DOJ ยื่นฟ้อง RealPage กรณีกำหนดค่าเช่าด้วยอัลกอริทึมที่สร้างความเสียหายต่อผู้เช่า

• กระทรวงยุติธรรมสหรัฐฯ และอัยการสูงสุดจาก 8 รัฐ ยื่นฟ้องคดีแพ่งด้านการผูกขาด โดยกล่าวหา RealPage ว่า บั่นทอนการแข่งขันด้านค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ ระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน และผูกขาดตลาดซอฟต์แวร์บริหารรายได้เชิงพาณิชย์
• ประเด็นสำคัญคือ ข้อมูลค่าเช่าและเงื่อนไขสัญญาที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินคู่แข่งส่งให้ ถูกนำไปใช้ในการฝึกและการทำงานของซอฟต์แวร์กำหนดราคาด้วยอัลกอริทึมของ RealPage
• DOJ มองว่าโครงสร้างนี้เข้ามาแทนที่การแข่งขันด้านราคาอย่างอิสระ ทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น และทำให้การลดราคา ส่วนลด และข้อยอมผ่อนปรนลดลง
• คดีนี้กล่าวถึงการละเมิด มาตรา 1 และมาตรา 2 ของ Sherman Act โดยยื่นต่อศาลแขวงสหรัฐฯ เขตกลางของรัฐ North Carolina และมี 8 รัฐเข้าร่วม
• มีการระบุว่า RealPage มีส่วนแบ่งตลาดราว 80% และมีข้อกล่าวหาว่าโครงสร้างที่รวมข้อมูลอ่อนไหวของเจ้าของทรัพย์สินคู่แข่งเข้าด้วยกันได้สร้างวงจรป้อนกลับที่ยิ่งตอกย้ำอำนาจเหนือตลาด

---

คดีผูกขาดที่พุ่งเป้าไปยัง RealPage

• กระทรวงยุติธรรมสหรัฐฯ ยื่น คดีแพ่งด้านการผูกขาด ต่อ RealPage Inc.
  • หน่วยงานที่เข้าร่วมได้แก่ อัยการสูงสุดของรัฐ North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee และ Washington
  • คดีถูกยื่นต่อศาลแขวงสหรัฐฯ เขตกลางของรัฐ North Carolina
  • ข้อกล่าวหาคือการละเมิดมาตรา 1 และมาตรา 2 ของ Sherman Act
• RealPage ถูกตั้งข้อหาที่เกี่ยวข้องกับตลาด ซอฟต์แวร์บริหารรายได้เชิงพาณิชย์ ที่เจ้าของทรัพย์สินใช้กำหนดราคาห้องพักอพาร์ตเมนต์
  • RealPage เป็นบริษัทซอฟต์แวร์บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีสำนักงานใหญ่ใน Richardson รัฐ Texas
  • DOJ เห็นว่าการกระทำของ RealPage ได้พรากประโยชน์จากการแข่งขันในเงื่อนไขการเช่าอพาร์ตเมนต์ไปจากผู้เช่า และสร้างความเสียหายแก่ชาวอเมริกันหลายล้านคน

โครงสร้างการกำหนดราคาที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลจากเจ้าของทรัพย์สินคู่แข่ง

• คำฟ้อง ระบุว่า RealPage ทำสัญญากับเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นคู่แข่งกันเพื่อรับการแบ่งปัน ข้อมูลอ่อนไหวเชิงการแข่งขันที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ
  • ข้อมูลที่แบ่งปันรวมถึงค่าเช่าอพาร์ตเมนต์และเงื่อนไขการเช่าอื่น ๆ
  • RealPage ถูกกล่าวหาว่านำข้อมูลนี้ไปใช้ในการฝึกและการทำงานของซอฟต์แวร์กำหนดราคาด้วยอัลกอริทึม
• ซอฟต์แวร์ดังกล่าวสร้าง คำแนะนำด้านค่าเช่าและเงื่อนไขสัญญา โดยอิงจากข้อมูลอ่อนไหวของทั้งเจ้าของทรัพย์สินที่เข้าร่วมและคู่แข่ง
  • คำฟ้องตั้งอยู่บนหลักการว่าในตลาดเสรี เจ้าของทรัพย์สินต้องแข่งขันกันโดยกำหนดราคา ส่วนลด ข้อยอมผ่อนปรน และเงื่อนไขการเช่าอย่างอิสระ
  • DOJ เห็นว่าซอฟต์แวร์ไม่ควรได้รับการยกเว้นความรับผิดตาม Sherman Act เพียงเพราะทำหน้าที่เป็นเครื่องมือแบ่งปันข้อมูล

