บอสตันประกาศโครงการนำร่องแปลงอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัย
(bostonplans.org)- Boston มีแผนเริ่ม “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” ในฤดูใบไม้ร่วงปี 2023 เพื่อเปลี่ยน อาคารสำนักงานที่ใช้งานต่ำกว่าศักยภาพ ใน Downtown ซึ่งเพิ่มขึ้นหลังการระบาดใหญ่ ให้เป็นที่อยู่อาศัย
- BPDA, Mayor’s Office of Housing และ City of Boston Finance Cabinet จะร่วมกันดำเนินโครงการ โดยมุ่งทั้งเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยใน Downtown และเพิ่ม การไหลเข้าของคนเดินเท้า ในวันธรรมดา
- แรงจูงใจหลักคือโครงสร้าง PILOT ที่ให้การลดหย่อนภาษีทรัพย์สินสูงสุด 75% ของอัตราภาษีทรัพย์สินมาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัย เป็นเวลาสูงสุด 29 ปี แก่เจ้าของอาคารสำนักงานเชิงพาณิชย์ที่เริ่มแปลงอาคารทันที
- เป็น โครงการชั่วคราว ที่รับสมัครถึงเดือนมิถุนายน 2024 เท่านั้น โดยโครงการที่ได้รับอนุมัติต้องปฏิบัติตาม Inclusionary Zoning และมาตรฐานพลังงาน Stretch Code และต้องเริ่มก่อสร้างภายในเดือนตุลาคม 2025
- ตาม Downtown Revitalization Report เดือนตุลาคม 2022 อัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานเชิงพาณิชย์หลังการระบาดใหญ่อยู่ที่ประมาณ 20% และความร่วมมือของเมืองเป็นปัจจัยชี้ขาดความเป็นไปได้ทางการเงินของการแปลงเป็นที่อยู่อาศัยโดยภาคเอกชน
โครงการนำร่องแปลงสำนักงานใน Downtown เป็นที่อยู่อาศัย
- Michelle Wu นายกเทศมนตรี Boston ประกาศโครงการ ความร่วมมือภาครัฐ-เอกชน เพื่อจูงใจให้แปลงอาคารสำนักงานที่ใช้งานต่ำกว่าศักยภาพใน Downtown เป็นที่อยู่อาศัย
- ชื่อโครงการคือ “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” และมีกำหนดเริ่มรับสมัครในฤดูใบไม้ร่วงปี 2023
- การดำเนินงานจะร่วมกันรับผิดชอบโดย Boston Planning & Development Agency(BPDA), Mayor’s Office of Housing(MOH) และ City of Boston Finance Cabinet
- เป้าหมายคือเพิ่มที่อยู่อาศัยใน Downtown และสร้างจำนวนผู้คนสัญจรอย่างสม่ำเสมอแม้ในวันธรรมดา เพื่อสนับสนุนธุรกิจใน Downtown
- โครงการอาจมีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนไป
การลดหย่อนภาษีและโครงสร้าง PILOT
- หากเจ้าของอาคารสำนักงานเชิงพาณิชย์ใน Downtown แปลงอาคารเป็นที่อยู่อาศัยทันที จะได้รับ การลดหย่อนอัตราภาษีทรัพย์สิน
- อิงจากงานศึกษาที่เกี่ยวข้องกับ PLAN: Downtown การลดหย่อนสูงสุด 75% ของอัตราภาษีมาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัย เป็นเวลาสูงสุด 29 ปี ถูกพิจารณาเป็นแรงจูงใจที่แข็งแกร่งเพื่อกระตุ้นการแปลงอาคาร
