เหตุใดมีเพียงสหรัฐฯ ที่จ่ายค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์สูงเกือบ 6%

• การซื้อขายบ้านในสหรัฐฯ มี ภาระค่านายหน้า ที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับประเทศอื่น และรูปแบบการซื้อขายเองก็ไม่ใช่แบบที่พบทั่วไป
• ค่านายหน้าในการขายบ้านของสหรัฐฯ มักอยู่ที่ ประมาณ 5–6% ของราคาซื้อขาย ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบในระดับนานาชาติ
• ค่าใช้จ่ายนี้โดยทั่วไปจะถูกแบ่งกันระหว่าง นายหน้าฝั่งผู้ขาย และ นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ ทำให้โครงสร้างค่านายหน้าครอบคลุมทั้งสองฝ่ายของธุรกรรม
• ในประเทศอื่นส่วนใหญ่ ค่านายหน้าซื้อขายบ้านต่ำกว่าสหรัฐฯ อย่างมาก ทำให้โครงสร้างแบบสหรัฐฯ ดูเป็นข้อยกเว้น
• ค่านายหน้าราว 6% เป็นความแตกต่างแรก ๆ ที่ควรตรวจสอบเมื่อต้องการทำความเข้าใจต้นทุนการซื้อขายบ้านในสหรัฐฯ

---

ค่านายหน้าที่สูงในการซื้อขายบ้านของสหรัฐฯ

• วิธีซื้อขายบ้านในสหรัฐฯ ไม่ใช่รูปแบบทั่วไปเมื่อเทียบกับประเทศอื่น
• เมื่อขายบ้าน ค่านายหน้ามักอยู่ที่ 5–6% ของราคาซื้อขาย
• โดยทั่วไป ค่านายหน้านี้จะแบ่งกันระหว่างนายหน้าฝั่งผู้ขายและนายหน้าฝั่งผู้ซื้อ

ช่องว่างเมื่อเทียบกับประเทศอื่น

• ในประเทศส่วนใหญ่ ค่านายหน้าซื้อขายบ้าน ต่ำกว่าสหรัฐฯ มาก
• โครงสร้างค่านายหน้า 5–6% ของสหรัฐฯ ถือว่าอยู่ในระดับที่เป็นข้อยกเว้นเมื่อมองในระดับนานาชาติ

[GN⁺]

ความคิดเห็นจาก Hacker News

• ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผมไม่รู้ว่านายหน้าเพิ่มคุณค่าได้มากแค่ไหนในเรื่องอย่าง การแข่งขันประมูล หรือการเข้าถึงรายการขายที่ไม่เปิดเผย แต่ผมไม่เคยเข้าใจเลยว่าทำไมการจ่ายเงินก้อนใหญ่ขนาดนี้เป็นค่าคอมมิชชันถึงสมเหตุสมผล
  ครั้งสุดท้ายที่ขายบ้านคือปี 2011 ตอนที่ผลพวงจากการทรุดตัวของตลาดปี 2008/09 ยังหลงเหลืออยู่ แม้จะคุยกับนายหน้าหลายคน ก็ไม่รู้สึกว่าพวกเขาพยายามขายบ้านอย่างจริงจัง นอกเหนือจากการลงใน MLS และจัดตารางเวลาเข้าชม
  นายหน้าฝั่งผู้ขายไม่อยากมาอยู่ด้วยตอนมีคนเข้าชมด้วยซ้ำ แค่ติดกล่องล็อกกุญแจแล้วให้รหัสกับนายหน้าฝั่งผู้ซื้อเท่านั้น ในการซื้อขายบ้านราคากลาง นายหน้า/โบรกเกอร์ฝั่งผู้ขายได้ไป 12,400 ดอลลาร์ แต่ถ้ากล่องล็อกกุญแจกับการลงประกาศใน MLS มีต้นทุนไม่ถึง 500 ดอลลาร์ ก็ไม่รู้ว่ามูลค่าของเงินเพิ่มอีก 12,000 ดอลลาร์มาจากไหน
  ฝั่งผู้ซื้ออย่างน้อยก็เข้าใจแรงจูงใจได้ ผู้ซื้อโทรหานายหน้าให้ช่วยหาบ้านและประสานงานได้ และดูเหมือนไม่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเองโดยตรง จึงไม่มีเหตุผลที่จะไม่ใช้ความสะดวกนั้น
  ในปี 2011 นายหน้าที่มีคนแนะนำมาบอกว่าเขาทำงานเร็วและดี แต่เขาเสนอให้ตั้งราคาขายต่ำกว่าที่ผมคิดไว้ 8% และปฏิเสธอย่างหนักแน่นที่จะลดค่าคอมมิชชันรวมจาก 6% เหลือ 5%
  ดังนั้นผมจึงเลิกใช้นายหน้า แล้วทำ การลง MLS เอง ในราคาราว 400 ดอลลาร์ และตั้งค่าคอมมิชชันฝั่งผู้ซื้อไว้ที่ 1.5% ถึงอย่างนั้นก็ยังมีคนมาดูมากพอ และขายได้ตามมูลค่าที่ประเมินไว้ตั้งแต่แรก สุดท้ายประหยัดได้มากกว่า 10% เมื่อเทียบกับส่วนต่างราคาที่จะเสียไปและค่าคอมมิชชันหากใช้นายหน้าที่ “เก่ง” คนนั้น
  กลับมาที่คำถามเดิม ผมไม่รู้ว่าคุณค่าที่มอบให้ผู้ขายมาจากไหน กระบวนการทางกฎหมายที่นายหน้าช่วยก็ไม่ได้มีมาก ต้องมีสัญญาซื้อขาย (ส่วนใหญ่เป็นแบบฟอร์มมาตรฐาน), เอกสารเปิดเผยข้อมูลมาตรฐานของรัฐ/รัฐบาลกลางไม่กี่ฉบับ และที่เหลือบริษัทตรวจสอบกรรมสิทธิ์จัดการ