กรณีขึ้นราคาที่ปรากฏในเอกสารภายในและคำให้การ

• คำฟ้องอ้างอิงเอกสารภายในของ RealPage และผู้ให้เช่าเชิงพาณิชย์ รวมถึงคำให้การภายใต้คำสาบาน เพื่อชี้ว่าทั้งสองฝ่ายมีเป้าหมายในการ เพิ่มราคาเช่าและทำกำไรสูงสุด โดยแลกกับต้นทุนของผู้เช่า
• ถ้อยคำจากฝั่ง RealPage มีข้อความที่มุ่งไปที่การขึ้นราคา
  • RealPage อธิบายผลิตภัณฑ์ของตนว่า “ผลักดันทุกโอกาสที่เป็นไปได้ในการขึ้นราคา” และในช่วงตลาดขาลงจะช่วยหลีกเลี่ยง “race to the bottom” พร้อมทั้งกล่าวว่า “a rising tide raises all ships”
  • ผู้บริหารของ RealPage คนหนึ่งกล่าวในความหมายว่าการประสบความสำเร็จร่วมกันให้ประโยชน์มากกว่าการที่ทุกคนแข่งขันกันเองจนกดอุตสาหกรรมทั้งระบบให้ต่ำลง
  • ผู้บริหารอีกคนอธิบายกับเจ้าของทรัพย์สินว่าการใช้ข้อมูลจากคู่แข่งช่วยให้หาโอกาสขึ้นราคาได้ 50 ดอลลาร์ ต่อวัน แทนที่จะขึ้นเพียง 10 ดอลลาร์
  • เจ้าของทรัพย์สินรายหนึ่งเรียกผลิตภัณฑ์ของ RealPage ว่าเป็น “classic price fixing” เพราะใช้ข้อมูลเฉพาะของสมาชิกคนอื่นเพื่อเสนอค่าเช่าและระยะเวลาเช่า

ผลกระทบต่อค่าเช่า ส่วนลด และข้อยอมผ่อนปรน

• คำฟ้องมองว่าข้อตกลงและการกระทำของ RealPage ได้ทำลาย กระบวนการแข่งขัน ในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือนทั่วสหรัฐฯ
• RealPage ถูกกล่าวหาว่าหลังจากได้ข้อมูลจากเจ้าของทรัพย์สินคู่แข่งแล้ว ก็ชักจูงให้เจ้าของทรัพย์สินปฏิบัติตามคำแนะนำจากอัลกอริทึม
  • มีฟีเจอร์ “auto accept” รวมอยู่ด้วย
  • เจ้าหน้าที่ที่ปรึกษาด้านราคาจะติดตามว่าผู้ให้เช่าปฏิบัติตามหรือไม่
• DOJ เห็นว่าซอฟต์แวร์ของ RealPage มีแนวโน้มจะทำให้การขึ้นราคาสูงสุด ลดการลดราคาให้น้อยที่สุด และเพิ่มอำนาจในการกำหนดราคาของเจ้าของทรัพย์สิน
  • RealPage ยังถูกกล่าวหาว่าอบรมเจ้าของทรัพย์สินให้จำกัดข้อยอมผ่อนปรน เช่น การให้เช่าฟรีเป็นรายเดือน และส่วนลดอื่น ๆ สำหรับผู้เช่า
  • คำฟ้องยังอ้างเอกสารภายในที่ระบุว่าเจ้าของทรัพย์สินได้ลดข้อยอมผ่อนปรนต่อผู้เช่าลงจริง

อำนาจเหนือตลาดและวงจรป้อนกลับที่ยิ่งเสริมตัวเอง

• อีกข้อกล่าวหาระบุว่า RealPage ได้ คงสถานะการผูกขาดโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ในตลาดซอฟต์แวร์บริหารรายได้เชิงพาณิชย์สำหรับที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือนในสหรัฐฯ
  • มีการระบุว่าส่วนแบ่งตลาดของ RealPage อยู่ที่ราว 80%
  • ส่วนแบ่งตลาด: {p:80}
• โครงสร้างนี้ทำให้เจ้าของทรัพย์สินส่งมอบข้อมูลที่อ่อนไหวเชิงการแข่งขันให้ RealPage และได้รับกลับมาเป็นคำแนะนำและการตัดสินใจด้านราคาที่เกิดจากการรวมและวิเคราะห์ข้อมูลอ่อนไหวของคู่แข่ง
• DOJ มองว่าโครงสร้างนี้สร้าง วงจรป้อนกลับที่ยิ่งเสริมตัวเอง ซึ่งช่วยตอกย้ำอำนาจครอบงำตลาดของ RealPage และทำให้บริษัทที่แข่งขันอย่างเป็นธรรมต่อกรได้ยาก

[GN⁺]

ความเห็นบน Hacker News

• ประเด็นทางกฎหมายหลักน่าจะอยู่ที่ ข้อมูลราคาที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ + การยอมรับอัตโนมัติ + การติดตามการปฏิบัติตาม เพราะ RealPage ซึ่งถือข้อมูลของผู้ให้เช่าที่แข่งขันกัน ได้คอยตรวจสอบว่ามีการทำตามคำแนะนำของอัลกอริทึมหรือไม่ผ่านฟีเจอร์ “auto accept” และบุคลากรที่ให้คำปรึกษาด้านราคา
  หากคู่แข่งจะตั้งราคาให้สอดคล้องกันอย่างถูกกฎหมาย ก็ควรเป็นการ ส่งสัญญาณราคา ผ่านการประกาศราคาแบบสาธารณะ เช่น ปั๊มน้ำมันดูราคาบนป้ายของกันและกันแล้วปรับตาม, Ebay/Reverb แสดงช่วงราคาขายย้อนหลัง, Kelly “Blue Book” แสดงราคาตลาดรถมือสอง, หรือ Zillow เปิดเผยค่าเช่า ซึ่งไม่ถือว่าถูกลงโทษในฐานะการฮั้วราคา แต่ถ้าแพลตฟอร์มแชร์ราคาที่ไม่เปิดเผยและยังติดตามการปฏิบัติตามด้วย ก็ยากจะหลีกเลี่ยงการถูกตรวจสอบทางกฎหมายเพราะเป็นพฤติกรรมที่มีการประสานกันอย่างชัดเจน

