- หลังการระบาดใหญ่ การทำงานทางไกลและจำนวนคนเดินเท้าในย่านใจกลางเมืองที่ลดลง เกิดขึ้นพร้อมกัน ทำให้สำนักงานว่างเพิ่มขึ้น และในนิวยอร์กยังมีปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยซ้ำเติม ทำให้แนวทางเปลี่ยนสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ได้รับความสนใจ
- Metro Loft Management ของ Nathan Berman ได้เปลี่ยนอาคารสำนักงานใน Manhattan 8 แห่งให้เป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าตั้งแต่ปี 1997 จัดหาที่อยู่อาศัยได้ราว 5,000 ยูนิต และยังมีแผนเปลี่ยนสำนักงานใหญ่เดิมของ Pfizer บน East 42nd Street เป็นที่อยู่อาศัยราว 1,500 ยูนิต
- จำนวนคนเดินเท้าในใจกลางเมืองของเขตมหานคร 52 แห่งในสหรัฐฯ ลดลงเฉลี่ย 26% นับตั้งแต่ปี 2019 และในนิวยอร์กเอง ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานราว 22% หรือ 100 ล้านตารางฟุตว่างอยู่ ขณะที่อัตราห้องว่างของอพาร์ตเมนต์ลดลงเหลือเพียง 1.4%
- โครงการ 55 Broad Street กำลังเปลี่ยนอาคารสำนักงาน 30 ชั้นที่สร้างในปี 1967 ให้เป็นที่อยู่อาศัย 571 ยูนิต โดยจัดผังพื้นที่ใหม่ด้วยการลดจำนวนลิฟต์ เปลี่ยนชั้นเครื่องกลเป็นชั้นพักอาศัย ทำพื้นที่ไม่มีหน้าต่างให้เป็นโฮมออฟฟิศ และเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกใต้ดิน
- การเปลี่ยนการใช้งานช่วยลดพื้นที่ว่างและการปล่อยคาร์บอนได้ แต่มีข้อจำกัดในการดูดซับพื้นที่สำนักงานทั้งหมด และแม้ประชากรใน FiDi จะเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 30,000 คน แล้ว ปัญหาเรื่อง การอยู่อาศัยชั่วคราวและสิ่งอำนวยความสะดวกแบบปิดภายในอาคาร ก็ยังคงอยู่
วิธีพัฒนาโดยแบ่งซอยอาคารสำนักงานเดิม
- Nathan Berman เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใน New York City ที่มุ่งเน้น การเปลี่ยนการใช้งานอาคารเดิม มากกว่าการสร้างอาคารใหม่ตั้งแต่ต้น
- ในปี 2017 เขาเปลี่ยน 443 Greenwich Street ใน Tribeca ซึ่งเคยเป็นโกดังและโรงเย็บเล่มตั้งแต่ปี 1883 ให้เป็นคอนโดหรู และ Harry Styles กับ Jake Gyllenhaal ก็มีอพาร์ตเมนต์อยู่ที่นั่นด้วย
- สิ่งที่ Berman สนใจมากกว่าคือการแบ่งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เก่า ๆ ให้กลายเป็น คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ที่เน้นห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน
- Metro Loft Management ได้เปลี่ยนอาคารสำนักงานใน Manhattan 8 แห่งให้เป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าตั้งแต่ปี 1997 จัดหาที่อยู่อาศัยได้ราว 5,000 ยูนิต
- สำนักงานใหญ่เดิมของ Pfizer บน East 42nd Street มีกำหนดปรับโครงสร้างใหม่เป็นที่อยู่อาศัยราว 1,500 ยูนิต และเป็นโครงการเปลี่ยนการใช้งานที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐฯ จนถึงปัจจุบัน
- สถาปนิก Avinash Malhotra กล่าวติดตลกว่า อาคารสำนักงานหนึ่งหลังสามารถถูกแบ่งเป็นยูนิตเล็ก ๆ หลายร้อยยูนิตเหมือนโรงแรมได้ และเรียกงานนี้ว่า “สลัมสำหรับคนรวย”
