาพภาครัฐ ระบบขนส่งสาธารณะคุณภาพดี และค่าใช้จ่ายซูเปอร์มาร์เก็ตที่ไม่แพง ก็ถือว่าคุ้มที่จะยอมรับต้นทุนเหล่านี้

  • ความสำเร็จของนายหน้าในอเมริกาเหนือ

    นายหน้าในอเมริกาเหนือเป็นหนึ่งในสิ่งมีชีวิตที่ประสบความสำเร็จที่สุดบนโลก ซึ่งอาจยกตัวอย่างคู่กับระบบสาธารณสุขได้

  • กล่าวถึงคดีความล่าสุดเกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

    มีการพูดถึงว่าช่วงหลังมีคดีฟ้องร้องเกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ และตั้งคำถามว่าคดีนี้จะส่งผลอย่างไรบ้าง (ไม่มีสมาชิก WSJ)

  • แชร์ประสบการณ์เชิงบวกต่อบทบาทของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

    ปีนี้ได้ซื้อบ้านในตลาดที่แข่งขันสูงและมีราคาแพง (วอชิงตัน ดี.ซี.) นายหน้าช่วยหา listing ผ่านการบอกต่อก่อนที่จะลงใน MLS และจัดทัวร์ล่วงหน้าให้ จึงมีโอกาสได้ดูบ้านก่อนคู่แข่ง ตามคำแนะนำของนายหน้า ได้ทำการตรวจสอบสภาพบ้านล่วงหน้า ทำให้สามารถยื่นประมูลได้อย่างมั่นใจ นายหน้ายังได้คุยยาวกับนายหน้าฝั่งผู้ขายและหาว่าสิ่งที่ผู้ขายให้ความสำคัญที่สุดคืออะไร (ชอบปิดดีลเร็วมากกว่าเงินสด) นายหน้าฝั่งผู้ขายรู้จักโบรกเกอร์สินเชื่อของเรา และเชื่อมั่นในการทำงานที่รวดเร็วของเขา ผลคือสามารถชนะข้อเสนออื่นอีกหลายสิบข้อเสนอที่ให้ราคาสูงกว่ามากได้ ถ้าไม่มีนายหน้าที่ดี ก็คงซื้อบ้านหลังนี้ไม่ได้ ฝั่งผู้ขายก็ได้รับความช่วยเหลือเรื่องการตั้งราคา การเสนอทางเลือกในการ staging และการประสานงานกับคนทำแปลนและช่างภาพ สำหรับค่าคอมมิชชันการขาย 3% บางคนอาจทำทุกอย่างเองได้ แต่ก็มีคนที่ลำบากกับการจัดการทุกอย่างระหว่างการย้ายบ้าน ในตลาดที่แข่งขันสูง นายหน้ามีความหมายมาก

  • ปัญหาระบบใบอนุญาตและค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

    ระบบใบอนุญาตกำลังขยายตัว และใบอนุญาตเหล่านี้ถูกใช้เป็นข้อได้เปรียบเชิงผูกขาดเพื่อป้องกันการแข่งขันและดันราคาให้สูงขึ้น หลายอาชีพต้องมีใบอนุญาต และหน่วยงานที่ออกใบอนุญาตก็มีส่วนรับผิดชอบต่อการกันการแข่งขันและขยายอำนาจของตนเพื่อทำให้ราคาสูงขึ้น ข้อกำหนดเรื่องใบอนุญาตทำให้เกิดการล็อบบี้อย่างต่อเนื่อง และมีส่วนรับผิดชอบต่อปัญหาค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางส่วน จึงเกิดคำถามว่าจำเป็นหรือไม่ที่ต้องกำหนดพื้นที่ตลาดของทุกอาชีพไว้ในกฎหมาย และกฎหมายการรับรองสามารถป้องกันความปั่นป่วนในตลาดได้โดยไม่ปิดกั้นการแข่งขัน รวมถึงไม่ทำให้คนที่ต้องการประกอบอาชีพบางอย่างต้องจ่ายเงินให้องค์กรเอกชนอย่างต่อเนื่องเพื่อสิทธิในการทำงานนั้นได้หรือไม่

  • ต้นทุนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี

    ต้นทุนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีสูงมาก อยู่ที่ประมาณ 12%

    • ค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์: 3.57%
    • ค่า Notar (ทนายรับรองเอกสาร): 2.00%
    • ภาษีโอนที่ดิน: 6% ผู้ขายก็ต้องจ่ายค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 3.57% เช่นกัน ดังนั้นสุดท้ายจึงจ่ายเกิน 6%

  • สถานการณ์ค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์นอกสหรัฐฯ

    ในสหราชอาณาจักร แม้ผู้คนอาจไม่พอใจกับระบบเพราะทั้งสองฝ่ายสามารถถอนตัวจากดีลได้ฟรีจนกว่าจะมีการทำสัญญาจริง แต่โดยรวมแล้วระบบค่อนข้างเรียบง่ายและมีต้นทุนต่ำ ในทางเทคนิคไม่จำเป็นต้องมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความ และหากไม่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ขายและ/หรือผู้ซื้อก็สามารถจัดการทุกอย่างเองได้ (แม้จะไม่ใช่ทางเลือกที่ฉลาดนัก แต่ก็ทำได้) ค่าทนายไม่แพง และค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ผู้ขายเป็นผู้จ่ายทั้งหมด) อยู่สูงสุดที่ 3%+VAT จึงเป็นรูปแบบที่น่าชอบมากกว่าเมื่อเทียบกับหลายประเทศอื่นที่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากทั้งสองฝ่าย