  • ผมซื้อบ้านสองหลัง ขายหนึ่งหลัง และซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้านให้พ่อแม่ แต่ไม่เคยจ้าง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เลย
    มีแค่การซื้อขายครั้งแรกที่ผู้ขายใช้นายหน้า ส่วนคู่สัญญารายอื่นไม่มีนายหน้า การจ่ายค่าทนายเป็นรายชั่วโมงให้จัดการนั้นเรียบง่ายและถูกกว่า และทนายทั่วไปก็มีความสามารถมากกว่านายหน้าทั่วไปมาก แม้ดีลที่ซับซ้อนที่สุด ค่าทนายก็ราว 4,000 ดอลลาร์ แต่ถ้าใช้ 6% มาตรฐานกับการซื้อขายนั้นจะเป็น 40,000 ดอลลาร์
  • ประเด็นสำคัญคือ “ผู้ซื้อไม่ได้เป็นคนรับภาระค่าใช้จ่าย”
    ถ้าทั้งสองฝ่ายต้องจ่ายค่านายหน้าของตัวเอง การใช้นายหน้าคงลดลงมาก ตอนนี้ผู้ซื้อผลักต้นทุนออกไปให้ผู้อื่น และผู้ขายจำนวนมากไม่มั่นใจว่าจะรับมือกับนายหน้าฝั่งผู้ซื้อเองได้ จึงติดอาวุธด้วยนายหน้าของตัวเอง
  • ในเดนมาร์ก วงการอสังหาริมทรัพย์สร้าง พอร์ทัลลงประกาศ ที่แทบจะเป็นมาตรฐานขึ้นมา แล้วเปิดให้เฉพาะโบรกเกอร์ที่ลงทะเบียนเท่านั้น จึงครอบงำตลาดได้
    ถ้าพอร์ทัลของสหรัฐฯ (MLS?) เปิดให้ทุกประกาศก็ดูดีนะ ตอนขายที่ดินผืนเล็ก ผมหงุดหงิดกับค่าคอมมิชชันที่คิดทั้งที่แทบไม่ทำอะไร จึงให้นายหน้าที่เห็นชัดว่าเป็นพวกนอกระบบช่วยลงประกาศแทน คนนี้คิดครึ่งหนึ่งของโบรกเกอร์รายอื่น แต่ก็ยังแพงเกินไป และไม่ได้ทำอะไรนอกจากอัปโหลดเอกสารที่ผมให้ไป
  • ไม่มีคุณค่าเพิ่มเติมอะไรเลย เป็นงานที่ใครก็ทำได้ และโดยตัวมันคือการกรอก เอกสารแบบฟอร์มมาตรฐาน จริง ๆ ให้ GPT-4 Vision ทำก็ยังได้
  • งานขายโดยทั่วไปก็เป็นแบบนี้ พนักงานขายระดับกลางมักจะโง่ ๆ หน่อย นายหน้ารับลงประกาศจำนวนมากแค่พยายามคว้าสัญญาให้ได้มากที่สุดเพื่อรับค่าคอมมิชชันร่วม
    คนพวกนี้เล่นเกมปริมาณ จึงทำการตลาดเยอะและหาเจอง่าย ถ้าคุณไม่เรียกร้องสิ่งที่ต้องการ หรือไม่รู้ว่าต้องการอะไร คุณก็จะเจอคนแบบนั้น ในทางกลับกัน ถ้าเรียกร้องเป็นเรื่องเป็นราว คุณก็จะต้องจ่ายให้คนที่อยู่ในลีกใหญ่ ซึ่งนามบัตรของคนแบบนั้นหาได้ยากบนบอร์ดร้านกาแฟหรือในจดหมายข่าวโบสถ์
    ตอนขายบ้านหลังแรก นอกจากค่าคอมมิชชันเต็มตามปกติแล้ว ผมตกลงว่าจะให้เพิ่ม 50% ของส่วนที่ขายได้เกินราคาตั้ง หากปิดการขายได้ภายใน 45 วันหลังเซ็น
    นายหน้าผู้หญิงคนนั้นโหดมาก เธอไปตามกลุ่มสนับสนุนผู้หย่าร้าง และมีรายชื่อผู้หญิงที่เพิ่งหย่าซึ่งได้รับเงินสดจากข้อตกลงหย่า เป็นข้อเสนอซื้อเงินสดทั้งหมด ราคาสูงกว่าราคาประกาศมาก ไม่มีเงื่อนไข และได้รับการยอมรับก่อนวันลงประกาศหนึ่งวัน ปิดการขายในอีก 10 วันต่อมา
    รู้สึกเหมือนตัวเองเป็นคนน่ารังเกียจไหม? ใช่ บ้านถูกขายตามความต้องการของผมหรือไม่? ใช่

