วิธีที่ข้อจำกัดการใช้ที่ดินของ Albertsons ขัดขวางการแข่งขันของร้านขายของชำในชนบท
(thebignewsletter.com)- ในการพิจารณาคดีควบรวม Kroger-Albertsons มีการเปิดเผยสถานการณ์ที่ตลาดซูเปอร์มาร์เก็ตในชนบทถูกมองเป็น พื้นที่ไร้การแข่งขันหรือมีการแข่งขันต่ำ ทำให้เห็นว่าการควบคุมที่ดินและอาคารเป็นเครื่องมือจำกัดการแข่งขัน
- ในรัฐ Washington นั้น Albertsons ใส่เงื่อนไข ห้ามเปิดร้านขายของชำจนถึงปี 2038 กับร้านที่ขายใน Bellingham เมื่อปี 2018 และถูกปรับ 25,000 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 2024
- ใน Mammoth Lakes และ Bishop รัฐ California นั้น Vons ซึ่ง Albertsons เป็นเจ้าของยังคงเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตหลัก และกรณีที่มีการจำกัดการก่อสร้าง Grocery Outlet หรือการใช้ประโยชน์จากที่ดินสำหรับร้านขนาดใหญ่กลายเป็นประเด็นปัญหา
- การเปิดซูเปอร์มาร์เก็ตใหม่ต้องใช้เงินราว 10 ล้านดอลลาร์ และต้องมีทำเลที่เหมาะสม ดังนั้นกลยุทธ์ผูกมัดอาคารเดิมที่ใช้เป็นร้านขายของชำหรือที่ดินว่างไว้ อาจทำให้การแข่งขันในชนบทอ่อนแอลงอย่างมาก
- ในพื้นที่ชนบทที่พึ่งพาเชนขนาดใหญ่สูง ราคา บริการ และการเข้าถึงอาหารมีแนวโน้มสั่นคลอนได้ง่าย ทำให้การเพิ่มขนาดและความร่วมมือของร้านขายของชำอิสระมีความสำคัญยิ่งขึ้น
ความเปราะบางของตลาดชนบทที่ปรากฏในการพิจารณาคดีควบรวม
- คดีควบรวมซูเปอร์มาร์เก็ต Kroger-Albertsons ทำให้มุมมองภายในอุตสาหกรรมที่ปกติไม่เปิดเผยปรากฏต่อศาล
- ผู้บริหารซูเปอร์มาร์เก็ตรายหนึ่งเรียกตลาดชนบทว่า “no-comp[etition] or low-comp[etition] zones” และมองว่าพื้นที่ที่มีร้านเพียงแห่งเดียวนั้นผูกขาดได้ง่าย
- อาจมีข้อโต้แย้งได้ว่าบางเมืองรองรับร้านได้เพียงแห่งเดียว แต่ก็มีกรณีที่เชนซูเปอร์มาร์เก็ตหลายแห่งใช้ยุทธวิธีเพื่อกันไม่ให้คู่แข่งเปิดร้าน
- เครื่องมือหลักคือการยึดครองหรือจำกัดการใช้ ที่ดินและอาคาร ที่เหมาะสำหรับร้านขายของชำใหม่
ข้อจำกัดการใช้ที่ดินที่พบใน Bellingham
- Bob Ferguson อัยการสูงสุดรัฐ Washington ปรับ Albertsons 25,000 ดอลลาร์ ในเดือนมิถุนายน 2024
- ในปี 2018 Albertsons ขายร้านในย่านรายได้น้อยของเมือง Bellingham รัฐ Washington พร้อมใส่เงื่อนไขในโฉนดไม่ให้มีร้านขายของชำเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าวจนถึงปี 2038
- Ferguson เห็นว่าข้อกำหนดนี้ละเมิดกฎหมายต่อต้านการผูกขาดของรัฐ Washington
- กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าในอุตสาหกรรมร้านขายของชำ ข้อจำกัดการใช้ที่ดินสามารถถูกใช้เป็นเครื่องมือยับยั้งการแข่งขันได้
เบื้องหลังความขัดแย้งระหว่าง Vons กับ Grocery Outlet ใน Mammoth Lakes
- Mammoth Lakes มีพื้นที่สกีขนาดใหญ่ และมีผู้มาเยือนต่อปี เกือบ 3 ล้านคน
- เมื่อเดินทางจาก Southern California ไป Mammoth จะผ่าน Bishop ซึ่งอยู่ห่างออกไป 45 นาที และนักท่องเที่ยวจำนวนมากมักซื้อของที่ Mammoth หรือซื้อของชำไว้ล่วงหน้าที่ Bishop
- Vons ซึ่ง Albertsons เป็นเจ้าของ วางตำแหน่งเป็นร้านขายของชำหลักใน Mammoth Lakes และ Bishop
- ใน Mammoth Lakes นั้น Vons เป็นซูเปอร์มาร์เก็ตหลัก และมีข้อสงสัยว่าพยายามใช้ข้ออ้างด้านสิ่งแวดล้อมเพื่อจำกัดการก่อสร้างและการเติบโตของ Grocery Outlet
- ในปี 2017 Sustainable Mammoth Lakes ยื่นคำร้องเพื่อขัดขวางการก่อสร้าง Grocery Outlet ที่มีที่จอดรถ 49 คัน บนที่ดินขนาดมากกว่า 1 เอเคอร์เล็กน้อยซึ่งมีอาคารพาณิชย์อยู่แล้วและอยู่ใกล้ทางหลวง
- ความพยายามดังกล่าวล้มเหลว
- รีวิว Google ของ Vons ในพื้นที่มีข้อร้องเรียนเรื่องราคาสูง สภาพร้านที่ย่ำแย่ ชั้นวางของว่าง บริการไม่ดี ตัวเลือกจำกัด และอาหารที่เก็บได้ไม่นาน
- แม้ Mammoth Lakes จะเป็นพื้นที่สกีหลัก แต่มีร้านขายของชำเพียงไม่กี่แห่ง ทำให้ทั้งคนท้องถิ่นและนักท่องเที่ยววิจารณ์เรื่อง ราคาสูงและบริการแย่
ที่ดิน K-Mart ใน Bishop ขัดขวางการเข้ามาของร้านคู่แข่งอย่างไร
- ใน Bishop มี Grocery Outlet ขนาดเล็ก, Manor Market ที่ค่อนข้างแพง และ Smart & Final Extra แต่ตามคำบอกเล่าของผู้จัดการร้าน Vons เป็นซูเปอร์มาร์เก็ตที่ใหญ่กว่าอย่างท่วมท้น
- ยังมี อาคาร K-Mart เก่า 2 แห่ง ที่สามารถรองรับร้านขายของชำคู่แข่งขนาดใหญ่ได้
- Vons เริ่มเช่าที่ดินแห่งหนึ่งในปี 2019 หลัง K-Mart ปิดตัวลง และพื้นที่ดังกล่าวตกอยู่ในสภาพ “holding the space hostage”
- ตามคำกล่าวของนายกเทศมนตรีเมือง Bishop ข้อจำกัดที่ Albertsons วางไว้กับที่ดินนั้นยับยั้งผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่อย่าง Target และ Walmart และในทางปฏิบัติกีดกันผู้ค้าปลีกของชำแทบทั้งหมด
- ในสถานการณ์ที่ผู้คนนับล้านเดินทางผ่านหรือพักอยู่ในพื้นที่นี้เพื่อพักผ่อน ข้อจำกัดทางการค้าเช่นนี้อาจทำให้ราคายังคงสูงกว่าระดับที่ควรจะลดลงไป
โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่ขวางการแข่งขันซูเปอร์มาร์เก็ตในชนบท
- การเปิดร้านขายของชำใหม่ต้องใช้เงินประมาณ 10 ล้านดอลลาร์ และต้องมีทำเลที่ดี