จุดที่สำนักงานว่างมาบรรจบกับวิกฤตที่อยู่อาศัย
- หลังโควิด-19 ความนิยม การทำงานทางไกล เพิ่มขึ้นในหมู่แรงงานปกขาว และแม้จะกลับเข้าออฟฟิศได้แล้ว พนักงานจำนวนมากก็ยังเลือกทำงานทางไกล
- สำนักงานทั่วสหรัฐฯ มีผู้ใช้งานเพียงประมาณ 50% และนับตั้งแต่ปี 2019 จำนวนคนเดินเท้าในใจกลางเมืองของเขตมหานคร 52 แห่งในสหรัฐฯ ลดลงเฉลี่ย 26%
- หากคนทำงานไม่เข้าไปเติมเต็มสำนักงานในใจกลางเมือง ร้านค้าและร้านอาหารที่พึ่งพาคนเหล่านี้ก็ปิดตัวลง และใจกลางเมืองที่มีบริการลดลงอาจยิ่งว่างเปล่า เข้าสู่วงจร doom loop
- A.T. & T. Tower ใน St. Louis เคยขายได้ 205 ล้านดอลลาร์ในปี 2006 แต่ล่าสุดถูกขายทิ้งในราคา 3.6 ล้านดอลลาร์
- การฟื้นตัวของนิวยอร์กค่อนข้างแข็งแกร่งกว่า แต่ตึกหลายแห่งใน Manhattan ว่างเป็นพิเศษในวันจันทร์และวันศุกร์
- จำนวนคนเดินเท้าบน Wall Street ฟื้นกลับมาถึง 80% ของช่วงก่อนการระบาดใหญ่
- ค่าเช่าสำนักงานขนาดใหญ่ในนิวยอร์กอาจเกิน 300 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต
- ผู้เช่ารายใหญ่ใน lower Manhattan อย่าง Spotify และ Meta ลดพื้นที่ใช้งานและปล่อยบางชั้นให้ว่าง
- ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สำนักงานในนิวยอร์กราว 22% หรือ 100 ล้านตารางฟุตยังไม่ถูกเช่า คิดเป็นพื้นที่เทียบเท่า Empire State Building ประมาณ 35 หลัง
- ในทางกลับกัน อัตราห้องว่างของอพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กอยู่ที่ 1.4% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 50 ปี
- Berman มองว่าวัฒนธรรม ความหลากหลาย ธุรกิจ เทคโนโลยี การแพทย์ และการศึกษาของนิวยอร์กกระจุกอยู่บนเกาะเดียว และคนหนุ่มสาวไม่ได้อยากอยู่ในป่าแล้วใช้ Zoom อย่างเดียว
- อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าการเปลี่ยนสำนักงานไม่ใช่คำตอบครอบจักรวาลของตลาดอสังหาริมทรัพย์นิวยอร์ก และแม้จะดูดซับพื้นที่สำนักงานทั้งหมดได้ 20% ก็ถือว่าเป็นระดับที่มองโลกในแง่ดีแล้ว
กระบวนการเปลี่ยน 55 Broad Street เป็นที่อยู่อาศัย 571 ยูนิต
- 55 Broad Street เป็นอาคารสำนักงาน 30 ชั้นที่ออกแบบโดย Emery Roth & Sons ในปี 1967 และ Berman กำลังเปลี่ยนอาคารนี้ให้เป็นที่อยู่อาศัย 571 ยูนิต
- ขณะเข้าเยี่ยมชม ยังมีผู้เช่าสำนักงานบางรายอยู่ และ 5 ชั้นยังคงรองรับบริษัทต่าง ๆ ต่อไป
- ประตูหมุน ผนังหินอ่อนสีขาว แสงไฟจ้า และโต๊ะรักษาความปลอดภัยยาวในล็อบบี้เดิม จะถูกเปลี่ยนเป็นองค์ประกอบที่ใกล้เคียงอาคารพักอาศัยมากขึ้น
- ประตูบานเปิด
- แสงไฟที่ลดระดับลง
- ผนังบุไม้
- เตาผิง
- โซฟา
- บันไดกว้างที่นำไปสู่สิ่งอำนวยความสะดวกชั้นใต้ดิน
- 55 Broad Street ผ่านยุคของ Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, การเป็นศูนย์กลางเทคโนโลยีในทศวรรษ 1990, การว่างหลังฟองสบู่ดอตคอมแตก และแผนอาคารทดแทนในปี 2014 ที่ล้มเหลว จนในเดือนกรกฎาคม 2023 ครอบครัว Rudin เห็นว่าอาคารสำนักงานนี้ไม่มีอนาคตแล้ว