- วิธีดำเนินการคือโครงสร้างที่ BPDA เมือง และผู้ยื่นข้อเสนอทำสัญญา PILOT(payment in lieu of taxes) ร่วมกัน
- เมื่อคำนึงถึงต้นทุนการแปลงอาคารที่สูง จึงจัดทำเงื่อนไขโดยอาศัยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญภายนอก เพื่อให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจในระยะสั้น
- หลังจากได้รับอนุมัติจาก BPDA Board แล้ว สำนักงาน Ombudsperson แห่งใหม่ของ BPDA จะช่วยสนับสนุนการทำให้ขั้นตอนอนุมัติของหน่วยงานเมืองอื่น ๆ กระชับขึ้น
- รายละเอียดเงื่อนไขขั้นสุดท้ายจะได้รับการยืนยันเมื่อเปิดเผยใบสมัครในฤดูใบไม้ร่วงปี 2023
กำหนดรับสมัครและเงื่อนไขโครงการ
- โครงการจะดำเนินการแบบ ชั่วคราว และรับสมัครถึงเดือนมิถุนายน 2024 เท่านั้น
- โครงการที่ได้รับอนุมัติต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน Inclusionary Zoning ที่เสนอไว้
- ต้องปฏิบัติตาม มาตรฐานประสิทธิภาพพลังงาน ของ Stretch Code ใหม่ด้วย
- ผู้สมัครจะได้รับการสนับสนุนให้คงร้านค้าปลีกชั้น 1 หรือการใช้งานสาธารณะอื่น ๆ ไว้
- โครงการต้องเริ่มก่อสร้างภายในเดือนตุลาคม 2025
- หากไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพัน จะต้องชำระภาษีที่ได้รับการลดหย่อนไป
- เพื่อเรียกคืนรายได้ภาษีที่เมืองสละไปตามกาลเวลา เมืองยังกำหนดให้มี การชำระ 2% เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
อัตราพื้นที่ว่างและการสำรวจความเป็นไปได้ในการแปลงอาคาร
- ตาม Downtown Revitalization Report ที่เผยแพร่ในเดือนตุลาคม 2022 อัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานเชิงพาณิชย์หลังการระบาดใหญ่อยู่ที่ประมาณ 20%
- ผู้รับผิดชอบการวางแผนพื้นที่ Downtown ได้พูดคุยกับนักพัฒนาหลายครั้ง เพื่อทำความเข้าใจความสนใจในการแปลงเป็นที่อยู่อาศัยและแนวทางเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยใน Downtown
- BPDA มอบหมายให้ HR&A Advisors Inc. จัดทำรายงาน ความเป็นไปได้ในการแปลงสำนักงาน ใน Downtown Boston และ Financial District
- ผลการสำรวจพบว่า หากการพัฒนาโดยภาคเอกชนจะทำการแปลงเป็นที่อยู่อาศัยให้สำเร็จ ความร่วมมือกับเมืองเป็นเส้นทางเดียวที่มีความเป็นไปได้ทางการเงิน
- งานศึกษานี้ดำเนินควบคู่กับ PLAN: Downtown ซึ่งเป็นโครงการริเริ่มด้านการวางแผน Downtown ของ BPDA และร่างดังกล่าวมีกำหนดเผยแพร่ในเดือนสิงหาคม 2023
วาระการเติบโตของ Boston และการปรับปรุงกระบวนการพัฒนา