- การเปิดร้านในอาคารที่เหมาะกับร้านขายของชำอยู่แล้วทำได้ง่ายกว่าการสร้างอาคารใหม่ตั้งแต่ต้นมาก
- สำหรับบริษัทที่ถือครองร้านไม่กี่แห่งที่มีอยู่เดิม การจ่ายเงินเพื่อไม่ให้ที่ดินว่างถูกคู่แข่งเข้ามาใช้ อาจเป็นกลยุทธ์ทำกำไรที่ง่ายกว่าการลดราคาและปรับปรุงบริการ
- นักเศรษฐศาสตร์ผู้เชี่ยวชาญพื้นที่ชนบทกล่าวว่า ในชุมชนชนบทจำนวนมากของ California บริษัทข้ามชาติดำเนินพฤติกรรมต่อต้านการแข่งขันหลายรูปแบบ
- ยังมีความกังวลว่าเชนขนาดใหญ่อาจแทรกซึมเข้าสู่พื้นที่ชนบท แล้วเมื่อเจาะตลาดได้สำเร็จก็ปรับกลยุทธ์จนสร้างความเสียหายต่อชุมชน
- Walmart เคยใช้กลยุทธ์แทรกซึมเข้าไปในชนบทของสหรัฐฯ และมีกรณีที่ช่วงปลายทศวรรษ 2000 หรือต้นทศวรรษ 2010 ปิดร้านในชนบทประมาณ 180 แห่ง ที่ทำกำไรได้ต่ำกว่าคาด ทำให้พื้นที่ที่เคยเข้าถึงอาหารได้กลายเป็นทะเลทรายอาหารแห่งใหม่
- หากร้านขายของชำอิสระในชนบทไม่รวมตัวกันเพื่อสร้างขนาดผ่านสหกรณ์จัดซื้อ ชุมชนชนบทก็อาจยังคงถูกเบียดออกไปในกระบวนการซื้อกิจการและควบรวมต่อไป
1 ความคิดเห็น
ความเห็นจาก Hacker News
ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน แบบนี้ควรผิดกฎหมาย มันแทบจะเป็นการที่บริษัททำตัวเหมือน กึ่งรัฐ ด้วยการบังคับใช้ข้อจำกัดกับที่ดินที่ตัวเองไม่ได้เป็นเจ้าของแล้ว
HOA ก็อาจมองว่าเป็นปัญหาคล้ายกันได้ เพราะข้อจำกัดที่ผูกกับบ้านจะถูกส่งต่อไปยังเจ้าของคนใหม่ด้วย และถ้าอุปทานที่อยู่อาศัยตึงตัวมาก ก็อาจไม่มีทางเลือกที่เป็นจริงให้ปฏิเสธเงื่อนไขนั้นได้
โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของเดิมไม่ควรมีสิทธิ์กำหนดการใช้ที่ดินของเจ้าของในอนาคต เพราะที่ดินต่างจากทรัพย์สินชนิดอื่นตรงที่มีอยู่อย่างจำกัดโดยเนื้อแท้ ทำให้ผู้เล่นรายใหม่มีพื้นที่น้อยลงในการเพิ่มทางเลือกและเขย่าตลาด
ถ้าในย่านมีดีลเลอร์รถยนต์ที่มีพฤติกรรมแย่ ๆ อยู่เจ้าเดียว คุณยังไปซื้อรถจากย่านอื่นแล้วขับกลับมาได้ แต่ที่ดินซื้อแล้วขนย้ายมาไม่ได้ และคุณก็ต้องผูกอยู่กับสิ่งที่มีอยู่แล้ว
“ตัวอย่างเช่น ในเดือนมิถุนายน Bob Ferguson อัยการสูงสุดของรัฐ Washington ซึ่งกำลังทำคดีควบรวมกิจการอยู่ด้วย ได้ปรับ Albertsons เป็นเงิน 25,000 ดอลลาร์ เพราะบริษัทกำหนดข้อจำกัดการใช้ที่ดินตอนขายร้านในย่านรายได้ต่ำของเมือง Bellingham รัฐ Washington เมื่อปี 2018 ระหว่างการขายนั้น ยักษ์ใหญ่ซูเปอร์มาร์เก็ตรายนี้ใส่เงื่อนไขไว้ในโฉนดว่า จะเปิดร้านขายของชำในพื้นที่นั้นไม่ได้จนถึงปี 2038 และ Ferguson เห็นว่าข้อกำหนดนี้ละเมิดกฎหมายต่อต้านการผูกขาดของรัฐ”