  • แค่ “การติดตามการปฏิบัติตาม” อย่างเดียวก็ถือว่าผิดพออยู่แล้ว ไม่ว่าตัวเลขราคาจะมาจากไหน หากคู่แข่งมีข้อตกลงหรือกลไกเพื่อบังคับใช้ราคาที่ประสานกัน นั่นก็เป็นปัญหาชัดเจนในตัวมันเอง
  • วิธีคลาสสิกที่บริษัทใช้ประสานราคากันอย่างเปิดเผยคือ การเทียบราคาตามคู่แข่ง บริษัทโฆษณาราคาที่ต้องการ พร้อมสัญญาว่าจะเท่าราคาที่ต่ำกว่าของคู่แข่ง และคู่แข่งก็เห็นโฆษณานั้นแล้วตั้งราคาให้ใกล้เคียงกัน
    FTC ไม่มองการส่งสัญญาณแบบเปิดเผยนี้ว่าเป็นการฮั้วราคา: “การตั้งราคาให้เท่าคู่แข่งอาจเป็นการตัดสินใจทางธุรกิจที่ดี และเกิดขึ้นบ่อยในตลาดที่มีการแข่งขันสูง แต่ละบริษัทมีอิสระในการกำหนดราคาของตนเอง และสามารถคิดราคาเท่าคู่แข่งได้ ตราบใดที่การตัดสินใจนั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนข้อตกลงหรือการประสานงานกับคู่แข่ง”
    ที่มา: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
  • ดูเหมือนกำลังทำให้เรื่องนี้ซับซ้อนเกินไป การฮั้วราคา คือการที่คู่แข่งร่วมมือกันเพื่อดันราคาให้สูงกว่าระดับที่ตลาดแข่งขันจะสร้างขึ้น
    ถ้าใช้ตัวอย่างปั๊มน้ำมัน ปั๊มหนึ่งเห็นว่าคู่แข่งขายที่ $4.15 ต่อแกลลอน ก็จะไม่ขึ้นราคาเป็น $4.45 เพราะจะเสียยอดขายและได้เงินน้อยลง จึงต้องลดราคาลงให้สอดคล้องกับการแข่งขัน การฮั้วคือกรณีที่ปั๊มสองแห่งขึ้นราคาเป็น $4.45 พร้อมกัน ทำให้ลูกค้าไม่มีทางเลือก
  • ไม่ค่อยเข้าใจว่าทำไม RealPage ถึงใส่ใจกับ การติดตามการปฏิบัติตาม ตั้งแต่แรก เขาคิดค่าบริการเป็นสัดส่วนจากค่าเช่าหรือ? ถ้าใช่ก็ดูไร้เหตุผลและน่าจะทำให้ผู้ให้เช่าไม่พอใจ
    ถ้าไม่ได้คิดค่าบริการตามสัดส่วนค่าเช่า ก็ยากจะเข้าใจว่าทำไมบริษัทถึงอยากให้ค่าเช่าโดยรวมสูงขึ้น
  • รายการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากถูกลงไว้บน on-site.com ซึ่งเป็น “a RealPage company” และเข้าถึงได้แบบสาธารณะ
    ดังนั้นจึงอาจโต้แย้งได้ว่านี่ไม่ใช่ “ราคาที่ไม่เปิดเผย + การยอมรับอัตโนมัติ + การติดตามการปฏิบัติตาม” แต่เป็น “ราคาสาธารณะ + การยอมรับอัตโนมัติ + การติดตามการปฏิบัติตาม” ถึงอย่างนั้นก็ยังเป็นพฤติกรรมที่มีปัญหา และอาจยังมี “ข้อมูลคาดการณ์สต็อกที่ไม่เปิดเผย” เพิ่มเข้ามา แต่ผู้แสดงความเห็นมองว่าการส่งสัญญาณราคาของสต็อกที่อาจมีอยู่ ไม่ใช่ประเด็นหลักที่สุด

• บริษัทต่าง ๆ ก็ใช้ алгоритึมเพื่อ ฮั้วกดค่าจ้าง เช่นกัน ลองดูบริษัท Aon และผลิตภัณฑ์ของมันอย่าง Radford Data & Analytics