- ราคาขายอยู่ที่ 172.5 ล้านดอลลาร์ เงินกู้ก่อสร้าง 220 ล้านดอลลาร์ และต้นทุนโครงการรวมเกือบ 400 ล้านดอลลาร์
- Berman กล่าวว่า หากแทนที่ด้วยอาคารใหม่ ต้นทุนคงสูงกว่า 600 ล้านดอลลาร์ไปมาก
- เขามองว่าการอัปเกรดเพื่อดึงดูดผู้เช่าสำนักงานรายใหม่คงต้องใช้ราว 80 ล้านดอลลาร์
- เพราะการปฏิรูป zoning ปัจจุบัน หากสร้างตึกใหม่สูงเท่าเดิม อาจสูญเสียพื้นที่ให้เช่าได้ประมาณ 20%
- งานก่อสร้างช่วงแรกเริ่มจาก การรื้อภายในทั้งหมด โดยเอาหลอดฟลูออเรสเซนต์ ฝ้าเพดานแบบ drop ceiling PVC และผนังยิปซัมที่แบ่งสำนักงาน ห้องน้ำ และห้องเก็บอุปกรณ์ทำความสะอาดออกทั้งหมด
- อาคารสำนักงานต้องการลิฟต์มากกว่าอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นที่ 55 Broad Street จะรื้อลิฟต์ออก 5 ตัว
- สี่เดือนหลังปิดดีล ชั้น 13 เริ่มเปลี่ยนสภาพเหมือนคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ใหม่แล้ว โดยติดตั้งแผ่นยิปซัมเคลือบสีม่วงที่ทนเชื้อรา และรางโลหะสำหรับกำหนดตำแหน่งผนังใหม่
ข้อจำกัดในการเปลี่ยนผังลึกและมืดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย
- อาคารก่อนสงครามโลกมีการเปลี่ยนการใช้งานค่อนข้างง่าย เพราะมีชั้นที่แคบและเล็ก ลานกลางหรือช่องระบายอากาศ ส่วนถอยร่นที่เปลี่ยนเป็นระเบียงได้ และลิฟต์ที่ให้ความรู้สึกแบบที่พักอาศัย
- อาคารหลังสงครามอย่าง 55 Broad Street มีอุปสรรคคือ พื้นที่ภายในที่ลึก เพดานต่ำ และรูปลักษณ์ภายนอกที่ดึงดูดไม่มากพอ
- ปล่องลิฟต์ที่เหลือจะถูกเปลี่ยนเป็นปล่องทิ้งขยะหรือพื้นที่โถงทางเข้าของบางอพาร์ตเมนต์ โดยนำโครงสร้างสำนักงานเดิมกลับมาใช้เพื่อการอยู่อาศัย
- ชั้นเครื่องกลสูงสองชั้นของ 55 Broad Street จะถูกเปลี่ยนเป็นชั้นอพาร์ตเมนต์ 2 ชั้น และผู้อยู่อาศัยจะมี HVAC ยูนิตขนาดเล็กแบบโมเทลติดอยู่ใต้หน้าต่างบางบาน
- ยูนิตเหล่านี้ใช้พื้นที่น้อยกว่าระบบเดิม
- มีประสิทธิภาพพลังงานสูงกว่า
- ลดค่าใช้จ่ายในการเดินท่อหลายพันฟุตในพื้นคอนกรีต
- Berman กล่าวว่า 55 Broad Street จะเป็น อาคารอพาร์ตเมนต์ไฟฟ้าล้วนปลอดการปล่อยไอเสีย แห่งแรกของ Manhattan
- ตามบทความของ National Bureau of Economic Research การเปลี่ยนอาคารสำนักงานเก่าเป็นอพาร์ตเมนต์สามารถเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานได้สูงสุด 80%
- ตาม รายงานของ Arup Group การเปลี่ยนอาคารสำนักงานใน Manhattan ปล่อยคาร์บอนโดยเฉลี่ยน้อยกว่าการสร้างใหม่ไม่ถึงครึ่ง
- Berman ประเมินว่า ค่าเช่าสตูดิโอในอาคารใหม่ของ lower Manhattan สูงกว่า 4,000 ดอลลาร์ไปมาก ขณะที่ยูนิตใกล้เคียงกันที่ 55 Broad Street จะอยู่ราว 3,500 ดอลลาร์
- ภายใต้สมมติฐานว่าผู้เช่ารุ่นใหม่คุ้นเคยกับผังแบบเครือโรงแรม ห้องนอนที่มีหน้าต่างเพียงบานเดียว ห้องน้ำและครัวที่ไม่มีแสงแดด รวมถึงครัวขนาดเล็ก จึงถูกมองว่าเป็นองค์ประกอบที่ยอมรับได้