แต่ค่าปรับที่ตั้งไว้ดูไม่มากนัก เลยคิดว่าอาจฟ้องภายใต้กฎหมายต่อต้านการผูกขาดของรัฐบาลกลางได้ด้วยหรือเปล่า
เพราะถ้าไปถึงอีกสุดทางคือห้ามทั้งหมด ก็มีความเสี่ยงว่าที่ดินจำนวนมากที่มี conservation easement จะถูกนำไปใช้หาประโยชน์จากทรัพยากรแทน
น่าสนใจที่ Matt Stoller วิจารณ์ข้อจำกัดการใช้ที่ดินในกรณีนี้ แต่กลับไม่ยอมรับปัญหาเรื่องการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
ถ้าอาคารอพาร์ตเมนต์ถูกห้ามในที่ดินที่อยู่อาศัย 96% ของรัฐ California และในอีก 4% ที่เหลือ ส่วนใหญ่ก็ถูกพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ไปแล้ว แบบนี้มันก็คล้ายกับสถานการณ์การใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ใน Mammoth, California มากไม่ใช่หรือ
ตัวอย่างที่ดีใน San Francisco คือ Peskin ผู้สมัครนายกเทศมนตรีสายก้าวหน้าที่มีโอกาสสูง เขาแทบจะเป็นพวกขัดขวางอุปทานที่อยู่อาศัยมากกว่า ถึงปากจะบอกว่าสนับสนุน แต่ก็ขัดขวางความพยายามของ YIMBY อยู่เรื่อย ๆ เมื่อต้นปีนี้เขาเสนอข้อบัญญัติเพื่อสกัดการพัฒนาความหนาแน่นสูงในบางส่วนของเขตเลือกตั้งตัวเอง แม้นายกเทศมนตรีคนปัจจุบันจะใช้สิทธิ์ยับยั้ง [1] แต่เขาก็ทำให้คณะกรรมการกำกับดูแลลงมติล้มการยับยั้งนั้นได้ [2]
ตอนแรกบรรดาเจ้าของที่ดินขายนโยบายจำกัดอุปทานชานเมืองให้ฝ่ายสิ่งแวดล้อมฝั่งซ้ายในฐานะมาตรการต่อต้าน urban sprawl แล้วต่อมาก็ขายข้อจำกัดด้านความหนาแน่นในฐานะวิธีลดการจราจร
ถ้าชานเมืองก็ไม่ได้ และความหนาแน่นสูงก็ไม่ได้ ก็ย่อมไม่มีบ้านใหม่
โชคดีที่พันธมิตรนอกรีตนี้เริ่มแตกสลายมาตั้งแต่ไม่กี่ปีก่อน และตอนนี้สมาชิกพรรคเดโมแครตส่วนใหญ่สนับสนุนการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มแล้ว
[1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
[2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
เขาไม่ได้ปฏิเสธว่าข้อจำกัดการใช้ที่ดินสามารถสร้างหรือทำให้การขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้นได้ ประเด็นหลักของเขาคือการขาดแคลนอุปทานจากการก่อสร้างเป็นปรากฏการณ์ระดับประเทศ ดังนั้นอาจมีปัจจัยอื่นด้วย
บริษัทยักษ์ใหญ่ด้านตัวกลางการเงินที่อยู่อาศัย ที่เขาพูดถึง ซึ่งมุ่งจะผูกขาดอุปทานบ้านใหม่ อาจมีความเชี่ยวชาญในการใช้ประโยชน์จากแนวโน้มแบบ NIMBY มาก และกระแสที่โยนความรับผิดให้เจ้าของที่ดินท้องถิ่นมากกว่าธนาคารที่ดินเชิงเก็งกำไรรายใหญ่ ก็น่าจะเป็นประโยชน์อย่างมากต่อภาวะผู้ขายน้อยรายแบบร่วมมือกันนั้นด้วย