  • ราวปี 2019 เคยนำทีมวิจัยและพัฒนาด้านความปลอดภัยที่มีทักษะสูงภายใน Cisco ซึ่งเป็นทีมที่เข้ามาจากการซื้อกิจการ และจริง ๆ แล้วก็เป็นวิศวกรซอฟต์แวร์ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางสูงมาก
    แต่เพราะตำแหน่งงานถูกตั้งชื่อว่า “security researcher” อะไรทำนองนั้น จึงถูกเทียบกับสายงาน Radford ที่ใกล้ที่สุด ซึ่งกลับใกล้กับเจ้าหน้าที่คอมพลายแอนซ์มากกว่า ผลคือผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ถูกผูกไว้กับโครงสร้างค่าตอบแทนที่ต่ำกว่าวิศวกรซอฟต์แวร์ทั่วไป และไม่สามารถเปลี่ยนระบบราชการภายในได้ คนลาออกด้วยหลายเหตุผล แต่เหตุผลใหญ่คือพอไปบริษัทอื่นก็ได้ค่าตอบแทนรวม มากกว่า 2–4 เท่า
  • ปัญหาไม่ได้อยู่ที่อัลกอริทึมอย่างเดียว บริษัทใหญ่จำนวนมากในสหรัฐใช้บริการยืนยันการจ้างงานของ Equifax ที่ชื่อ The Work Number และแชร์ข้อมูลละเอียดถึงระดับหน่วยการจ่ายเงินเดือนของพนักงานแต่ละคน
    ข้อมูลนี้ถูกมองเห็นได้โดยนายจ้างรายอื่นที่จ่ายเงินเพื่อเข้าร่วมระบบนั้น และแน่นอนว่ามันเอื้อประโยชน์ต่อนายจ้างในการต่อรองเงินเดือนกับผู้สมัคร
  • สงสัยจริง ๆ ว่าจะทำให้ความเชื่อที่ว่าค่าจ้างสายเทคถูกกดไว้ สอดคล้องกับการสนับสนุนงานรีโมตและการเปิดรับจ้างจากตลาดแรงงานทั่วโลกที่รับค่าตอบแทนต่ำกว่าสหรัฐมากได้อย่างไร
  • บริษัทอย่าง Pave ก็เก็บและแชร์ข้อมูลเพื่อสร้าง benchmark ด้านเงินเดือน และรายงานช่วงเงินเดือนของบริษัทและภูมิภาคที่คล้ายกัน
    เลยสงสัยว่าเส้นแบ่งระหว่างสิ่งนี้กับ RealPage อยู่ตรงไหน แม้แต่ในกรณีที่มีการทำแบบสำรวจค่าตอบแทนอย่างละเอียดแล้วนำไปเผยแพร่ มันเริ่มกลายเป็นพฤติกรรมต่อต้านการแข่งขันตั้งแต่จุดไหน? ดูเหมือนแนวทางแบบนี้กำลังกลายเป็นมาตรฐานอย่างรวดเร็วในวิธีที่บริษัทใช้กำหนดระดับค่าตอบแทน
  • การนำข้อมูลมหภาคมาใช้กับงานระดับจุลภาคโดยไม่มีการจัดการข้อยกเว้นอย่างเหมาะสม เป็นหนึ่งในบาปใหญ่ที่สุดของสถิติ แต่ในโลกความจริงมันเกิดขึ้นอยู่ทุกหนทุกแห่ง

• อยากรู้มากว่าคดีนี้จะลงเอยอย่างไร
  เท่าที่เห็นด้วยตัวเองใน Orlando ดูเหมือนว่าคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์แทบทั้งหมดใช้ซอฟต์แวร์ตัวเดียวกัน และค่าเช่าก็ขึ้น 300% ในช่วง 10 ปี หรือราว 10% ต่อปี ตามบทความบอกว่าทุกฝ่ายแชร์ข้อมูลราคาและสต็อกกับ RealPage แล้ว RealPage ใช้อัลกอริทึมกำหนดราคา จนทำให้อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ต้องแข่งขันกันเอง นั่นคือประเด็นสำคัญ แต่ในมุมมองของฉัน ห้องว่างแทบไม่มีเลย และพอถึงปลายเดือนกรกฎาคม บางคอมเพล็กซ์ก็เหลือเพียง 1-2 ยูนิตเท่านั้น ระบบตั้งราคาด้วยข้อมูลคู่แข่งและอัลกอริทึมก็มีอยู่มากมาย เลยไม่แน่ใจว่าปัญหาเป็นแค่มีคนใช้ RealPage มากเกินไปหรือเปล่า และถ้าแม้อสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงที่ไม่ได้ใช้ RealPage ก็ยังขึ้นค่าเช่า แบบนั้นจะนับอย่างไร บ้านเช่าที่ฉันเคยเช่าล้วนเป็นของบุคคลทั่วไปที่มีเพิ่มอีก 1-2 หลังและใช้แค่ Zillow หรือ Craigslist เลยยังไม่มั่นใจว่านี่เข้าข่ายฮั้วราคาหรือไม่ แต่ฉันเองก็ตั้งราคาทรัพย์ปล่อยเช่าโดยอิงค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ใกล้เคียงที่ขนาดใกล้กัน ถ้าฝั่งนั้นขึ้น ค่าเช่าของฉันก็ขึ้นด้วย และคิดว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ก็คงทำแบบนั้น งั้นถือว่าเป็นการฮั้วตลาดโดยบังเอิญหรือเปล่า? สุดท้ายคงขึ้นอยู่กับการสื่อสารภายในและพวกเขาขายอะไรให้เจ้าของอสังหาฯ