- ห้องที่ไม่มีหน้าต่างถูกเรียกว่า “home offices” แต่หลายห้องอาจถูกใช้เป็นห้องนอนได้
- ใน New York City ห้องนอนทุกห้องต้องมีหน้าต่างที่เปิดได้ จึงถือว่าถูกห้ามในทางเทคนิค
- ในโฆษณาอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งห้องหนึ่งห้องนอนที่มีห้องทำงานไม่มีหน้าต่างพ่วงมาด้วยจะถูกเรียกว่า “convertible two-bedroom”
การเปลี่ยนแปลงและข้อจำกัดของ FiDi ที่เกิดจากสิ่งอำนวยความสะดวก
- สถาปนิกของ 55 Broad Street คือ John Cetra และ Nancy J. Ruddy และนี่เป็นโครงการที่หกที่ทำร่วมกับ Berman
- Cetra และ Ruddy ออกแบบให้เมื่อเปิดประตูแล้วมองเห็นแสงในอพาร์ตเมนต์ให้ได้มากที่สุด และเห็นว่ารูปทรงของอาคารสำนักงานทำให้แต่ละยูนิตมีสัดส่วนและมุมที่แตกต่างกัน
- ฟังก์ชันร่วมอย่างหนึ่งของ 55 Broad Street คือ เครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้า และพื้นที่ส่วนกลางใต้ดินจะถูกใช้เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัยพบปะกัน แทนที่จะเป็นห้องซักผ้าขนาดใหญ่
- Ruddy กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสร้างความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวก และสิ่งอำนวยความสะดวกก็ทำให้ผู้คนยอมรับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอีกที พร้อมเรียกสิ่งนี้ว่า “amenities war”
- อาคารที่เปลี่ยนการใช้งานในย่านการเงินมีแนวโน้มที่จะมีพื้นที่โคเวิร์กกิง ฟิตเนส และโซฟานุ่ม ๆ
- บนดาดฟ้าของ 55 Broad Street มีแผนทำสระว่ายน้ำขนาด 11×45 ฟุต เก้าอี้นอนหันไปทางทิศตะวันออก แนวพุ่มไม้ และพื้นที่ทำงานทั้งในร่มและกลางแจ้ง
- Berman ได้เปลี่ยน 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street, 180 Water Street และอาคารอื่น ๆ ให้เป็นอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว และ 25 Water Street ก็กำลังดำเนินการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย 1,300 ยูนิต
- อาคารที่เปลี่ยนการใช้งานได้ง่ายมักกระจุกอยู่ในอาคารก่อนปีที่กำหนด
- ใต้ Murray Street คืออาคารก่อนปี 1977
- พื้นที่อื่นของ Manhattan คืออาคารก่อนปี 1961
- อาคารเหล่านี้สามารถเปลี่ยนการใช้งานได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผันแปรพิเศษ
- ข้อเสนอเปลี่ยนแปลง zoning ที่ Mayor Eric Adams สนับสนุน จะอนุญาตให้เปลี่ยนอาคารทุกแห่งในนิวยอร์กที่สร้างก่อนปี 1990 และอาจเพิ่มกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่เป็นไปได้ในขนาดใกล้เคียงกับพื้นที่สำนักงานทั้งหมดของ Philadelphia
- ใน FiDi เมื่อปี 1970 มีคนอาศัยอยู่ทางใต้ของ Chambers Street เพียง 833 คน แต่ปัจจุบันมีผู้อยู่อาศัย มากกว่า 30,000 คน
- แม้จะมีชีวิตชีวากว่าเดิม เช่น แหล่งร้านอาหารบน Stone Street, Whole Foods และบริเวณ “Fearless Girl” ที่นักท่องเที่ยวรวมตัวกัน แต่ก็ยังมีปัญหาขาดสวนสาธารณะ สัดส่วนผู้อยู่อาศัยชั่วคราวสูง และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารเข้ามาแทนที่ร้านค้าบนถนน
