การเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์: ทางออกของการฟื้นฟูใจกลางเมือง?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

การเปลี่ยนอาคารสำนักงานในดาวน์ทาวน์แมนฮัตตันให้เป็นที่อยู่อาศัย

• เนธาน เบอร์แมน ผ่าน Metro Loft Management ได้ดัดแปลงอาคารขนาดใหญ่ที่ครั้งหนึ่งเคยเต็มไปด้วยคิวบิเคิลให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่น่าอยู่ ช่วยกอบกู้ย่านการเงินของแมนฮัตตันจาก "doom loop"
• บริษัทของเบอร์แมนเพิ่งประกาศโครงการเปลี่ยน用途ครั้งใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา โดยสำนักงานใหญ่เดิมของ Pfizer ทางฝั่งตะวันออกของถนนสาย 42 จะถูกเปลี่ยนเป็นอพาร์ตเมนต์ 1,300 ยูนิต

การลดลงของพื้นที่สำนักงานหลังโรคระบาด และความจำเป็นของการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย

• หลังการระบาดใหญ่ การทำงานจากบ้านแพร่หลายขึ้น ทำให้จำนวนผู้คนที่สัญจรในย่านใจกลางเมืองของมหานคร 52 แห่งในสหรัฐฯ ลดลงเฉลี่ย 26%
• เกิดปรากฏการณ์ "doom loop" เมื่อพนักงานไม่กลับเข้าออฟฟิศในย่านใจกลางเมือง ร้านค้าและร้านอาหารที่พึ่งพาลูกค้ากลุ่มนี้จึงปิดตัวลง และทำให้พื้นที่ยิ่งซบเซามากขึ้น
• ในแมนฮัตตัน พื้นที่สำนักงาน 22% ว่างอยู่ คิดเป็นขนาดเทียบเท่า Empire State Building 35 อาคาร
• การเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเปิดทางเลือกด้านกลยุทธ์การเงินใหม่ให้กับเจ้าของอาคารที่ปล่อยว่าง
• การเปลี่ยนอาคารสำนักงานในดาวน์ทาวน์เป็นอพาร์ตเมนต์อาจไม่ใช่ยาวิเศษสำหรับเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์นิวยอร์ก แต่คาดว่าจะช่วยฟื้นย่านที่ได้รับผลกระทบหนัก เช่น ย่านการเงิน

โครงการเปลี่ยนอาคารสำนักงาน 55 Broad Street เป็นที่อยู่อาศัย

• อาคารสำนักงานสูง 30 ชั้นที่ Emery Roth & Sons สร้างขึ้นในปี 1967 กำลังถูกดัดแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ 571 ยูนิต
• ภายในสำนักงานเดิมถูกรื้อใหม่ทั้งหมดและจัดผังให้เหมาะกับการอยู่อาศัย เช่น ลดขนาดแกนลิฟต์ ใช้หน้าต่างผนังอาคารเพื่อรับแสงธรรมชาติ และติดตั้งครัวขนาดกะทัดรัด
• ปัจจัยที่ชี้ขาดความคุ้มค่าในการดัดแปลงอาคารสำนักงานคือช่วงเวลาระหว่างการกู้เงินก่อสร้างกับการมีผู้เช่าเข้าอยู่ ดังนั้นความเร็วในการก่อสร้างจึงเป็นหัวใจสำคัญ
• แม้อาคารหลังสงครามจำนวนมากจะดัดแปลงยากกว่าอาคารก่อนสงคราม แต่เบอร์แมนกล่าวว่า "ถ้าราคาต่อปอนด์เหมาะสม อาคารสำนักงานแบบไหนก็เปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยได้"

ข้อดีของการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย เช่น ต้นทุนต่ำกว่าและประสิทธิภาพพลังงานดีขึ้น

• ต้นทุนการดัดแปลงอยู่ที่ราวครึ่งหนึ่งของการสร้างใหม่ จึงสามารถตั้งค่าเช่าได้ต่ำกว่าอาคารสร้างใหม่
• ตามข้อมูลของ National Bureau of Economic Research การเปลี่ยนอาคารสำนักงานเก่าเป็นอพาร์ตเมนต์สามารถเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานได้สูงสุด 80%
• ตามข้อมูลของบริษัทวิศวกรรม Arup Group การดัดแปลงอาคารสำนักงานในแมนฮัตตันสามารถลดการปล่อยคาร์บอนลงเหลือน้อยกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับการสร้างใหม่