  • ที่อยู่อาศัยมีความต้องการที่ ไม่ยืดหยุ่น พอสมควร คนจำนวนมากยอมเจ็บตัวทางการเงินเพื่อหลีกเลี่ยงการไร้บ้าน
    การไม่มีห้องว่างไม่ได้แปลว่าราคานั้นสมเหตุสมผลทั้งหมด สำหรับหลายคน ที่อยู่อาศัยสำคัญกว่าอาหารเสียอีก
  • ความต่างสำคัญคือราคาถูกกำหนดที่ จุดชายขอบ ดังนั้นหากจะขยับตลาด แค่เจ้าของห้องเช่าชายขอบใช้ซอฟต์แวร์ก็พอ
    การถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีการกระจายแบบกฎกำลังเช่นเดียวกับความมั่งคั่ง คนจำนวนน้อยมากถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก นั่นหมายความว่าแม้เจ้าของบ้านโดยเฉลี่ยจะไม่ใช้ซอฟต์แวร์ แต่อสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยอาจเป็นของเจ้าของที่ใช้ซอฟต์แวร์ก็ได้ ปกติแล้วเหตุที่การฮั้วรักษาไว้ได้ยากก็เพราะมีแรงจูงใจให้แหกข้อตกลง แต่ซอฟต์แวร์นี้ดูเหมือนจะทำให้คนที่ออกนอกกรอบราคาที่แนะนำเสียเปรียบ แบบนั้นต้นทุนในการคงการฮั้วก็จะถูกผลักไปให้ผู้เข้าร่วม และผู้เข้าร่วมก็ต้องยอมปล่อยห้องว่างนานกว่าปกติ แม้ไม่มีการฮั้วกันอย่างชัดแจ้งและคนส่วนใหญ่ไม่ได้เข้าร่วม ก็อาจเกิด การฮั้วโดยนัย หรืออย่างน้อยก็เกิดผลแบบฮั้วได้ คิดว่านี่เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดของยุคนี้ เศรษฐกิจที่คล้าย Ponzi ต้องสกัดค่าเช่าผูกขาดออกมา และสิ่งนั้นกำลังกดทับชนชั้นกลางกับคนรุ่นใหม่ ตอนที่เคยไปย่านใจกลาง SF มันเหมือนเมืองร้าง และธุรกิจจำนวนมากที่รอด Covid มาได้ก็ดูเหมือนกำลังถูกเบียดออกไปเพราะค่าเช่าสูง การฮั้วค่าเช่าดูเหมือนสร้างความเสียหายมากกว่าโรคระบาดใหญ่ระดับโลกเสียอีก
  • คำว่า “พอถึงปลายเดือนกรกฎาคม บางคอมเพล็กซ์เหลือเพียง 1-2 ยูนิต” นั้น คุณแน่ใจหรือไม่ว่าหมายถึงมีผู้เช่าอยู่จริง ไม่ใช่ยูนิตที่ถูกดึงออกจากตลาดอย่างมีกลยุทธ์?
    ในมุมของ RealPage นี่คือการฮั้วราคา นั่นคือ เจตนา ที่พวกเขาประกาศไว้ชัดเจน ฉันไม่แน่ใจว่าควรฟ้องเจ้าของอสังหาฯ ที่ใช้มันด้วยหรือไม่ แต่ชัดเจนว่า RealPage ทำผิดกฎหมายในเรื่องนี้ คำถามจริงคือ “RealPage เรียกเก็บค่าบริการจากเจ้าของอสังหาฯ หรือไม่”
  • หลายคนอยากโทษการขึ้นราคาว่าเกิดจากการฮั้วราคา แต่ในความเป็นจริงอุปทานไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น พวกเขาอยากได้ ทางลัดวิเศษ เพื่อลดราคาโดยไม่แตะปัญหารากฐาน
    การดูราคาตลาดของอพาร์ตเมนต์ใกล้เคียงที่ขนาดคล้ายกันแล้วตั้งค่าเช่าตามนั้น โดยพื้นฐานก็เหมือนกับสิ่งที่ RealPage ทำ มันแค่ทำให้การคำนวณว่า “ห้องขนาดใกล้เคียงในละแวกนี้เก็บเท่าไร” เป็นอัตโนมัติ และน่าจะบวกราคาเพิ่มตามปัจจัยอย่างยูนิตหัวมุมหรือหน้าต่างหันใต้ด้วย
  • สิ่งที่คุณทำก็เป็นแค่การตัดสินใจทางธุรกิจที่ดี คุณไม่ได้ร่วมคิดกันโดยนัยหรือโดยชัดแจ้งกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายอื่นเพื่อตั้งราคา แต่ทำการศึกษาตลาดจาก ข้อมูลสาธารณะ และตัดสินใจอย่างอิสระ
    แต่ถ้าในเมืองของคุณมีคาร์เทลที่มีเจ้าของห้องเช่าจำนวนมากเข้าร่วม โดย 1) แชร์ข้อมูลที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ เช่น อัตราการเข้าพัก เงื่อนไขสัญญาเช่าปัจจุบัน และระยะเวลา 2) ตั้งราคาในฐานะกลุ่มเดียวกัน และ 3) บังคับให้ปฏิบัติตามเป้าหมายราคา แบบนั้นต่างออกไปโดยสิ้นเชิง มันต่างจากสถานการณ์ที่คุณอธิบายในเชิงคุณภาพ