• ในพื้นที่ชายฝั่งแคลิฟอร์เนีย โครงสร้างค่าคอมมิชชันทำกำไรให้นายหน้าระดับท็อปอย่างเหลวไหล
  สัปดาห์นี้ในชุมชนของเรา มีบ้านหลังหนึ่งขายได้ 25 ล้านดอลลาร์ เพื่อนคนหนึ่งของผมดูแลฝั่งผู้ซื้อ อีกคนดูแลฝั่งผู้ขาย นายหน้าฝั่งผู้ซื้อมีมูลค่าธุรกรรมปีนี้ราว 200 ล้านดอลลาร์ ทั้งที่ยังเป็นปีที่ซบเซา ในละแวกนี้มีดีลเกิน 20 ล้านดอลลาร์จำนวนมาก และเขาเพิ่งทำดีล 50 ล้านดอลลาร์โดยดูแลทั้งสองฝั่งด้วย
  ในระดับนี้ ปกติค่าคอมมิชชันอยู่ที่ 2.5%/2.5% และ 5% ของ 25 ล้านดอลลาร์คือ 1.25 ล้านดอลลาร์
  น่าขันที่ การขายบ้านราคาแพง ใช้งานน้อยกว่าบ้านราคาถูกมาก จำนวนครั้งที่ต้องพาไปชมก็น้อยกว่ามาก และไม่มีวันจัดโอเพนเฮาส์
  ผมเคยทำงานในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จึงรู้ดีว่าพวกเขามุ่งมั่นแค่ไหนในการรักษาการผูกขาดบริการลงประกาศ Redfin, Zillow และรายอื่น ๆ เดิมพันกับการเปิดบริการลงประกาศ แต่เข้าใจผิดเรื่องการครอบงำกฎระเบียบของสมาคม Realtor ระดับประเทศ/รัฐ/ท้องถิ่น สุดท้ายแทนที่จะเปิดวิธีใหม่ให้เจ้าของขายบ้านเอง กลับกลายเป็นการขายโฆษณาให้ Realtor