ในทางกลับกัน บริษัทไม่มีสิทธิ์ออกเสียง ต่อให้บริษัทขายของชำทั้งหมดรวมตัวกันสนับสนุนกฎหมายที่อนุญาตให้ผูกขาด ก็ไม่เหมือนกับกรณีที่ทุกคนลงคะแนนเห็นชอบ บริษัทชอบการล็อบบี้ก็จริง แต่การล็อบบี้กับการลงคะแนนเป็นคนละเรื่อง
ดังนั้นถ้าทุกคนใน California รวมตัวกันโหวตให้เครือร้านขายของชำแบ่งเขตกันเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน แบบนั้นก็คงถือว่าพอรับได้เหมือนกัน
เท่าที่เข้าใจ ถ้า Alice เป็นเจ้าของที่ดินแล้วขายให้ Bob พร้อมใส่ข้อจำกัดไว้ ก็เท่ากับว่า Alice ยังถือสิทธิความเป็นเจ้าของบางส่วนในที่ดินนั้นอยู่ ราคาที่ Bob จ่ายจึงต่ำกว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมเดิมเพราะมีข้อจำกัดนี้
ต่อให้ Bob ขายต่อให้ Charlie ในเชิงตรรกะ Alice ก็ยังคงมีส่วนได้เสียในกรรมสิทธิ์ผ่านข้อจำกัดนั้นอยู่ ไม่ว่าจะเป็นข้อจำกัดการใช้ที่ดิน สิทธิในแร่ธาตุ หรืออะไรก็ตาม นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ Charlie ต้องถูกผูกด้วยข้อจำกัดเดียวกัน และสำหรับ Charlie ที่ดินนั้นก็มีมูลค่าต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีข้อจำกัดเช่นกัน
ถ้าอย่างนั้น Alice ก็ควรต้องจ่าย ภาษีทรัพย์สิน สำหรับมูลค่าที่ตนถือไว้ผ่านข้อจำกัดนั้น ภาษีทรัพย์สินอาจต่างกันตามวิธีใช้ทรัพย์สิน เช่น สิทธิยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัย ดังนั้นถ้าสถานการณ์ปัจจุบันไม่เป็นประโยชน์ต่อเคาน์ตีหรือเมือง ก็อาจนิยามกฎหมายภาษีใหม่เพื่อเพิ่มส่วนที่ Alice ต้องจ่ายตามรูปแบบการถือครองนั้นได้
รู้ว่าเป็นสถานการณ์ในอุดมคติ แต่ถ้าใบแจ้งภาษีไม่ถูกส่งไปหา Alice ก็ดูเหมือนรัฐบาลท้องถิ่นควรจัดการส่วนนี้
ถ้าใช้แบบนั้น คนก็คงต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินกับสมาชิกฟิตเนสหรือสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ด้วย เพราะสิ่งเหล่านั้นก็เป็นภาระผูกพันตามสัญญาที่อาจมีผลต่อผู้ซื้อได้เหมือนกัน
มีเพียง สิทธิเฉพาะบางอย่าง ที่แยกออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น
ขอเสริมสำหรับคนที่อ่านแค่พาดหัวว่า ข้อจำกัดการใช้ที่ดินที่พูดถึงตรงนี้คือ ภาระผูกพันที่จดทะเบียนในโฉนด ไม่ใช่ข้อจำกัดด้านผังเมือง
ถ้ามีคนซื้อที่ดินที่ติด ข้อจำกัดในโฉนด ว่าห้ามมีร้านขายของชำ แต่กลับไปเปิดร้านขายของชำจริง ๆ จะเกิดอะไรขึ้น? ใครมีสิทธิ์บังคับใช้ข้อจำกัดนั้น? มันอาจถูกทำให้เป็นโมฆะเพราะผิดกฎหมายต่อต้านการผูกขาดได้ไหม?