• การตั้งราคาด้วยอัลกอริทึม ที่เรียนรู้จะฮั้วกันโดยนัยเป็นหัวข้อวิจัยร้อนแรงทั้งในวิทยาการคอมพิวเตอร์และเศรษฐศาสตร์
  ตัวอย่างเช่น หากฝึกอัลกอริทึมการเรียนรู้ออนไลน์แบบง่าย ๆ ให้ปรับราคา มันอาจเรียนรู้ที่จะรักษาราคาไว้สูงหรือผลัดกันแย่งลูกค้า แทนที่จะแข่งขันกันตรง ๆ แม้บนแพลตฟอร์มอย่าง Amazon ที่มีผู้ขายรายย่อยจำนวนมากใช้บอทราคา ก็มีหลักฐานเชิงประจักษ์บางส่วนพบเช่นกัน แต่คดีนี้ดูใกล้เคียงแบบไฮบริดมากกว่า นอกเหนือจากตัวซอฟต์แวร์แล้ว ดูเหมือน RealPage ยังโค้ชเจ้าของอสังหาฯ ไม่ให้ลดค่าเช่าหรือยอมอ่อนข้อ ซึ่งอีเมลและเอกสารที่เป็นผลเสียต่อฝ่ายตนเหล่านี้เป็นส่วนใหญ่ของคำฟ้อง ในขณะเดียวกันก็มีองค์ประกอบเชิงอัลกอริทึมด้วย และลูกค้าก็ชอบสิ่งนี้: “ฉันชอบผลิตภัณฑ์นี้มาตลอด เพราะมันเป็นอัลกอริทึมที่ใช้ข้อมูลเฉพาะจากสมาชิกคนอื่นเพื่อเสนอค่าเช่าและระยะเวลา นั่นคือการฮั้วราคาแบบคลาสสิก...”

  • นี่นำไปสู่ ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกของนักโทษ ถ้าทุกคนยกเว้นฉันใช้แอปฮั้วราคา ฉันก็มีแรงจูงใจสูงมากที่จะตัดราคาพวกเขาแค่ไม่กี่ดอลลาร์
    เพราะฉะนั้นถ้าไม่มีมาตรการบังคับแบบคาร์เทล มันก็น่าจะพังลงเองตามธรรมชาติในระยะยาว เพียงแต่ในคำฟ้องมีการพูดถึงเรื่อง “การปฏิบัติตาม” และส่วนนั้นอาจเป็นกลไกดังกล่าวพอดี
  • น่าสนใจที่สายการบินทำเรื่องแบบนี้มานานมากแล้ว

• กระทรวงยุติธรรมตอบโต้คดีอาชญากรรมของบริษัทในเรื่องนี้เบาเกินไปมาก นี่คือการละเมิด Sherman Act โดยเจตนา
  ใน Sherman Act มีบทลงโทษทางอาญา แต่กระทรวงยุติธรรมกลับยื่นเพียงคดีแพ่ง สิ่งที่คำฟ้องเรียกร้องมีแค่คำสั่งห้ามและค่าใช้จ่าย ไม่มีการริบผลประโยชน์ที่ได้มาโดยมิชอบ ไม่มีการแยกบริษัทเจ้าของห้องเช่ารายใหญ่ ไม่มีการปิด RealPage นี่เป็นเรื่องที่ควรเผยแพร่ให้กว้างขวางในช่วงเลือกตั้ง ค่าเช่ากำลังสูงขึ้นเพราะการฮั้ว

  • การฟ้องคดีผูกขาดทางอาญาดูเหมือนจะหยุดไปตั้งแต่ปี 1977 ทำไมถึงไม่กลับมาเริ่มใหม่อีกก็ยังไม่ชัดเจน

• ดีเลย RealPage มีองค์ประกอบใหม่สองอย่างในแง่การต่อต้านการแข่งขัน
  อย่างแรก มันใช้ข้อมูลของลูกค้ารายหนึ่งไปตั้งราคาของลูกค้าอีกรายหนึ่ง พอถึงส่วนแบ่งตลาดระดับหนึ่งก็แทบจะสามารถกำหนดราคาได้เลย อย่างที่สอง ถ้าทุกคนใช้ซอฟต์แวร์เดียวกันที่ให้ผลลัพธ์เดียวกัน ต่อให้ไม่มีคนมานั่งฮั้วกันจริง ๆ ในห้องมืดท่ามกลางควันซิการ์ ผลลัพธ์ที่ได้ก็คือการฮั้ว บริษัทต่าง ๆ กำลังทำให้ทุกด้านของชีวิตกลายเป็นการเงินมากขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อรีดเอาเงินดอลลาร์สุดท้ายจากพวกเรา ตัวอย่างหนึ่งคือกองทุนไพรเวทอิควิตี้ที่กว้านซื้อโรงพยาบาลสัตว์จำนวนมาก ถ้าคุณเคยสงสัยว่าทำไมค่ารักษาสัตวแพทย์ถึงแพงขึ้นมาก นั่นก็น่าจะเป็นเหตุผลสำคัญ ไม่ว่าอย่างไร การปล่อยให้คนถูกบีบคั้นจากค่าเช่าจนถึงที่สุดจนค่าเช่าของทุกคนสูงขึ้น ภายใต้การเพิกเฉยของรัฐ นั่นคือ ความรุนแรงของรัฐ เพราะมันเป็นการใช้ความจำเป็นพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยมาบังคับเอาเงิน คนมักไม่มองว่าสิ่งนี้คือความรุนแรง แต่เช่นเดียวกับที่การปราบปรามผู้ชุมนุมเป็นความรุนแรงของรัฐ เรื่องนี้ก็เป็นความรุนแรงเช่นกัน

• มีคำพูดอ้างอิงจากในคำฟ้อง
  “ฉันชอบผลิตภัณฑ์นี้มาโดยตลอด เพราะมันเป็นอัลกอริทึมที่ใช้ข้อมูลผูกขาดของสมาชิกคนอื่นเพื่อแนะนำค่าเช่าและระยะเวลา นี่มันคือการฮั้วราคาชัดๆ ...”
  รองประธานฝ่าย Revenue Management Advisory Services ของ RealPage กล่าวว่า “การที่ทุกคนประสบความสำเร็จร่วมกันนั้นมีประโยชน์มากกว่าการแข่งขันกันเองแล้วลากทั้งอุตสาหกรรมลง” ฝ่ายผู้บริหารก็พูดกันอย่างโจ่งแจ้งเช่นกัน โดยยอมรับว่าเจ้าของอสังหาฯ ต้องการ “หลีกเลี่ยงการแข่งขันสู่ก้นเหวในตลาดขาลง” และบางครั้งซอฟต์แวร์ก็มีเป้าหมายที่จะ “ผลักดันทุกโอกาสที่สามารถขึ้นราคาได้”

  • การที่การจัดหาที่อยู่อาศัยให้ผู้คนถูกมองว่าเป็น อุตสาหกรรม ในตัวมันเอง ก็เป็นสัญญาณใหญ่ว่าโลกทุกวันนี้ผิดเพี้ยนตรงไหน
    ที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นต่อการมีชีวิตที่เหมาะสม ไม่ควรถูกทำให้เป็นเครื่องจักรสำหรับเติมเงินเข้ากระเป๋าของคนที่รวยอยู่แล้วให้มากขึ้น
  • สิ่งที่น่ากังวลคือเรื่องนี้บ่อนทำลาย การแข่งขัน ที่ตลาดสัญญาไว้อย่างถึงราก
    การมีประสิทธิภาพมากกว่าหมายถึงการเสนอสินค้าได้ถูกกว่าคู่แข่ง และนั่นเป็นผลดีต่อตลาด การฮั้วแบบนี้ทำลายสิ่งนั้นจนสิ้นและกดทับนวัตกรรมของตลาด ถ้าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจอผลิตภัณฑ์คล้ายกันที่ให้ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือซับคอนแทร็กเตอร์กำหนดราคาค่าแรงของตัวเอง พวกเขาจะรู้สึกอย่างไร? หรือถ้าพนักงานร่วมกันกำหนดราคาค่าแรงของตัวเอง จะมีบริษัทไหนชอบบ้าง? ฟังดูคุ้นๆ อยู่บ้าง แต่คงไม่ใช่เรื่องที่บริษัทส่วนใหญ่จะยินดีต้อนรับ

• การถกเถียงที่เกี่ยวข้องล่าสุด:
  San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
  https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
  San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
  https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
  Algorithmic price-fixing of rents is here
  https://news.ycombinator.com/item?id=41212616

• ในฐานะเจ้าของปล่อยเช่ารายย่อย ไม่มีอะไรอย่าง ต้นทุนส่วนเพิ่ม สำหรับใช้ตั้งค่าเช่า สิ่งที่ใช้ตั้งราคามีแค่ราคาตลาดปัจจุบันเท่านั้น
  แค่เปิด Zillow หรือ Craigslist แล้วค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันด้วยคุณลักษณะใกล้เคียงกันก็พอ ใช้เวลาแค่ราว 5 นาทีก็รู้ราคาตลาดที่แข่งขันได้แล้ว RealPage อาจครองตลาดซอฟต์แวร์ประเภทนี้ 80% แต่มีลูกค้าเพียง 12,000 ราย ขณะที่ในสหรัฐมีที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือนมากกว่า 5.2 ล้านแห่ง นั่นหมายความว่ามันเกือบเป็นการผูกขาดก็เฉพาะในแง่ที่ให้บริการผลิตภัณฑ์เฉพาะกลุ่มมากๆ เท่านั้น ดังนั้นนัยที่กระทรวงยุติธรรมสื่อว่า RealPage มีอิทธิพลต่อราคาตลาดอย่างมากผ่านการฮั้วกันในวงกว้างจึงน่าสงสัย ยิ่งไปกว่านั้น ที่อยู่อาศัยก็คือตลาด และไม่มีใคร “แข่งขันด้วยฝีมือ” จริงๆ สินค้าคงเหลือมีจำกัดและใครมาก่อนได้ก่อน การที่ RealPage โฆษณาว่าช่วยให้ลูกค้าเรียกราคาสูงสุดได้ ก็ไม่ได้ต่างจากบัญชี Schwab ที่บอกคุณว่าไม่ควรขายหุ้น MSFT ที่ $50 มากนัก กระทรวงยุติธรรมอาจพิสูจน์ได้ยากว่าเจ้าของปล่อยเช่ายอมเสียผลประโยชน์ของตัวเองเพื่อยึดตามราคาที่แนะนำไว้เพียงเพื่อคงราคาให้สูง การทลายคาร์เทลที่อาจมีอยู่เป็นเรื่องน่ายินดี และนี่เป็นซอฟต์แวร์ที่ฉันจะไม่มีวันใช้ แต่ถ้าคาดหวังว่ามันจะทำให้ตลาดเช่าเปลี่ยนไปฉับพลัน ก็คงไม่ถึงกับต้องกลั้นหายใจรอ สินค้าคงเหลือยังคงมีจำกัดโดยพื้นฐาน และตราบใดที่กระทรวงยุติธรรมยังไม่ห้ามการสำรวจตลาดทั้งหมด ราคาตลาดก็ยังคงเป็นราคาตลาดอยู่ดี

  • RealPage ทำงานโดยรวบรวม ข้อมูลการแข่งขันที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ ของลูกค้าทั้งหมด แล้วสร้างแบบจำลองอัตราห้องว่างสูงสุดที่เป็นไปได้ในพื้นที่หนึ่งๆ และราคาตลาดสูงสุดที่ตามมา จากนั้นก็บอกให้ลูกค้าตั้งราคานั้นและอย่าให้ส่วนลดหรือปรับลดราคาโดยเด็ดขาด
    ในตลาดที่เป็นธรรม เจ้าของปล่อยเช่าที่มีห้องว่างย่อมอยากปล่อยให้เต็ม เพราะมีต้นทุนคงที่สูงและไม่อาจปล่อยให้เงินหายไปแบบนั้นได้ หากหาผู้เช่าได้ยาก ก็จะดูตลาดแล้วลดราคา หรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้ดีขึ้น หรือทำอะไรก็ได้ที่ต้องการเพื่อดึงดูดลูกค้า ความตึงเครียดระหว่างอุปสงค์กับอุปทานทำให้เกิดดุลยภาพตลาด แต่ RealPage บอกลูกค้าว่าให้ทุกคนตั้งราคาร่วมกันสูงกว่าดุลยภาพตลาด และถ้าทนยืนราคาได้นานกว่าที่ตลาดเสรีปกติจะยอมรับ ในที่สุดเพราะอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยนั้นไม่ยืดหยุ่นอย่างเรียบง่าย—ทุกคนต้องมีบ้านอยู่—ลูกค้าก็จะไม่มีทางเลือกนอกจากยอมรับราคาที่สูงขึ้นเพื่อรักษาชีวิตความเป็นอยู่ไว้ และเจ้าของปล่อยเช่าก็จะเก็บกำไรได้ในระยะยาว นี่คือการใช้ข้อมูลและพฤติกรรมของลูกค้าร่วมกันเพื่อบิดตลาดที่เป็นธรรมให้กลายเป็นตลาดที่ไม่เป็นธรรมอย่างยิ่ง ซึ่งไม่ถูกปรับแก้ด้วยแรงของตลาดอย่างเหมาะสม
  • การเปรียบเทียบว่า “RealPage มีลูกค้าแค่ 12,000 ราย และในสหรัฐมีที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือนมากกว่า 5.2 ล้านแห่ง” ชวนให้เข้าใจผิดพอสมควร
    “Greystar เป็นผู้จัดการอพาร์ตเมนต์รายใหญ่ที่สุดของสหรัฐ โดยบริหารมากกว่า 726,826 ยูนิต/เตียง ...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
    นี่คือลูกค้า 1 ราย และเป็นลูกค้าจริงด้วย: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
  • ตัวเลขนั้นแสดงสถิติที่น่าทึ่งว่า 80% ของตลาดถูกควบคุมโดย ผู้ใช้เพียง 12,000 ราย นั่นเฉลี่ย 433 ยูนิตต่อผู้ใช้หนึ่งราย
  • แค่สถิตินั้นอย่างเดียวก็ยังไม่พอจะตัดสินว่ามีปัญหาหรือไม่
    ในกรณีสุดโต่ง เราอาจจินตนาการได้ว่าทุกคนใช้ซอฟต์แวร์ตั้งราคา และ 80% ของ RealPage เท่ากับ 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยที่ลูกค้า 12,000 รายนั้นเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือน 4.2 ล้านแห่ง สิ่งสำคัญอีกอย่างไม่ใช่จำนวนอาคารที่อยู่อาศัยแบบหลายครัวเรือน แต่เป็น จำนวนยูนิต การเป็นเจ้าของดูเพล็กซ์หนึ่งหลัง กับการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่สักหนึ่งโครงการที่มี 500 ยูนิตแต่เพียงผู้เดียว อย่างเช่นตัวอย่างนั้น ไม่ได้มีอำนาจต่อ ตลาดเช่าในท้องถิ่นเท่ากัน
  • โดยรวมแล้วเห็นด้วยกับการประเมินนี้เป็นส่วนใหญ่ แต่ดังที่มีคนพูดไว้ข้างต้น อีเมลที่ RealPage บอกเจ้าของปล่อยเช่าว่าอย่าลดราคานั้นหนักหนากว่ามาก มันทำให้ RealPage กลายเป็น ศูนย์กลางของการฮั้ว

• ควรเรียนรู้จากวิธีของ FBI ปล่อยซอฟต์แวร์เป็น honeypot ต่อไป แล้วลากผู้ใช้เข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องให้สุดทาง จากนั้นเอารายได้นั้นไปสนับสนุนปฏิบัติการต่อต้านการผูกขาดเพิ่มเติม
  ไม่อย่างนั้นซอฟต์แวร์แบบเดียวกันนี้ก็จะฟื้นกลับมาอีก คราวนี้โดยไม่มีบริษัทให้ฟ้องร้องด้วยซ้ำ