  • เท่าที่ผมรู้ ไม่มี การครอบงำกฎระเบียบ ที่เกี่ยวข้องกับสมาคม Realtor นะ พวกเขาไม่มีอำนาจพิเศษตามกฎหมาย และไม่จำเป็นต่อการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
    แค่ควบคุมสิทธิ์เข้าถึง MLS และมีแรงเฉื่อยทางสังคมเท่านั้น
  • การขายบ้านราคาแพงใช้งานน้อยกว่าบ้านราคาถูกนั้น เป็นความจริงกับงานส่วนใหญ่ด้วย
    งานวิศวกรรมซอฟต์แวร์เหนื่อยน้อยกว่างานค่าแรงขั้นต่ำมาก ยิ่งขึ้นไปสูงก็ยิ่งง่ายขึ้น
  • ประโยคที่ว่า “แทนที่จะเปิดวิธีใหม่ให้เจ้าของขายบ้านเอง กลับกลายเป็นการขายโฆษณาให้ Realtor” เป้าหมายแบบนี้ดูเหมือนจะไหลไปทางนั้นเสมอ
    ผมเห็นแพลตฟอร์ม “การสรรหาอัตโนมัติ” เกิดขึ้น แล้วอีกหนึ่งปีต่อมาก็เปลี่ยนทิศไปขายสิทธิ์เข้าถึงและโฆษณาให้ฝ่ายสรรหาบุคลากรอยู่หลายครั้ง
    ดูเหมือนว่าในที่ที่งานน้อยแต่ผลตอบแทนมาก ตลาดคนกลาง มักจะไปได้ดีเสมอ

• Maklerprovision ของเยอรมนี หรือค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 7%
  โดยปกติผู้ขายจะจ่ายครึ่งหนึ่ง แต่ก็มีกรณีที่ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมดด้วย เมื่อรวมค่าทนายรับรองเอกสารและภาษีรัฐบาลแล้ว ต้นทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเกิน 12%
  นอกจากนี้ ภายในราว 10 ปีแรกไม่ควรขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่เช่นนั้นต้องเสียภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน
  ข้อดีคือถ้าถือครองเกิน 10 ปีแล้วค่อยขายก็ไม่ต้องเสียภาษี ภาษีทรัพย์สินก็ค่อนข้างต่ำด้วย ดังนั้นหลังผ่านช่วงนี้ไปแล้ว โดยรวมถือว่าดี เมื่อคำนึงถึงประกันสุขภาพสาธารณะ ขนส่งสาธารณะที่ใช้ได้ และค่าซื้อของกินของใช้ที่ถูกพอสมควร ก็ถือว่าคุ้มค่า

  • ประโยคสั้น ๆ ว่า “ผิดแล้ว” ฟังขัดหูนิดหน่อย ประโยคเดิมคือ “แทบไม่มีใครจ่ายค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ 6%—ยกเว้นชาวอเมริกัน” และกรณีเยอรมนีที่ยกมานั้นเป็นข้อยกเว้นที่เข้ากับคำแรกของประโยคคือ แทบ พอดี
  • ฟังดูเหมือนนโยบายภาษีที่ค่อนข้างดีและเอื้อประโยชน์ต่อผู้ถือครองบ้านระยะยาว
    ในนิวยอร์ก (ไม่นับนครนิวยอร์ก) ผมตกใจที่ภาษีกินสัดส่วนเกิน 50% ของต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของบ้าน ผมซื้อบ้านหลังแรกในปี 2021 และค่างวดมอร์เกจต่อปียังน้อยกว่าภาษีโรงเรียนกับภาษีทรัพย์สินต่อปีเสียอีก บ้าจริง ๆ
    ปัญหาใหญ่คือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในเมืองของเราไม่เป็นธรรม คนที่ไม่ได้ซื้อขายบ้านในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาได้ประโยชน์จากมูลค่าประเมินที่ต่ำมาก เช่น บ้านแถวนี้ขายได้ 800,000 ดอลลาร์ แต่มูลค่าประเมินอยู่ที่ 270,000 ดอลลาร์ ดูเหมือนฝ่ายประเมินภาษีจะรอปรับมูลค่าประเมินจนกว่าบ้านหลังนั้นจะถูกขาย
    กล่าวคือ บ้านมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์ของคุณยายยังเสียภาษีตามมูลค่าเมื่อ 30 ปีก่อนอยู่เลย
  • ในสเปน อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ขายผ่านนายหน้า และค่าคอมมิชชันอยู่ที่ 3~10% ยังมีภาษีโอนอีก 10% ด้วย
    การเช่าอพาร์ตเมนต์ก็แทบทั้งหมดทำผ่านนายหน้าเช่นกัน เมื่อก่อนผู้เช่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนั้นเอง แต่กฎหมายเปลี่ยนแล้ว เจ้าของต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบ
  • บราซิลอยู่ที่ 6% และในอดีตมีนายหน้าบางรายคิด 8% หรือ 10% ด้วย แต่ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์แพงขึ้น จึงมีแนวโน้มขยับไปทาง 5%
  • ตอนนี้กำลังซื้อบ้านในเยอรมนี และค่าคอมมิชชันอยู่ที่ 3.57% ต่อโบรกเกอร์
    ถ้าใช้แค่นายหน้าฝั่งผู้ขายก็ 3.57% แต่ถ้ามีนายหน้าของตัวเองด้วย รวมแล้วก็ราว 7%