ในคดี US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005) ก็มีเรื่องคล้ายกัน [1] Eastern Mushroom Marketing เช่าฟาร์มเห็ดคู่แข่งหรือซื้อสิทธิออปชันในการเช่า แล้วสั่งปิดกิจการ สุดท้ายก็แพ้คดี
[1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...
บางครั้งตรรกะข้อ 3 ก็พังลงได้ ปกติจะเกิดตอนบริษัทในอุตสาหกรรมหนึ่งพยายามขยายแนวนอนเข้าไปสู่อีกอุตสาหกรรมหนึ่ง สมัยที่ยังมีเพดานเชิงปฏิบัติต่อการควบรวมกิจการ เรื่องแบบนี้เกิดบ่อยกว่ามาก แต่ตอนนี้แทบทุกคนถือครองกันและกันไปหมดแล้ว หรือบางทีก็มีใครสักคนยอมฆ่าตัวตายทางการเงินจนทำให้ตรรกะข้อ 2 ใช้ไม่ได้ แต่ถึงอย่างนั้นก็ยังเหลือเหตุผลข้อต่อไป
เพราะข้อ 0. ศาลไม่อยากเป็นผู้ตัดสินเรื่องความเป็นธรรม ความเป็นธรรมเป็นเรื่องอัตวิสัย กฎหมายและสัญญามอบภาพลวงตาว่ามันยุติธรรม และบ่อยครั้งภาพลวงตานั้นก็เพียงพอจะทำให้แม้แต่คนฉลาดยังหลงทางอยู่ในดงคำพิพากษาและข้อบทต่าง ๆ แทนที่จะหยุดถามว่า “เดี๋ยวก่อน เรากำลังเล่นอยู่บนฝ่ามือของคนอื่นหรือเปล่า?”
ส่วนที่บทความนี้พูดถึง Mammoth ค่อนข้างผิด
K-Mart ร้างที่กล่าวถึงไม่ได้อยู่ใน Mammoth แต่อยู่ที่ Bishop เมืองใกล้เคียงที่ใหญ่กว่าและห่างออกไปราว 45 นาที Mammoth ไม่เคยมี K-Mart
อีกอย่าง Mammoth มี Grocery Outlet อยู่ถัดลงมาจาก Von’s ด้วย ดังนั้นที่นั่นมีร้านขายของชำมากกว่าหนึ่งร้านอยู่แล้ว รูปแบบร้านอาจต่างกัน แต่ก็ถือเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตครบวงจรที่ใช้ได้ Bishop ก็มี Grocery Outlet เหมือนกัน
ประเด็นนี้สำคัญก็จริง แต่ส่วนของ Mammoth อ้างอิงมาไม่ดี
ประโยคที่ว่า “ใน Mammoth Lakes มีที่ดิน K-Mart เก่าสองแปลงที่ร้านขายของชำคู่แข่งสามารถเข้าไปได้ง่าย” ฟังดูเหมือนกำลังพูดถึง Bishop มากกว่า ไม่ใช่ Mammoth
Bishop อยู่ห่างจาก Mammoth ราว 30 นาทีและใหญ่กว่าเล็กน้อย ตอนนี้ Mammoth มีร้านขายของชำสองร้าน โดยอยู่มาหลายปีพร้อม Vons ร้านเดียว ก่อนจะมี Grocery Outlet เพิ่มเข้ามา
Bishop มี Vons, Grocery Outlet และ Smart and Final ทั้งสองเมืองยังมีร้านขายของชำฮิสแปนิกเล็ก ๆ อีกไม่กี่แห่งที่ไม่ค่อยเป็นที่รู้จัก แต่เท่าที่ฉันรู้ Mammoth ไม่เคยมี K-Mart และฉันไปเล่นสโนว์บอร์ดที่นั่นมาตั้งแต่ประมาณปี 2002
Bishop เคยมี K-Mart มาก่อน และตอนนี้ก็ร้างอยู่เฉย ๆ
“Vons เริ่มเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในปี 2019 ตอนที่ K-Mart ล้ม เพื่อ ‘จับพื้นที่เป็นตัวประกัน’ และตอนนี้ก็กำลังเช่าอีกแปลงหนึ่งด้วย”
แก้ไข: ไม่ใช่สิ หมายถึง Bishop ต่างหาก ง่วงเกินไป บทความเอาเรื่องของสองเมืองและปัญหาที่เกี่ยวข้องกันแต่แยกกันคนละเรื่องมาปนกันมั่วไปหมด ฉันใช้เวลาฤดูหนาวสองครั้งอยู่แถว Bishop/Mammoth
เขาคำนวณค่าเช่าปีละ 750,000 ดอลลาร์ เพื่อกันคู่แข่งยังไงกันนะ? เขาแค่สมมุติว่าถ้ามีร้านคู่แข่งเปิดขึ้นมาจะเสียหายปีละ 750,000 ดอลลาร์ หรือมีปัจจัยอื่นรวมอยู่ด้วย?