- Berman กล่าวว่าในอดีต ผู้เช่าของเขามากกว่าครึ่งเป็นการแชร์ห้องกับรูมเมต แต่ที่ 55 Broad Street เขาคาดว่าสัดส่วนดังกล่าวจะอยู่ใกล้ 15% และมองว่าเป็นสัญญาณของการไหลเข้าของครอบครัว
- ที่ 180 Water Street ห้อง Ping-Pong ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่เล่นสำหรับเด็ก และ Berman กล่าวว่าในอาคารนั้นมีเด็กอยู่ 60 คน
1 ความคิดเห็น
ความคิดเห็นจาก Hacker News
แปลกที่ Kansas City แทบไม่ถูกพูดถึงในประเด็นนี้เลย ตั้งแต่ทศวรรษ 1970 จนถึงต้นทศวรรษ 2010 ใจกลางเมืองติดอยู่ในวงจรเลวร้ายคล้าย ๆ กัน ทั้งอาชญากรรม การขาดการพัฒนา และอาคารประวัติศาสตร์เก่าโทรม โดย 75% ของประชากรในเขตมหานครอาศัยอยู่ชานเมือง แค่เข้ามาทำงานแล้วก็ออกไปทันที
ราวปี 2012 การฟื้นฟูเมืองเริ่มเดินหน้าอย่างจริงจัง มีทั้งขนส่งสาธารณะฟรี ร้านค้าปลีก กิจกรรมในย่านศิลปะ สนามกีฬาใหม่ และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง การแปลงอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ อาคารประวัติศาสตร์ Fidelity Tower 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) ซึ่งเป็นอาคาร 35 ชั้นที่ว่างเปล่ามาเกือบ 10 ปี ถูกเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย 159 ยูนิต และ Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) ซึ่งส่วนใหญ่ก็ว่างมาเกือบ 20 ปี ก็มีที่อยู่อาศัยเข้ามาเกือบ 300 ยูนิต
ตอนที่ผมเคยอยู่เองใน Commerce Tower(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower) สูง 30 ชั้น ห้อง 1 ห้องนอน 750 ตารางฟุตบนชั้น 14 ค่าเช่าราวเดือนละ 1,100 ดอลลาร์ และเดินไปสำนักงานแค่ 10 นาที ซึ่งยอดเยี่ยมมาก ถ้ามีเจตจำนงในระดับเมือง การแปลงแบบนี้พิสูจน์แล้วว่าทำได้ และหลังจากอยู่ SF มา 4 ปี ผมมั่นใจว่านี่ไม่ใช่ปัญหาเศรษฐกิจ แต่เป็น ปัญหาเชิงนโยบาย
อีกอย่าง เมื่อดูจากต้นฉบับและแหล่งข้อมูลอื่น อาคารเก่ามักมีพื้นที่แต่ละชั้นเล็กกว่า จึงทำหน้าต่างให้แต่ละอพาร์ตเมนต์ได้ง่ายกว่า ทำให้แปลงได้สะดวกกว่า ในหลายพื้นที่ หน้าต่างยังเป็นข้อกำหนดทางกฎหมายด้วย
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
เคยมีประสบการณ์ในเอสโตเนีย และเมื่อคิดถึงต้นทุนการตรวจตั๋วกับการเก็บค่าโดยสาร รวมถึงประโยชน์จากการเพิ่มการใช้ขนส่งสาธารณะแล้ว มันเป็นไอเดียที่ดีมาก
https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
สิ่งที่ยากจริง ๆ คือการเปลี่ยน บล็อกสำนักงานสมัยใหม่ ให้เป็นที่อยู่อาศัย โดยทั่วไป floor plate มักใหญ่เกินไป อยู่ที่ 10,000–40,000 ตารางฟุต ทำให้แสงธรรมชาติไม่พอ และถ้าจะให้เข้าถึงหน้าต่างได้ ผังอพาร์ตเมนต์ก็จะใช้งานได้ไม่สะดวกมาก ความสูงเพดาน น้ำหนักบรรทุกพื้น และทำเล ก็มักไม่เหมาะกับการใช้งานนอกเหนือจากสำนักงาน