• พ่อค้าคนกลาง ในอเมริกาเหนือเป็นหนึ่งในสิ่งมีชีวิตที่ประสบความสำเร็จที่สุดบนโลก ดูแค่ระบบสาธารณสุขก็รู้แล้ว

  • สินบนที่ถูกทำให้เป็นมาตรฐานคือ The American Way™

• ผมคิดว่าส่วนหนึ่งเป็นความรับผิดชอบของ ระบบใบอนุญาต ที่แพร่หลาย ใบอนุญาตเหล่านี้กลายเป็นเครื่องมือปกป้องและขยายความได้เปรียบแบบผูกขาด
  อาชีพจำนวนมากต้องมีใบอนุญาต และองค์กรที่ออกใบอนุญาตเหล่านั้นมีผลประโยชน์ในการปกป้องและขยายอำนาจของตน กีดกันการแข่งขัน และดันราคาให้สูงขึ้น
  ข้อกำหนดเรื่องใบอนุญาตก่อให้เกิดการล็อบบี้อย่างต่อเนื่อง และผมมองว่าเป็นหนึ่งในสาเหตุของปัญหาค่าคอมมิชชันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
  เราจำเป็นต้องตรึงทุกซอกมุมของตลาดแรงงานทุกอาชีพไว้ด้วยกฎหมายจริงหรือ? แค่กฎหมายว่าด้วยการรับรองคุณสมบัติก็น่าจะพอแล้ว แบบนั้นจะไม่ก่อผลในการปิดกั้นการแข่งขัน ป้องกันความปั่นป่วนในตลาด หรือบังคับให้คนที่อยากทำอาชีพหนึ่งต้องจ่ายเงินให้สมาคมเอกชนต่อไปเพื่อสิทธิในใบอนุญาต

  • ใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์โดยหลัก ๆ ก็แค่สอนสิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ค่อนข้างสอบได้ง่าย แค่เข้าเรียนแล้วสอบผ่านก็พอ ไม่มีข้อจำกัดในการเข้าสู่อาชีพ และยังตั้งโบรกเกอร์เรจของตัวเองได้ด้วย
    แต่ถ้าโบรกเกอร์เรจของตัวเองจะเข้าถึง ระบบ MLS ก็ต้องเข้าร่วมองค์กร Realtor พฤติกรรมผูกขาดแทรกซึมเข้ามาจากตรงนั้น
  • ควรมี หน่วยงานออกใบอนุญาต หลายแห่งที่แข่งขันกันเสมอ
    ถ้ามีแค่ 1 แห่ง ก็จะมองแต่ผลประโยชน์ของตัวเองโดยไม่คำนึงถึงต้นทุนของกำแพงกีดกันการเข้าสู่ตลาด
    ถ้ามี 2 แห่ง ก็จะต้องชั่งน้ำหนักระหว่างต้นทุนของกำแพงกีดกันกับผลประโยชน์ของตัวเอง แต่อาจเกิดการแข่งขันกันลดมาตรฐานลงสู่ก้นเหว
    ถ้ามี 3 แห่ง ก็จะต้องชั่งน้ำหนักต้นทุนและผลประโยชน์ และหากการแข่งขันลดมาตรฐานรุนแรงเกินไป ก็สามารถยกเลิกการรับรองของแห่งหนึ่งได้ ในขณะที่ยังรักษาการแข่งขันไว้จนกว่าจะปั้นหน่วยงานทางเลือกขึ้นมาได้

• มีข่าวเรื่องคดีความเมื่อไม่นานมานี้ใช่ไหม? น่าจะมีผลกระทบ ผมไม่ได้สมัคร WSJ
  ตามคำกล่าวของทนายความที่ชนะคำตัดสินใหญ่ 1.8 พันล้านดอลลาร์ เหนือ National Association of Realtors ชาวอเมริกันเท่ากับจ่ายภาษี 60,000 ล้านดอลลาร์ในรูปค่าคอมมิชชันอสังหาริมทรัพย์
  https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...

  • มีการพูดถึงไปเมื่อ 5 วันก่อน
    Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
    https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
    และเคยมีเมื่อ 5 ปีก่อนด้วย อาจเป็นคดีเดียวกัน และดูเหมือนเริ่มขึ้นในปี 2019
    https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)

• ดูเหมือนว่าที่นี่ผมจะเห็นแต่โพสต์แนว “นายหน้าอสังหาฯ นี่ทำอะไรกันแน่” เลยขอเล่าประสบการณ์เชิงบวกไว้บ้าง
  ปีนี้ผมซื้อบ้านใน DC ซึ่งเป็นตลาดที่แข่งขันสูงและราคาแพง นายหน้าของเราหาทรัพย์เจอจากการบอกต่อก่อนจะขึ้น MLS และนัดให้เราเข้าไปดูก่อน open house เราชอบบ้านหลังนั้น เลยทำ pre-inspection ตามคำแนะนำของเขา ตลาดที่นี่ร้อนแรงมากจนยื่นข้อเสนอแบบมีเงื่อนไขตรวจบ้านได้ยาก และสำหรับบ้านอายุ 100 ปี มันก็เป็นอะไรที่แทบไม่น่าเชื่อ
  พอ open house จบลง เราได้ดูบ้านไปแล้วสองรอบและเดินดูพร้อม inspector แล้ว จึงมั่นใจพอที่จะยื่นประมูล
  นายหน้าคุยกับนายหน้าฝั่งผู้ขายอยู่นานเพื่อหาว่าอะไรสำคัญที่สุดสำหรับผู้ขาย พวกเขามี mortgage อยู่สองก้อน จึงให้ความสำคัญกับกำหนดปิดการขายมากกว่าราคาเงินสดล้วน ๆ อีกทั้งนายหน้าฝั่งผู้ขายรู้จัก mortgage broker ของเรา และเชื่อใจว่าเขาทำงานได้เร็วแค่ไหน broker คนนั้นก็เป็นคนที่นายหน้าของเราแนะนำมาตั้งแต่แรก
  สุดท้ายเราเอาชนะข้อเสนออื่น ๆ ได้มากกว่า 12 รายการ ซึ่งในนั้นมีข้อเสนอที่สูงกว่าเรามากด้วย ถ้าคุณไม่ได้อยู่ในวงการนี้อยู่แล้วและมีเครือข่ายแน่นมาก หรือไม่ได้พร้อมจ่ายเพิ่มจากราคาประกาศทีละหลักแสนดอลลาร์ ก็แทบไม่มีทางได้บ้านหลังนี้หรือบ้านที่แข่งขันสูงใน DC โดยไม่มีนายหน้าดี ๆ
  เราดูบ้านหลายหลัง และยื่นประมูลบ้านอีกสองหลังที่ไม่ได้ชนะด้วย ดังนั้นถ้าคิดเป็นรายชั่วโมง เขาก็ไม่ได้ได้เงินตอบแทนสูงเว่อร์อะไร น่าจะอยู่ในระดับพนักงานขายหรือผู้จัดการที่ดีคนหนึ่ง
  ตอนขายบ้านเก่า เขาก็ช่วยแนะนำการตั้งราคา เชื่อมต่อกับตัวเลือก home staging ที่ดี จัดหาคนทำ floor plan และช่างภาพให้ด้วย ถ้าคิดเป็น 3% ของราคาขาย ผมอาจทำเองได้ แต่ผมรู้จักหลายคนที่คงจัดการทั้งหมดนั้นไม่ได้ในขณะต้องย้ายบ้านไปด้วย เราเองก็แทบเอาตัวไม่รอดแม้จะมีคนช่วยแล้ว
  แน่นอนว่า ถ้า Realtor ค่ามัธยฐานในสหรัฐฯ แค่ส่งต่อรายการใน MLS กับรหัส lockbox ก็ยากจะบอกว่าเขาทำงานคุ้มค่าคอมมิชชั่น แต่ใน ตลาดที่แข่งขันสูง นายหน้าก็มีความหมายได้พอสมควร