- โครงการนี้สนับสนุนเป้าหมายของ PLAN: Downtown ในการเพิ่มการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยใน Downtown ฟื้นฟูพื้นที่ด้วยส่วนผสมการใช้งานที่หลากหลายขึ้น และอนุรักษ์โครงสร้างเมืองทางประวัติศาสตร์ของ Downtown Boston
- วาระการเติบโตของนายกเทศมนตรีมุ่งผลักดันเป้าหมายด้าน ความยืดหยุ่น การลดภาระค่าที่อยู่อาศัย และความเท่าเทียม ของ Boston
- วาระดังกล่าวรวมถึงการจัดตั้ง City Planning and Design Department ใหม่ ภายใต้การนำของ Chief of Planning Arthur Jemison
- ยังรวมถึงการแต่งตั้ง Katharine Lusk ให้เป็นผู้นำ Planning Advisory Council ใหม่ ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อประสานกระบวนการวางแผนระหว่างหน่วยงานต่าง ๆ ของเมือง
- นายกเทศมนตรีให้คำมั่นว่าจะอัปเดต zoning code ของ Boston เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกหลายพันยูนิตใน squares และ corridors และปฏิรูปกระบวนการ Article 80 เพื่อเพิ่มความเร็วและความคาดการณ์ได้ของการพัฒนา
1 ความคิดเห็น
ความเห็นจาก Hacker News
เมื่อไม่นานมานี้ใน OddLots มีตอนที่น่าสนใจว่าด้วยคนที่ทำ การแปลงอาคารสำนักงาน→ที่อยู่อาศัย และความซับซ้อนของมัน
ส่วนที่ไม่เคยรู้มาก่อนคือ บางกรณีมีการเจาะทะลุเพดาน/พื้นของอาคารจริง ๆ เพื่อเว้นตรงกลางให้โล่ง กลายเป็นโครงสร้างแบบ โดนัท โดยพฤตินัย
เหตุผลคือผังพื้นสำนักงานที่มีระบบทำความร้อนและความเย็นสมัยใหม่รวมถึงระบบระบายอากาศนั้นกว้างเกินไป พอแปลงเป็นที่อยู่อาศัยก็มักกลายเป็นอพาร์ตเมนต์ที่ไม่น่าอยู่หรือผิดกฎหมายได้ง่าย เพราะขาดหน้าต่าง ทางหนีไฟ และองค์ประกอบอื่น ๆ
แน่นอนว่าต้องคำนึงถึงโครงสร้างรับน้ำหนัก การวางระบบอาคาร ฯลฯ จึงทำได้เฉพาะบางอาคาร และดูเหมือนว่าจะมีกรณีที่ทำจริงมาแล้วหลายครั้ง
ว่าด้วยการแปลง 180 Water St โดยเพิ่มเอเทรียมภายใน และอาคารนี้ก็ถูกยกเป็นตัวอย่างในบทความล่าสุดของ NYT ที่พูดถึงความยากของการแปลงสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยเช่นกัน: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
นึกภาพไม่ค่อยออกว่าอาคารสำนักงานสูงในใจกลางเมืองจะกว้างเกินไปจนไม่สามารถแบ่งชั้นหนึ่งออกเป็น 4 ส่วน ใส่ 4 ยูนิตต่อชั้น และให้แต่ละยูนิตมีหน้าต่างคิดเป็น 50% ของแนวรอบนอกได้
ยังมีคนสร้าง McMansion ขนาดเกิน 10,000 ตารางฟุตกันอยู่เลย ดังนั้นถ้าจะใหญ่จนผู้ซื้อไม่เอาเพราะขนาดจริง ๆ ก็น่าจะต้องเป็นอาคารสูงที่มีพื้นที่ต่อชั้นราว 40,000 ตารางฟุตถึงจะเป็นปัญหา