มันเคยเป็นพื้นที่รกร้าง มีอาคารอิฐสูง ๆ จากยุค 1900 ที่ถูกทิ้งร้าง กับตรอกถนนดิน แต่ตอนนี้น่าทึ่งที่ได้เห็นธุรกิจขนาดเล็กเข้ามาทีละบล็อกและเปลี่ยนให้เป็นสถานที่ที่ค่อนข้างดี แม้คงเป็นไปไม่ได้หากไม่มีการสนับสนุนระดับประชาชน เพราะมีปัญหาอย่าง การฟื้นฟูดินปนเปื้อน แต่ดูเหมือนว่านโยบายกับราคาที่ต่ำกำลังทำงานร่วมกันจนสร้างจุดพลิกผันได้
ความเข้าใจทั่วไปคือมีเฉพาะอาคารสำนักงานบางประเภทเท่านั้นที่แปลงเป็นที่อยู่อาศัยได้ ความลึกและรูปทรง ของอาคารเป็นเรื่องสำคัญ และอาคารสำนักงานจำนวนมากลึกเกินไปจนทำให้เกิดห้องและพื้นที่จำนวนมากที่ไม่มีหน้าต่างหรือแสงธรรมชาติ
พื้นที่ DC ทำเรื่องการแปลงอาคารได้ค่อนข้างดี และอาคารขนาดกลางจำนวนมากก็เหมาะสม เพียงแต่อาคารขนาดกลางที่กว้างมาก ๆ นั้นไม่เหมาะ ถึงอย่างนั้น ก็น่าจะลองท้าทายความเชื่อเดิมเกี่ยวกับการแปลงอาคารที่ลึกกว่า และคิดหาวิธีใช้พื้นที่ด้านในที่ลึกเข้าไปใหม่ได้ไม่ใช่หรือ
คอนโดแต่ละยูนิตถือครองพื้นที่ฝั่งตรงข้ามทางเดิน และผู้คนก็เปลี่ยนพื้นที่เหล่านั้นเป็นสำนักงาน ห้องเกม ห้องทำงาน ห้องเด็กเล่น โรงภาพยนตร์ ฯลฯ เพราะไม่ใช่ “พื้นที่อยู่อาศัย” จึงกังวลเรื่องเสียงน้อยกว่า และภาษีทรัพย์สินก็ต่ำกว่า ถึงจะขายโดยนับพื้นที่นั้นเป็นพื้นที่อยู่อาศัยในราคาไม่ได้ แต่สุดท้ายถ้าซื้ออาคารได้ถูกพอ อะไรก็เป็นไปได้
ในที่อยู่อาศัยก็มีพื้นที่มากมายที่ใช้ได้โดยไม่ต้องมีแสงธรรมชาติ เช่น ห้องดูหนัง ห้องนอนถ้าจะไม่สนกฎหมาย พื้นที่สำหรับเครื่องพิมพ์ 3D และกิจกรรมเมกเกอร์ ถ้าเป็นพื้นที่ที่คนอื่นไม่ต้องการ ก็อยากซื้อใน ราคาลด
เมื่อไม่กี่เดือนก่อน พอดแคสต์ Odd Lots ของ Bloomberg พูดถึงหัวข้อนี้ ประเด็นคือเมืองใหญ่อย่างนิวยอร์กมีปัญหาสองอย่างพร้อมกัน คือบ้านไม่พอ ส่วนสำนักงานก็ว่างหรือถูกใช้งานน้อย ทำให้ทางออกอย่างการเปลี่ยนสำนักงานเป็นบ้านดูชัดเจน แต่ในทางปฏิบัติกลับยากมาก เพราะ การกำหนดโซนการใช้ที่ดิน การเงิน และการดำเนินงานก่อสร้าง ต้องสอดคล้องกันทั้งหมด
ตอนนี้คุยกับ Joey Chilelli จาก Vanbarton Group ถึงเงื่อนไขที่จำเป็นในการทำโครงการแปลงอาคารซับซ้อนให้เกิดขึ้นจริง จากมุมมองของผู้ที่ทำโครงการแบบนี้มาตลอด 10 ปีตั้งแต่ก่อนโรคระบาด
https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk
มันไม่ใช่ตึกสูง จึงน่าจะแปลงได้ค่อนข้างง่าย และโดยเฉพาะ หน้าต่างบานใหญ่ ที่หันไปทางสวนสาธารณะก็น่าจะเป็นจุดดึงดูด เพียงแต่ที่นั่นคือ Brooklyn ไม่ใช่ Manhattan และบล็อกข้างเคียงก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว
ผังและโครงสร้างเหมาะกับการแปลงพอดี น่าขันที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้มละลายในช่วงฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกปี 2008 และโครงการแปลงอื่น ๆ ที่ตั้งใจทำก็ล้มไปด้วย Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
บทความประกาศขายล่าสุด: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...