การเปลี่ยนแปลงของย่านการเงินและเสน่ห์ในฐานะย่านที่อยู่อาศัย

• จากข้อมูลสำมะโนประชากรปี 1970 มีผู้อยู่อาศัยทางใต้ของ Chambers Street เพียง 833 คน
• ด้วยบทบาทของเบอร์แมน ย่านการเงินจึงกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นในแบบฉบับนิวยอร์ก
• ปัจจุบันมีผู้คนมากกว่า 30,000 คนอาศัยอยู่ใน FiDi และบางส่วนเริ่มมองที่นี่เป็นถิ่นฐานถาวร
• แนวโน้มผู้พักอาศัยแบบครอบครัวเพิ่มขึ้น จนถึงขั้นมีการจัดห้องเด็กเล่นในอาคาร 180 Water

ความเห็นของ GN⁺

• แนวทางแก้ปัญหาอัตราพื้นที่สำนักงานว่างในใจกลางเมืองที่เพิ่มขึ้นจากการระบาดของโควิด-19 ด้วยการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย ถือว่าน่าประเมินในเชิงบวกในมิติของการฟื้นฟูเมืองอย่างยั่งยืน แต่ก็ควรเชื่อมโยงกับการวางผังเมืองในระยะยาว
• การฟื้นชีวิตให้ดาวน์ทาวน์ไม่ได้ต้องคำนึงแค่ฟังก์ชันที่อยู่อาศัย แต่ต้องพิจารณาองค์ประกอบของเมืองอย่างงาน การคมนาคม การศึกษา วัฒนธรรม และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรวมด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรมีนโยบายที่อยู่อาศัยแบบครอบคลุมที่รองรับคนหลายกลุ่ม ไม่ใช่เน้นเพียงคนโสดวัยหนุ่มสาว
• หากต้องการให้การเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย จำเป็นต้องมีการสนับสนุนเชิงนโยบาย เช่น การผ่อนคลายกฎการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ สิทธิประโยชน์ทางภาษี และการสนับสนุนทางการเงิน ขณะเดียวกัน การกำหนดมาตรฐานทางเทคนิคเพื่อความปลอดภัยและคุณภาพที่อยู่อาศัย รวมถึงความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน ก็เป็นโจทย์สำคัญเช่นกัน
• โครงการเปลี่ยนอาคารขนาดใหญ่ลักษณะนี้คาดว่าจะสร้างโอกาสใหม่ให้ทั้งอุตสาหกรรมก่อสร้าง ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง ไปจนถึงการจัดหาวัสดุ โดยเฉพาะในด้านการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานและการนำแนวคิด universal design มาใช้
• เมื่อพิจารณาว่าหลังโควิด-19 อาจเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง เช่น การทำงานแบบพบหน้ากันที่ลดลง และการบริโภคออนไลน์ที่ขยายตัว การปรับโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จึงดูเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ และถึงเวลาแล้วที่จะมองหาแนวทางใช้พื้นที่อย่างยืดหยุ่นและสร้างสรรค์

[GN⁺]

ความคิดเห็นจาก Hacker News

สรุป:

• ตัวอย่างความสำเร็จของการฟื้นฟูย่านดาวน์ทาวน์ใน Kansas City:
  • ตั้งแต่ทศวรรษ 1970 จนถึงต้นทศวรรษ 2010 ย่านดาวน์ทาวน์ของ KC เผชิญปัญหาอาชญากรรม การพัฒนาที่ล่าช้า และอาคารประวัติศาสตร์ทรุดโทรม
  • ราวปี 2012 ได้เริ่มการฟื้นฟูใจกลางเมือง โดยมีทั้งระบบขนส่งสาธารณะฟรี การกระตุ้นธุรกิจค้าปลีก กิจกรรมในย่านศิลปะ การสร้างสนามกีฬาใหม่ และโครงการเปลี่ยนอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ให้เป็นที่อยู่อาศัย
  • อาคารประวัติศาสตร์อย่าง Fidelity Tower และ Power & Light Building ที่เคยว่างเปล่ามานานหลายสิบปี ได้ถูกปรับเป็นอพาร์ตเมนต์หลายร้อยยูนิต
  • โครงการเปลี่ยนการใช้งานลักษณะนี้เป็นโมเดลความสำเร็จที่พิสูจน์แล้ว หากเมืองมีความตั้งใจในระดับนโยบายอย่างจริงจัง
• ความเชื่อเดิมและความท้าทายในการเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัย:
  • ความลึกและรูปทรงของอาคารมีความสำคัญ และอาคารสำนักงานจำนวนมากลึกเกินไปจนทำให้มีพื้นที่จำนวนมากที่แสงธรรมชาติเข้าไม่ถึง
  • อย่างไรก็ตาม อาจลองมองหาวิธีใช้ประโยชน์จากพื้นที่ภายในลึกเหล่านี้ในรูปแบบใหม่ได้
• ข้อดีของการผสมผสานที่อยู่อาศัย สำนักงาน และพื้นที่พาณิชย์เข้าด้วยกัน:
  • การต้องเดินทางไปคนละย่านเพื่อใช้ชีวิต จับจ่าย และทำงาน ดูเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล
  • อุดมคติคือการได้อาศัยอยู่ในที่ที่ทุกอย่าง เช่น ที่ทำงาน มหาวิทยาลัย ซูเปอร์มาร์เก็ต สระว่ายน้ำ และป่า อยู่ห่างจากบ้านไม่เกิน 15 นาทีด้วยการเดิน
• ปัญหาระบบประปาและสุขาภิบาลเมื่อเปลี่ยนสำนักงานเป็นที่พักอาศัย:
  • เมื่อต้องแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ ค่าใช้จ่ายด้านระบบท่อสำหรับห้องน้ำและห้องครัวสูงมาก
  • สำนักงานเดิมมักมีเพียงห้องน้ำหนึ่งจุดและมุมครัวเล็ก ๆ หนึ่งจุดต่อหนึ่งชั้น
  • แต่ถ้าทำทั้งชั้นให้เป็นอพาร์ตเมนต์ จะต้องใช้ระบบท่อและความสามารถในการรองรับน้ำดีน้ำเสียมากกว่าเดิมเกิน 10 เท่า
• การสร้างอาคารที่อยู่อาศัยใหม่อาจเป็นวิธีที่ดีกว่าในการฟื้นใจกลางเมือง:
  • การคงอาคารสำนักงานเดิมไว้เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และสร้างอาคารที่อยู่อาศัยใหม่ใกล้เคียงกัน อาจมีต้นทุนไม่ต่างกันมาก
  • แนวทางนี้จะช่วยสร้างใจกลางเมืองที่มีชีวิตชีวาและเดินถึงกันได้โดยไม่ต้องพึ่งการเดินทางด้วยรถยนต์ และสิ่งที่ขวางการก่อสร้างที่อยู่อาศัยก็คือข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• หลังการระบาดใหญ่ การทำงานจากบ้านที่แพร่หลายทำให้มูลค่าสำนักงานลดลง:
  • การแปลงเป็นที่อยู่อาศัยอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้อยู่อาศัยในมหานคร แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับผลตอบแทน จึงอาจไม่มองว่าที่อยู่อาศัยเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดเสมอไป
• ความแตกต่างของเงื่อนไขการอยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองระหว่างนครนิวยอร์กกับเมืองอื่น ๆ:
  • นิวยอร์กมีประเพณีการใช้ชีวิตแบบเมืองที่ยาวนาน ซึ่งสามารถใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่โดยไม่ต้องมีรถยนต์
  • ในทางกลับกัน เมืองส่วนใหญ่อื่น ๆ เติบโตมาโดยยึดรถยนต์เป็นศูนย์กลาง จึงแทบจำเป็นต้องมีรถยนต์เพื่อใช้ชีวิตตามปกติ
• ข้อดีของเมืองเติบโตใหม่:
  • สามารถนำยุทธศาสตร์การเติบโตในอดีตมากระจายใหม่เป็นโมเดลการเติบโตในปัจจุบันได้
  • ยิ่งเติบโตเร็วเท่าไร ก็ยิ่งมีความสับสนน้อยลงจากความยึดติดกับรูปแบบการเติบโตแบบเดิม
  • ขณะที่เมืองเก่า หากไม่มีบางสิ่งที่พิเศษและเฉพาะเจาะจงจริง ๆ ใจกลางเมืองก็อาจถูกปล่อยให้ร้างในที่สุด