  • เคล็ดลับคือไปสอบ ใบอนุญาตนายหน้า เอง
    ทุกครั้งที่ซื้อ คุณต้องมีสถานะ active อยู่ใต้ broker และมีค่าธรรมเนียมประมาณเดือนละ 50–100 ดอลลาร์ แต่ตอนปิดการขาย (หรือหลังปิดการขาย ขึ้นอยู่กับว่า broker เจรจาจ่ายกันอย่างไร) คุณจะได้รับ 3% ในฐานะ “นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ”
  • ผมซื้อบ้านสามหลังและขายสองหลังผ่านนายหน้าคนเดิม ธุรกรรมช่วงแรก ๆ ค่อนข้างเรียบง่าย เขาจึงแทบเป็นเหมือนโค้ชมากกว่า และผมก็ไม่แน่ใจว่าคุ้ม 6% หรือไม่
    ในการขาย/ซื้อครั้งล่าสุด บ้านที่ขายมีปัญหาใหญ่ที่ยังแก้ไม่จบ ส่วนบ้านที่จะซื้อมีปัญหาเรื่องภาระจำยอม และผู้ขาย/นายหน้าก็รับมือยาก ประสบการณ์ของเขาเป็นปัจจัยชี้ขาดในการปิดทุกอย่างให้จบ และถ้ามีกันเองคงจัดการให้สำเร็จไม่ได้ ตอนนั้นผมถือว่าคุ้มเงินจริง ๆ

• ค่าใช้จ่ายตอนปิดการซื้อขายในเยอรมนีค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 12%
  ประกอบด้วยค่านายหน้าอสังหาฯ 3.57%, ค่าทนายความรับรองเอกสาร 2.00%, และภาษีโอนที่ดิน 6%
  ผู้ขายก็จ่ายค่านายหน้า 3.57% ด้วย ดังนั้นสุดท้ายก็เกิน 6% อยู่ดี

  • ในสหราชอาณาจักร อัตราตลาดอยู่ที่ 1.5% และผู้ขายเป็นคนจ่ายเมื่อทำรายการเสร็จ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายอะไร และถ้าดีลล้มเหลวก็แทบไม่มีค่าธรรมเนียม
    ค่าใช้จ่ายด้านกฎหมายตอนซื้อหรือขายอยู่ที่ประมาณ 1,000 ปอนด์
    ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่คือภาษีรัฐบาลที่เรียกว่า stamp duty ซึ่งอยู่ระหว่าง 0–12% ของราคาซื้อ โดยปกติจะอยู่ด้านต่ำของช่วงนั้น (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
  • ทำไมทนายความรับรองเอกสารถึงเอาไปตั้ง 2%?
    รวมค่าใช้จ่ายทางกฎหมายทั้งหมดแล้วหรือเปล่า? ถึงอย่างนั้นก็ยังดูเหมือนแพงเกินจริงกว่านายหน้าฝั่งผู้ซื้อในสหรัฐฯ มาก
  • แคนาดาก็มีภาษีโอนที่ดินเหมือนกัน และสิ่งที่เทียบได้กับทนายความรับรองเอกสารน่าจะเป็นทนายความ ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1,000–1,500 ดอลลาร์
    ค่าใช้จ่ายจริงที่เข้าออกนั้นสูงกว่าค่านายหน้าอย่างเดียวมาก แต่นายหน้าก็ยังแพงที่สุดและคุณค่าก็น่าสงสัยที่สุด
  • ฟังดูไม่ใช่ปัญหาค่าธรรมเนียม แต่เป็น ปัญหาภาษี มากกว่า
  • เยอรมนีมีค่าใช้จ่ายสูงตอนซื้อบ้าน แต่ถ้าเทียบกับสหรัฐฯ แล้ว ค่าใช้จ่ายจริงในการเป็นเจ้าของบ้านถูกมาก
    “ภาษีที่ดิน” ซึ่งคล้ายกับ property tax ของสหรัฐฯ โดยทั่วไปอยู่ที่ปีละไม่กี่ร้อยยูโร เมื่อเทียบกับสหรัฐฯ ก็เหมือนเศษเงิน บ้านในเยอรมนีเมื่อจ่าย mortgage หมดแล้วจะรู้สึกเหมือนเป็นทรัพย์สินของเราจริง ๆ

• เวอร์ชันไม่ติด paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...

• ที่สหราชอาณาจักร ผู้คนมักบ่นเรื่องระบบนี้ ส่วนใหญ่เพราะก่อนจะแลกเปลี่ยนสัญญาจริง ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ถอนตัวได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย แต่โดยรวมแล้วมันเรียบง่ายและราคาถูก
  ในทางเทคนิคแล้ว ไม่จำเป็นต้องมีทั้งนายหน้าอสังหาฯ หรือทนายความ ถ้าไม่มี mortgage ผู้ขายหรือผู้ซื้อจะทำเองทั้งหมดก็ได้หากต้องการ ไม่ใช่เรื่องฉลาดนัก แต่ทำได้ ผู้ที่กำหนดให้ต้องมีทนายความคือผู้ให้กู้
  ทนายความมีค่าใช้จ่ายต่ำ และค่านายหน้าอสังหาฯ ก็ต่ำเช่นกัน นายหน้าทำงานให้ผู้ขาย ผู้ขายจึงรับภาระทั้งหมด และอย่างมากก็ประมาณ 3%+VAT
  ส่วนตัวผมชอบแบบนี้มากกว่าการถูกรีดจากทั้งสองฝั่งในหลายประเทศอื่น

  • ถึงอย่างนั้นก็ยังมีหลายส่วนที่แปลกอยู่ดี
    หลังแลกเปลี่ยนสัญญาแล้ว ผู้ซื้อถอนตัวไม่ได้ แต่ผู้ให้ mortgage สามารถถอนตัวได้โดยไม่ต้องรับผิดชอบอะไรและทำให้คุณพังได้
    ตอนขายบ้านหลังแรกไม่มีภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน แต่ stamp duty ที่ผู้ซื้อต้องจ่ายอาจสูงมาก
    ผู้ซื้อ หรือให้แม่นคือทนายความฝั่งผู้ซื้อ ต้องเป็นฝ่ายรวบรวมเอกสารทั้งหมด จึงใช้เวลาค่อนข้างมาก
    ยังไม่ต้องพูดถึงความปวดหัวเวลาขายหรือซื้อ บ้านแบบ leasehold
    แต่ก็เห็นด้วยว่าค่าทนายความและค่านายหน้าค่อนข้างถูก
  • ตอนขายบ้านครั้งล่าสุดในสหราชอาณาจักร ผมจ่ายให้นายหน้าอสังหาฯ แบบเหมาจ่าย 1,000 ปอนด์ และจ่ายให้ทนายความที่จัดการทั้งการขายและการซื้อประมาณ 1,200 ปอนด์ รวมค่าค้นข้อมูลต่าง ๆ การจัดการ mortgage ฯลฯ แล้ว และจ่ายเพิ่มอีก 500 ปอนด์สำหรับการประเมินราคาอิสระ
    รวมทั้งหมดแล้วยังต่ำกว่า 0.5%
    ได้ยินมาว่าระบบของสกอตแลนด์มีข้อดีอยู่ แทนที่ผู้ซื้อจะเป็นคนค้นข้อมูลและประเมินราคา ผู้ขายเป็นคนทำ จึงทำให้การยื่นข้อเสนอเร็วขึ้นมาก จากที่เป็น “ผมจะจ่าย x ปอนด์ แต่ก่อนอื่นต้องเสียเงินหลายร้อยปอนด์ทำ due diligence” กลายเป็น “ผมเห็นข้อมูลทั้งหมดที่ต้องจ่ายเงินดูอยู่แล้ว due diligence เสร็จแล้ว ไปต่อกันเลย”
  • โครงสร้างแบบ chain นั้นไร้สาระจริง ๆ จนเรียกว่า “เรียบง่ายและราคาถูก” ได้ยาก
    ส่วนตัวผมคิดว่าทั้งระบบต้องปฏิรูป และน่าจะช่วยแก้วิกฤตที่อยู่อาศัยของประเทศนี้ได้ในระดับหนึ่งด้วย