แล้วถึงนายกเทศมนตรีจะแสดงความหงุดหงิดออกมา แต่รัฐบาลท้องถิ่นก็ยังมีหลายวิธีจะรับมือเรื่องแบบนี้ได้ การเริ่มตลาดนัดเกษตรกรประจำสัปดาห์หรือพยายามหาผู้ประกอบการร้านขายของชำรายเล็กอย่างจริงจังก็ช่วยได้ ดูเหมือนไม่ว่าเพราะอะไร นายกเทศมนตรีจะไม่ได้อยากผลักดันเรื่องนี้แรงมากนัก
ณ จุดนั้น ผู้เล่นรายเดิมน่าจะใช้เงินทุนน้อยกว่า 1 ล้านดอลลาร์ในการเปลี่ยนพื้นที่เช่าให้เป็นร้านที่เปิดดำเนินงานจริง แล้วแข่งขันจนอีกฝ่ายไม่มีวันได้ผลตอบแทนเป็นบวกจากการลงทุนทั้งหมด
อะไรคือ ประโยชน์ต่อสังคม ของการอนุญาตให้มีข้อจำกัดการใช้ที่ดินตอนขายที่ดิน? มีเหตุผลทำนองว่า “ช่วยให้มีพื้นที่สีเขียวถาวร ทางเท้าที่บังคับให้มี ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาที่บังคับให้มี และเขตมลพิษต่ำ” แต่สิ่งเหล่านั้นดูเหมือนควรบังคับใช้ในระดับเมืองผ่านการพัฒนาใหม่และการอนุญาต มากกว่าจะเป็นสัญญาระหว่างเอกชนสองฝ่าย
พูดอีกแบบคือ ผมไม่เข้าใจว่าระบบที่ Kroger ขายที่ดินให้ผมพร้อมกำหนดเงื่อนไขว่าผมจะสร้างอะไรบนที่ดินนั้นได้บ้าง ให้ประโยชน์อะไรกับสังคม ถ้า Kroger อยากมีสิทธิออกเสียงต่อวิธีใช้ที่ดินแปลงนั้น ก็ควรให้เช่าแทนที่จะขาย และในบทความก็มีกรณีแบบนั้นเกิดขึ้นจริง เพียงแต่ประเด็นที่ว่า “บริษัทยักษ์ใหญ่ซูเปอร์มาร์เก็ตใส่เงื่อนไขไว้ในโฉนดว่าไม่สามารถเปิดร้านขายของชำได้จนถึงปี 2038” กลับไม่ได้ถูกเจาะลึกมากนักในบทความ
สำหรับข้อมูลอ้างอิง เรื่องแบบเดียวกันนี้ก็เกิดขึ้นใน Canada เช่นกัน: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...
ไม่ใช่แค่ร้านขายของชำเท่านั้น Canadian Tire ก็เป็นฝ่ายที่สร้างปัญหาใหญ่เหมือนกัน