ผม/ฉันรู้สึกมาตลอดว่ามันชัดเจนว่าอาคารสำนักงานและอพาร์ตเมนต์ควรปะปนกัน การแบ่งที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง และสำนักงานออกเป็นคนละโซนนั้นรู้สึกไร้เหตุผลอย่างมาก
แถวที่ผม/ฉันอยู่ไม่เป็นแบบนั้น จากบ้านเดินไปสำนักงานได้ภายใน 15 นาที และซูเปอร์มาร์เก็ต สระว่ายน้ำ ป่า มหาวิทยาลัย รวมถึงแทบทุกอย่างที่จำเป็นต่อชีวิตก็อยู่ใกล้ ๆ
รูปลักษณ์ภายนอกอาจเป็นที่ถกเถียงได้ แต่แนวคิดเรื่องการใช้งานแบบผสมผสานนั้นน่าสนใจ ที่นี่มีอาคารแบบนี้ไม่มากนัก เลยอยากรู้ว่าต่อไปจะเป็นอย่างไร
https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
https://vertikalnydalen.no/
ในมุมของเมือง หากความจุของบริการอย่างโรงเรียนตึงตัว เมืองก็อาจชอบสำนักงานมากกว่า แต่ถ้าทุกคนทำแบบนั้น เมืองก็จะไม่น่าดึงดูด และเปิดรับความเสี่ยงมากเกินไปต่อสุขภาพทางเศรษฐกิจของบริษัทหรืออุตสาหกรรมไม่กี่กลุ่ม
ปัญหาใหญ่ในการดัดแปลงคือ ระบบท่อ กล่าวคือห้องครัวและห้องน้ำ เป็นเรื่องปกติที่สำนักงานทั้งชั้นจะมีเพียงโซนห้องน้ำหนึ่งแห่งกับครัวเล็ก ๆ หนึ่งจุด
หากจัดชั้นเดียวกันให้เป็นอพาร์ตเมนต์ ก็อาจมีได้มากกว่า 10 ยูนิต และจะต้องมีท่อสำหรับห้องน้ำและห้องครัวที่เดิมไม่มีเพิ่มขึ้นเป็น 10 เท่า ยังต้องมีท่อจ่ายน้ำและท่อระบายน้ำที่รองรับปริมาณน้ำใช้และน้ำเสียที่เพิ่มขึ้นด้วย
ในอาคารสูงก็เป็นเรื่องเล็กน้อยเหมือนกัน แทนที่จะขุดร่อง ก็เจาะพื้นแล้วเดินท่อและระบบระบายอากาศผ่านช่องว่างเหนือฝ้าเพดาน อาจง่ายกว่าด้วยซ้ำ ไฟฟ้าและน้ำประปาก็ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ เพราะพื้นที่เชิงพาณิชย์แทบจะใช้ไฟมากกว่าที่อยู่อาศัยเสมอ โดยเฉพาะในกรณีที่มีคนทำงานซึ่งหาได้ยากมากที่ใช้คอมพิวเตอร์และเครื่องถ่ายเอกสาร สำหรับอาคารที่มี ไฟฟ้า 3 เฟส ขนาดใหญ่ การมีคนหนึ่งคนนั่งดู Netflix และใช้ไมโครเวฟในพื้นที่ที่เคยมีพนักงาน 12 คน ถือเป็นการพักผ่อนสำหรับหม้อแปลง
ประเด็นของต้นฉบับไม่ใช่ “ใจกลางเมือง” ทั่วประเทศ แต่เป็นเรื่องของดีเวลลอปเปอร์รายหนึ่งใน NYC อาคารเก่าไม่ต้องถูกบังคับใช้มาตรฐานเดียวกับอาคารใหม่ จึงมีพื้นที่ที่นำมาใช้ได้มากกว่า
เพราะการปฏิรูปเขตการใช้ที่ดิน อาคารใหม่ที่ครอบงำถนนใน Manhattan เหมือนทาวเวอร์ขนาดใหญ่ยุคหลังสงครามจึงไม่ได้รับอนุญาตอีกแล้ว หากสร้างทาวเวอร์ใหม่ที่สูงเท่ากับ 55 Broad ก็มีโอกาสสูงว่าจะต้องยอมเสียพื้นที่ให้เช่าได้ไป 20%
กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายไม่ได้ใส่ใจกับพื้นที่ที่ไม่มีหน้าต่างมากนัก นิวยอร์กเป็นที่ที่คนหนุ่มสาวทะเยอทะยานมาสร้างอาชีพ และคนเหล่านี้เป็นกลุ่มเป้าหมายในอุดมคติของ การดัดแปลงแบบโรงแรม ซึ่งเหมาะกับอาคารสำนักงานมากที่สุด พวกเขาคุ้นกับผังแบบเชนโฮเทล คือมีหน้าต่างหนึ่งบานข้างเตียง จึงไม่จำเป็นต้องมีแสงแดดในห้องน้ำและห้องครัว และครัวจะเล็กก็ได้ Berman กล่าวว่า “กลุ่มลูกค้าของเราไม่ทำอาหาร” และเรียกห้องอื่นที่ไม่มีหน้าต่างว่า “โฮมออฟฟิศ”
Avinash Malhotra สถาปนิกที่ร่วมทำการดัดแปลงหลายโครงการ กล่าวว่าอาคารสำนักงานหนึ่งหลังสามารถถูกแบ่งเป็นยูนิตเล็ก ๆ หลายร้อยยูนิตเหมือนโรงแรมได้ และบอกว่า “เราไม่ได้สร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนไร้บ้าน แต่ในหมู่พนักงานเราพูดเล่นกันว่าเรากำลังสร้างสลัมสำหรับคนรวย”