เมื่อบอกว่าบล็อกเมืองมาตรฐานของ Manhattan มีพื้นที่ 237,000 ตารางฟุต ถ้าเป็นอาคารที่กินทั้งบล็อกก็คงเป็นปัญหาใหญ่ แต่ก็เลยสงสัยว่าในบล็อกเมืองทั่วไปมีอาคารสำนักงานได้กี่หลัง
พื้นที่ต่อชั้นของอาคารใน SF โดยมากค่อนข้างเล็ก เพราะแนวโน้มเชิงประวัติศาสตร์ของ Planning Commission ซึ่งในเวลานั้นมักใช้คำอ้อม ๆ ประมาณว่า “เราไม่อยากได้เส้นขอบฟ้าที่เหมือนกล่องซีเรียล”
ถ้าดูข้อมูลจริง [0] จะเห็นว่าพื้นที่ต่อชั้นของอาคารที่พักอาศัยสูงส่วนใหญ่ใน SF ใหญ่กว่าพื้นที่ต่อชั้นของอาคารสำนักงานใน SF
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
ไม่ค่อยเข้าใจว่าทำไมหนึ่งโซนจะต้องมีการใช้งานได้เพียงแบบเดียวเสมอไป
มีบทความของ NYT ที่แสดงภาพกระบวนการและอุปสรรคของการแปลงอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยได้ยอดเยี่ยมมาก: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
เลยสงสัยว่ามันเป็นการสร้าง ความกลัว·ความไม่แน่นอน·ความสงสัย เพื่อหวังเงินอุดหนุนการพัฒนาเสียมากหรือเปล่า
เพื่อนที่เป็นศาสตราจารย์ด้านสถาปัตยกรรม เคยเรียนกับ Gehry และเชี่ยวชาญอาคารสูงรวมถึงสถาปัตยกรรมที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม มองว่าในทางเทคนิคมันไม่ได้ยาก
อาคารพวกนี้ถูกสร้างมาโดยคำนึงถึงฝ้าเพดานแบบดรอปซีลิงและความเป็นโมดูลาร์อยู่แล้ว ดังนั้นการแบ่งเป็นพื้นที่เล็กลงพร้อมระบบประปาและสิ่งอำนวยความสะดวกจึงไม่ใช่โจทย์ใหญ่มาก
ส่วนใหญ่ก็ล้อมรอบแกนกลางที่เป็นชุดลิฟต์ และมีหน้าต่างกระจกเต็มความสูงจากพื้นจรดเพดาน ดังนั้นคำพูดว่า “ไม่มีหน้าต่าง” ฟังดูไร้สาระมากในระดับผิวเผิน
มีพื้นที่โต๊ะทำงานราว 5 เมตร และมีทางเดินรอบแกนกลางที่มีลิฟต์ บันไดหนีไฟ และห้องประชุมอีกราว 3 เมตร
แต่ความสูงเพดานอาจเป็นอุปสรรคได้ อพาร์ตเมนต์ทั่วไปสูง 2.7 เมตร และ 3 เมตรก็ถือว่าหรูแล้ว แต่อาคารสำนักงานนั้นมีเพดานอย่างน้อย 3.5 เมตรเพื่อช่วยดูดซับเสียงในพื้นที่เปิดโล่ง
ผมสงสัยมากว่านโยบายที่ดีที่สุดต่อผู้อยู่อาศัยในเมืองในระยะยาว จะเป็นการลด พื้นที่สีเขียวและแสงธรรมชาติ ลงอีกจริงหรือไม่
เรื่องแบบนี้ต้องอาศัยความสมดุลที่ละเอียดอ่อน
ที่อยู่อาศัยช่วยเติมชีวิตชีวาให้ย่านธุรกิจที่ซ้ำซากจำเจและช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยได้ แต่ในอีกด้านหนึ่ง เมื่อสูญเสียที่ดินสำนักงานไปแล้ว โดยมากก็มักหายไปตลอดกาล
เมื่อกรรมสิทธิ์ถูกแบ่งย่อยออกเป็นหลายส่วน การเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกลับมาเป็นสำนักงานอีกครั้งแทบเป็นไปไม่ได้ และแม้ตลาดสำนักงานจะได้รับผลกระทบหนักจากการทำงานที่บ้าน·การทำงานระยะไกล แต่แนวโน้มใหญ่ตลอด 100 ปีที่ผ่านมาก็คือ งานจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ไปรวมตัวอยู่ใน ย่านสำนักงานขนาดใหญ่ จำนวนน้อยลง
Sydney ของออสเตรเลียเป็นตัวอย่างที่ดี เมื่อ 10~20 ปีก่อนได้เริ่มใช้โบนัสพื้นที่อาคารรวมสำหรับที่อยู่อาศัย และเมืองก็ดีขึ้น
ก่อนโควิดเคยเกือบขาดพื้นที่สำนักงานจนตามดีมานด์ไม่ทัน เลยคิดจะปิดกลไกนี้ และตอนนี้ก็อยู่ในช่วงหยุดดูท่าทีว่าจะรับมือกับสภาพแวดล้อมใหม่อย่างไร
ตอนนี้มี การทำงานที่บ้าน แล้วด้วย การกระจายสำนักงานออกไปเป็นพื้นที่ทำงานร่วมกันตามแต่ละย่าน และท้ายที่สุดทำให้ที่อยู่อาศัยกับงานผสมปะปนกัน ดูสมเหตุสมผลกว่า
เท่าที่เข้าใจ ระบบผังเมืองแบบกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของอเมริกานี่ประหลาดมากจริงๆ
หากยูนิตอพาร์ตเมนต์ผ่านมาตรฐานอาคารสำนักงาน ก็สามารถรับรองเพื่อใช้จดทะเบียนธุรกิจได้
บางครั้งก็มีการปรับปรุงรวมอพาร์ตเมนต์ 2~3 ยูนิตให้เป็นสำนักงานที่ใหญ่ขึ้น
เพราะฉะนั้นที่ดินสำนักงานอาจไม่ได้หายไปตลอดกาล และถ้ากฎหมายของ Chicago อนุญาต ก็อาจแปลงไปใช้สำหรับธุรกิจขนาดเล็กได้
คำถามคือการทำงานระยะไกลเพียงแค่ชะลออัตราการเพิ่มขึ้นของความต้องการพื้นที่สำนักงาน ทำให้ยังมีช่องให้สร้างสำนักงานใหม่ได้อยู่ หรือว่ามันย้อนทิศแนวโน้มเดิมไปในระดับหนึ่งเลย
ทำเป็น การใช้งานแบบผสม ไม่ได้หรือ?
ไม่ต้องกังวลหรอก เดี๋ยวเขาก็สร้างใหม่ สร้างใหม่เสมอ
น่าแดกดันที่ตอนนี้เราสามารถ ทำงานที่บ้าน อยู่ในสำนักงานเก่าของที่ทำงานได้แล้ว
เขาอยากให้เรากลับเข้าออฟฟิศกันนัก สุดท้ายก็ได้แบบนั้นจริงๆ
ตื่นมาเหงื่อแตกเพราะกลัวจะไปยืนสแตนด์อัปไม่ทัน
นี่เป็นการใช้เวลาและทรัพยากรผิดที่ผิดทาง
ในระยะยาว ทางออกที่ดีกว่ามากและน่าจะถูกกว่าคือผ่อนคลาย ข้อจำกัดผังเมือง ที่เข้มงวดเกินไปของ Boston ซึ่งเป็นกำแพงที่แทบห้ามการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่
การสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่จำนวนมากในดาวน์ทาวน์และพื้นที่ใกล้เคียง ยังมีผลพลอยได้คือเพิ่มความต้องการพื้นที่สำนักงานเดิมในตัวเมืองด้วย
ยังช่วยเพิ่มรายได้ภาษีของเมือง และการเดินทางไปทำงานที่สั้นลงก็ดีต่อสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตด้วย
ถ้าสามารถเพิ่มที่อยู่อาศัยได้หลายร้อยยูนิตในตลาดที่ขาดแคลนและราคาแพง ก็ไม่น่าจะเรียกว่าเสียเวลา
ประโยคสุดท้ายของบทความก็พูดไว้แบบนี้ว่า: “ตลาดยังให้คำมั่นว่าจะปรับปรุงข้อบัญญัติผังเมืองของ Boston เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกหลายพันยูนิตในจัตุรัสและแนวแกนหลักของ Boston และปฏิรูปกระบวนการ Article 80 เพื่อเพิ่มความรวดเร็วและความคาดการณ์ได้ของการพัฒนา”
คิดว่าเป็นทิศทางที่ยอดเยี่ยมจริงๆ Boston ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มอย่างมาก
ถ้าโอกาสนี้จะเพิ่มงบให้ T ได้ด้วยก็คงดี
เช่น กำลังก่อสร้างรถไฟยกระดับด้วยต้นทุนเท่ากับรถไฟใต้ดิน
อยู่ระดับเดียวกับ SF และ Manhattan และบางย่านก็แพงกว่านั้นอีก
แฟนผมมาจาก NYC เราเลยชอบเมืองนั้นทั้งคู่และไปบ่อยมาก แต่ก็ยังตกใจมากที่หลายครั้ง Boston ซึ่งเป็นเมืองเล็กกว่ามากกลับแพงกว่า NYC
เมืองใหญ่ในอเมริกานี่ชวนงงจริงๆ
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
งานแรกหลังเรียนจบมหาวิทยาลัยของผมคือบริษัทดอตคอมชื่อ ZEFER และบริษัทใช้พื้นที่สองชั้นของอาคารลอฟต์บน Beach St ซึ่งอยู่ในย่านโรงงานเครื่องหนังเก่าของ Boston ได้เท่มาก
หลังจากไม่ได้ไป Boston อยู่หลายปี ผมไปพักโรงแรมแถวนั้นเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา และเย็นวันหนึ่งก็เดินผ่านหน้าออฟฟิศเก่า ตอนนี้มันกลายเป็น คอนโดหรู ไปแล้ว
น่าจะแพงมากแน่ๆ ผมชอบย่านนั้นมาก และระหว่างเดินก็เห็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ว่างอยู่เยอะ
ถ้าที่นั่นกลับมาคึกคักไปด้วยผู้คนก็คงยอดเยี่ยมมาก เมืองส่วนนั้นสวยงาม และหวังว่าจะมีคนจำนวนมากได้อยู่อาศัยที่นั่นในราคาสมเหตุสมผล
สับสน ทำไมต้องมีโครงการแบบนี้ด้วย? ความต้องการออฟฟิศลดลง แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถ้าเจ้าของอาคารถือพื้นที่ว่างไว้ แค่เงื่อนไขของตลาดก็น่าจะมีแรงจูงใจให้แปลงเป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้วไม่ใช่หรือ?
ไม่เข้าใจว่าทำไมเมืองต้องให้เงินอุดหนุนแก่ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ในความเป็นจริง เพราะข้อบังคับด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน อาคารจำนวนมาก หรืออาจจะส่วนใหญ่ แทบจะดัดแปลงไม่ได้ตั้งแต่แรก
คุณจะอยู่ในอพาร์ตเมนต์กว้าง 15 ฟุต ลึก 50 ฟุตไหม? คงไม่อยู่ นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมอาคารออฟฟิศส่วนใหญ่ถึงไม่เหมาะ
ระบบเครื่องกล ท่อประปา ไฟฟ้า ต้องรื้อทำใหม่ทั้งหมด และต้องเก็บงานผิวอาคารใหม่ทั้งตึก
ถ้าต้องรับมือกับฝันร้ายของการแปลงออฟฟิศ สร้างใหม่ยังถูกกว่าตามตัวอักษร
ฉันทำงานในวงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ทุกดีลที่เห็นเกี่ยวกับการแปลงออฟฟิศ → ที่อยู่อาศัยหลายครัวเรือน ผู้พัฒนาต่างมีเรื่องเล่าสงครามกันทั้งนั้น และต้นทุนต่อยูนิตแพงกว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทอื่น 40~100%
อาคารออฟฟิศเหมือนโรคระบาด จะปล่อยให้มันตายไปก็ได้ แต่ถ้าอาคารร้างเพิ่มขึ้นในสภาพแวดล้อมเมืองแบบศูนย์กลางหนาแน่น โรคนี้จะลุกลาม
ร้านอาหารและธุรกิจรอบๆ ที่พึ่งพาคนทำงานที่สัญจรไปมาจะตายลง และเราจะเห็นความโกลาหล คนไร้บ้าน และอาชญากรรมมากขึ้น
ถ้าจะให้ตลาดเอกชนยอมรับความเสี่ยงของการแปลงแบบนี้ มูลค่าทรัพย์สินออฟฟิศจำนวนมากคงต้องลดลงจนเหลือ 0
และต้องจำไว้ด้วยว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อก่อสร้างเกือบ 10% แล้ว ในขณะที่ผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นคาดหวังก็สูงกว่านั้นอีก
ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญนะ แต่เข้าใจว่านอกจากการจัดผังใหม่แล้ว แทบต้องรื้อทำระบบประปาและไฟฟ้าใหม่เกือบทั้งหมด และในหลายพื้นที่ ข้อกำหนดทางออกฉุกเฉิน ก็แตกต่างกันตามประเภทอาคารด้วย
ในบางกรณี การทุบทั้งอาคารแล้วสร้างใหม่ตั้งแต่ต้นอาจถูกกว่าด้วยซ้ำ
ถ้ายังไงก็จะขาดทุนอยู่แล้ว เจ้าของจำนวนมากคงเลือกกอดปีศาจที่คุ้นเคยไว้ แล้วรอการฟื้นตัวแบบปาฏิหาริย์มากกว่า
โครงการนี้ดูเหมือนจะเป็นการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพื่อลดต้นทุนการแปลง ทำให้เจ้าของอาคารไปถึงจุดคุ้มทุนหลังแปลงได้ง่ายขึ้นมาก
เจ้าของที่ปล่อยเช่าเป็น ปรสิตทางเศรษฐกิจ ที่แทบไม่ได้สร้างคุณค่าให้เศรษฐกิจโดยรวมเลย
อยากให้เมืองต่างๆ ใช้อำนาจเวนคืนแล้วเริ่มยึดอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นไปเสียที ตอนนี้คงไม่มีจังหวะไหนดีกว่านี้แล้ว
ไม่ใช่แค่ Boston แต่ทุกเมืองที่มีพื้นที่ออฟฟิศล้นเกินก็ควรมี การคิดเชิงสร้างสรรค์ แบบนี้มากขึ้น
ในอเมริกาเหนือก็รวมถึง NYC, San Francisco, Toronto และ Winnipeg
แน่นอนว่าปีศาจซ่อนอยู่ในรายละเอียด แต่แรงจูงใจแบบนี้อาจช่วยให้ทุกอย่างขยับไปในทิศทางที่ถูกต้องได้จริง
ถ้ามีฝ่ายที่ชนะจากเรื่องนี้ ก็ต้องมีฝ่ายที่แพ้จากการไม่ขยับตัวอย่างแน่นอน
ในเมืองอย่าง Boston มันอาจใช้ได้ผลจริง ถือเป็นกรณีที่แทบจะพิเศษมากแม้ในสหรัฐฯ เอง
อาคารเก่าเตี้ยถึงปานกลางจำนวนมากในย่านดาวน์ทาวน์ เดิมทีอาจเป็น ที่อยู่อาศัย มาก่อนอยู่แล้ว
เมืองชายฝั่งตะวันออกย่อมทำได้ง่ายกว่า เพราะปัจจัยชี้ขาดสำคัญในการแปลงอาคารออฟฟิศเป็นที่อยู่อาศัย คือ ระยะจากแกนอาคารถึงผนังด้านนอก เพื่อให้แต่ละยูนิตมีหน้าต่างเพียงพอ
ถ้าเป็นอาคารออฟฟิศที่สร้างก่อนมีไฟฟ้า โดยทั่วไปก็มักใช้ได้ ดังนั้นที่อย่าง Philadelphia ก็มีโอกาสอยู่มากเหมือนกัน