ทั้งถูกและไม่ถูก ที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากอาจช่วยฟื้นใจกลางเมืองได้ แต่ก็แค่สร้าง อาคารที่อยู่อาศัยใหม่ ก็พอแล้ว และไม่ได้แพงกว่ามากนัก
สำนักงานเดิมยังใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่อไปได้ และผู้อยู่อาศัยใหม่ก็จะสร้างดีมานด์นั้นให้ หากสองอย่างทำงานร่วมกัน ก็จะเกิดใจกลางเมืองที่เดินได้ น่าอยู่ และคึกคักโดยไม่ต้องพึ่งการขับรถไปทำงาน สิ่งที่ขวางอยู่ตอนนี้คือข้อกำหนดการใช้ที่ดินที่ห้ามที่อยู่อาศัยใหม่ส่วนใหญ่
เห็นด้วยอย่างยิ่ง ไม่มีเหตุผลอะไรที่เราจะกำหนดการใช้อาคารสำนักงานใหม่และผ่อนคลายกฎระเบียบ เพื่อเปลี่ยนสำนักงานทั้งหมดเป็น ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา ไม่ได้
ปัญหามีแค่การขาดเจตจำนงทางการเมืองเรื่องเขตการใช้ที่ดินและกฎหมายเท่านั้น ข้อโต้แย้งที่พบบ่อยคือบางอพาร์ตเมนต์ไม่มีแสงธรรมชาติ หรือระบบสาธารณูปโภคกระจุกอยู่ที่เดียว แต่ในหลายประเทศที่ขาดความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย ก็มีคนอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหน้าต่าง
อีกอย่าง แชร์เฮาส์ที่ใช้ครัวและห้องน้ำร่วมกัน หรือที่อยู่อาศัยแบบหอพัก เคยเป็นเรื่องปกติสำหรับชนชั้นแรงงานยากจนในอดีต หากต้องเลือกระหว่างถนนกับแชร์เฮาส์ คำตอบก็ชัดเจน ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาไม่ได้ถูกกำหนดว่าต้องมีแสงธรรมชาติ ห้องน้ำส่วนตัว และครัวส่วนตัว ปัญหาคนไร้บ้านจะยังดำเนินต่อไปจนกว่าจะมีเจตจำนงทางการเมืองที่จะกลับไปสู่วิธีที่เคยเป็นเรื่องปกติในสหรัฐฯ และหลายส่วนของโลก
บางครั้งสิ่งที่คนไร้บ้านต้องการก็แค่หลังคาคุ้มหัวและที่ให้นอน และราคาก็ควรตั้งให้สอดคล้องกับสิ่งนั้น
ปัญหาใหญ่ไม่ใช่ว่าสร้างเท่าไรหรือดัดแปลงอะไร แต่คือ กำลังสร้างอะไรอยู่ ใน NYC มีอาคารซูเปอร์ลักชัวรีถูกสร้างมากเกินไป
มันทำกำไรสูงเกินไป และแทบไม่มีแรงจูงใจให้สร้างหรือดัดแปลงอพาร์ตเมนต์ที่คนทั่วไปจ่ายไหว อีกปัญหาหนึ่งของ NYC คืออาคารจำนวนมากที่มีอยู่แล้วถือว่าผิดกฎหมายตามมาตรฐานปัจจุบัน ความต้องการหลีกเลี่ยงไม่ให้อาคารรอบข้างทำให้ถนนอยู่ในเงาตลอดนั้นพอเข้าใจได้ แต่เมื่อคำนึงถึงลิฟต์ บันไดหนีไฟ และช่องงานระบบไฟฟ้า/เครื่องกล อาคารที่มีพื้นที่กว้างจะใช้พื้นที่ได้มีประสิทธิภาพกว่า
รัฐบาล NYC ขยับตามความต้องการของดีเวลลอปเปอร์อสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงดูไม่น่าจะเปลี่ยน
พอได้ไป NYC ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ รู้สึกเหมือนทุกอย่างเปลี่ยนเป็น Gucci, YSL, Bulgari อะไรทำนองนั้นหมด เมื่อคิดว่า Manhattan เป็นเกาะ ก็ไม่รู้ว่าสิ่งนี้จะยั่งยืนได้อย่างไร
มูลค่าลดลงอย่างมากช่วงแพนเดมิก และยังคงเป็นเช่นนั้นเพราะการทำงานที่บ้าน การเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนในมหานคร แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนด้วยเงิน และที่อยู่อาศัยไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขา